매탄 주공그린빌5단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 "위대한"]

▶아파트

영통동 주공그린빌 5단지

▶위치

▶입지평가

1.직장 : 수원시 영통구 종사자 수 168,344명  B

2.교통 : 강남 1시간 / 여의도 1시간 15분 / 시청 1시간 17분  A?

3.학군

매현중 82%, 매탄중 90%  C

4.환경(주변 편의시설)

롯데마트 권선점, 트레이더스 수원  B

5.공급  S

영통푸르지오 2025.03 / 1566세대

영통자이 2027.03 / 580세대

▶수익률 분석 (5년내 투자 타이밍)

현재 시세: 16평 현재 매매 3억, 전세 2.45억

5년 내 고점 매입시 : 22.04 매매 3.5억 전세 2.5억

5년 내 저점 매입시 : 20.04 매매 2억 전세 1.8억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가 - 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가 - 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률 (30000-35000)÷(35000-25000)X100 = -50%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (30000-20000)÷(20000-18000)X100 = 500%

▶현장사진

▶결론

1.저평가(비교평) : 근처 비슷한 평형대의 다른 단지와 비교해보았을 때, 같은 평형대비 저평가는 전혀 아니다. 상승장일때 주공과 삼성1차가 비슷한 전고점을 이룬 점을 보아 주공>삼성>성일 순서로 되어있다. (하)

2.환금성(수시 매도 가능) : 20평대가 안되어, 아이키우기 전 신혼부부나 성인 혼자 살 평수로 환금성은 떨어져 보인다. 하지만 평형대 자체가 많지 않아 경쟁 매물은 적을 것이다. (하)

3.수익률(투자금 대비 수익률) : 전고점을 고려하였을 때 현재 투자시 투자금 5500으로 5000의 수익을 따라서 90%의 수익률이 나는 상황이다. (중)

4.원금보존(적정전세가율, 입지독점성) : 현재 전세가율은 82%으로 수도권 적정 전세가율에 해당하며 이후 3년에도 망포역 인근으로 30평대로 입주물량이 생길 예정이라 입지 독점성은 확보된 물건으로 보인다. (상)

5.리스크 대비(역전세) : 고점대일 때 전세가율이 71%까지 떨어진 것이 확인되나 떨어져도 이제 2억 밑으로는 많이 떨어지지 않을 것으로 보인다. 5000만원정도 리스크를 예상한다. (중)

*저환수원리를 통해 확인해본 결과 환금성을 제외하고는 나쁘지 않은 매물이라고 생각이 든다. 아직 첫 "아수보"라 눈이 정확하지 않을 수 있지만, 하다보면 늘겠죠.