월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
수익률 보고서 – 아띠아띠
▶ 아파트명
경기 파주시 초롱꽃로 130 초롱꽃마을 13단지 디에트르더퍼스트아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장_A(20만이상)
경기도 파주시 사업체수 59,505 / 종사자수 225,992
2. 교통_B(자차 30분이내)
LG디스플레이, LG이노텍, 첨단 일반산업단지 자차 31분 이내.
(추후 GTX 개통예정으로 강남25분, 서울역 20분, 시청역 30분대로 교통개선 전망)
3. 학군_C(85%이하)
동패중, 심학중 이 있으나 신설이라 데이가 부족.
파주 평균 학업 성취도 60~70%임.
신도시 신축이 많아 젊은세대 유입이 많아 주변 동패중 선호도가 높은 것으로 보임
4. 환경(편의시설)_B(대형마트 1개이상)
반경 2km이내 자차 10분이내 이마트, 홈플러스, CGV 있음
신도시라 공원 및 다목적 체육관 등 주변 인프라 잘되어 있음
5. 공급_B
인구수 508,240명
적정수요 2,541
GTX 역세권 주변으로 입주물량이 많으며, 전세가 형성이 낮은 편이며
역세권 외 단지들은 매매가/전세가 낮게 형성됨
적정수요(인구수x0.005)
508,240 * 0.005 = 2,541
3년 총 세대수 12,769, 연평균 4,256세대로 적정수요 대비 1.7배
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
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▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | X |
환금성 | 수시 매도 가능 | O (학교 및 GTX등 교통 및 인프라 개선되고 있음) |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | X 투자금 3.0억으로 100% 수익률(연평균10%)위해 6.8억+3.0억=9.8억으로 전고점보다 높으며 주변 신축입주 공급물량이 약 7천세대 예정되어 있어 수익률 확정하기 어렵다고 판단 되어짐. |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | X 현재 시세 전세가율 56%로 낮음.(경기도 80%) 공급물량이 적정대비 1.7배로 많아 전세가율 하락 예상 GTX주변 역사와 근거리인 곳에 공급이 다소 많음 |
리스크대비 | 역전세 대비 | O (사전 대비 시 가능) 1. 현재 시세 전세가율 56%로 낮음. 2. 주변 대체할 입지 많음 3. 공급이 적정 대비 1.7배로 많음.(전세가 영향) |
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