서울 도곡동 삼성 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 창의적인학교]

▶ 아파트명

강남구 남부순환로 도곡동 삼성아파트 (94년/231세대/31평)

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 - S
   강남구 종사자수 801,419명 (약 80만 명)

    

2. 교통 - S
   강남 15분 / 여의도 37분 / 시청 39분

   

    

   3. 학군 - B
   대치중 88.5%, 숙명여중 91.9%, 도곡중 94.3%

   대왕중 97.7%, 압구정중 97.6%

   

   

3. 
4.  

1. 환경(편의시설) - B
   롯데 프리미엄 푸드마켓 도곡점,강남 세브란스병원, (롯데백화점 강남점도 1.2km 반경 이내)
    
2. 공급 - S

아티드(도시형) 2026.06 / 56세대

공급 입지평가

지역: 강남구

인구수: 558,312 

적정 수요: 558,312 x 0.005 = 2791.56 (1년: 2,791세대 / 3년: 8373세대)

연도별입주

2024년: 8299 세대

2025년: 1359세대

2026년: 308세대

3년 합계: 총 9966 세대

연평균: 9966세대 / 3년 = 3,322 세대

적정 수요 대비 공급 수준: 0.39배

공급평가: 적정수요 ½ 이하 → S등급

참고) 직장, 교통, 학군, 환경 등급 기준 (아래 이미지는 3강 1차시 43분대 참고)

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 도곡동 삼성 31평 현재 매매 17.5억, 전세 8.5억

5년 내 전고점 매입시: 2022년 11월 매매 22억 전세 8.5억

5년 내 전저점 매입시: 2020년 3월 매매 17.2억 전세 7.2억

*5년 내 전고점 매입시 수익률 : -33%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 : 3%

(단, 전세가율 49%로 적정 전세가율 60%보다 낮음)

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론