산성역 자이푸르지오 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 "위대한"]

▶아파트

산성역 자이푸르지오

▶위치

▶입지평가

1.직장 : 성남시 수정구 종사자 수 86,853명   C

2.교통 : 강남 45분 / 여의도 1시간 7분 / 시청 1시간 6분   A

3.학군    C

성남여중 74%, 성남서중 70%

4.환경(주변 편의시설)   B

이마트 성남점

5.공급   C

▶수익률 분석 (5년내 투자 타이밍)

현재 시세: 24평 현재 매매 9.5억, 전세 5.5억

5년 내 고점 매입시 : 21.06 매매 10억 전세 자료없음

5년 내 저점 매입시 : 23.04 매매 5.5억 전세 4억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가 - 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가 - 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률  = -5%

*5년 내 저점 매입시 수익률  = 267%

▶현장사진

▶결론

1.저평가(비교평가) : 사용 승인일이 1년도 안된 신축이라 비교 가능한 단지가 바로 앞 4년밖에 안된 “포레스티아”정도 인 것 같다. 부동산 가치를 결정하는 = "토지가 + 건물가" 두개 다 완벽하게 저평가될 요소가 보이지 않지만, 좋은 곳도 가봐야 한다고 하여 다녀와봤다 ㅎㅎ (하)

2.환금성(수시 매도 가능) : 최소 20평대 부터 시작되어 국민평수이고, 신축에서 역과의 거리가 도보 20분 버스 10분으로 환금성은 좋아 보인다. 하지만 현재 매매 매물 105개, 건너편 포레스티아 291개, 3년 후에 “헤리스톤”(3450세대)도 들어오는 것을 감안했을 때 bad. (하)

3.수익률(투자금 대비 수익률) : 저번 고점 기준 현재 투자시 투자금 40000으로 5000의 수익, 12.5%의 수익률을 얻을 것으로 예측 가능하지만,건너편 비슷한 평수 포레스티아를 비교 해보았을때 전고점 114500으로 더 상승 여력이 더 있다고 판단할 수 있을 것 같다. (중)

4.원금보존(적정전세가율, 입지독점성) : 현재 전세가율은 57%으로 전세가 보다 매매가가 훨 높은 상황에 해당하며이후 3년 후 신축 3450세대가 입주할 예정이라 입지 독점성이 떨어지는 것으로 확인된다. (하)

5.리스크 대비(역전세) : 그래프만 보자면 겨울-봄을 지나 “초여름”인 것으로 보이는데, 제일 낮았던 전세가가 4억이고 현재 5억5천인 것으로 보아 만약 많이 떨어진다면 1억정도 떨어질 수 있겠다. (하)

*저환수원리를 통해 확인해본 결과 이 물건은 돈이 많은 우량주에 투자하고 싶으신 분들. 실거주를 여유있게 가능하신 분들에게 좋은 매물이라고 생각이 든다.

좋은 매물은 오를 수 있는 타이밍에 제일 먼저 튀어나간다는 말이 이런 물건을 말하는 것이구나를 느꼈고, 물건 자체의 신축이란 점에 더욱더 저평가가 되기 어렵게 된 물건 같았다. 매교역 앞 푸르지오와 같이 신축의 조경과 단지내 분위기가 잘 조성되어 있으나 산성역에서 갈 때는 내리막길, 반대측에서 보면 굉장한 언덕위의 멋진 집 같은 느낌! 푸르지오는 초품아라 건너편의 포레스티아 보다 더 우위를 점할 수 있을 것 같다.