서울시 구로구 구로동 중앙구로하이츠

아파트명

입지평가

직장

구로구 240,689 (약 24만명)

사업체 수 52,791개 (약 5만개)

A

S

A

B

C

30만명 이상

20만명 이상

10만명 이상

그외

교통

53분

(구로10 > 2호선)

A

S

A

B

C

강남 30분 이내

강남 1시간 / 부도심 30분 이내

부도심 1시간 이내

그외

42분

(1호선)

36분

(구로13 > 88/600)

학군

C

S

A

B

C

95% 이상

90% 이상

85% 이상

그외

환경

1km 내

대형마트(NC백화점 신구로점) 1개

고려대학교 구로병원

고척스카이돔

연식이 있는 아파트들이 모여있음

균일성을 떨어짐

B

S

A

B

C

백화점 2개 이상

백화점 1개

대형마트 1개 이상

그외

신세계, 롯데, 현대, 갤러리아 기준(명품, 매출, 푸드코트 고려)

/ 택지 등 균일한 환경도 고려 필요

공급

S

S

A

B

C

적정수요

1/2 이내

적정수요

1배 이내

적정수요

1배 초과

~2배 이내

적정수요 2배초과

연도별

입주

연평균

(합계/3년)

수익률 분석

30평

전고점

전저점

현재

시기

2022년 1월

2023년 6월

2024년 8월

매매가

8.5억

5.9억

5.4억

전세가

2.9억

3.3억

3.4억

투자금

(전세가율)

5.6억

(34%)

2.6억

(56%)

2억

(63%)

적정 전세가율

강남 60% / 서울 및 수도권 70% / 지방 80%

전고점

고점에 매수 시 수익률

-55%

순수익

-3.1억

전저점

저점에 매수 시 수익률

-19%

순수익

-0.5억

ex) 5000만원으로 1억(현재 매매가=과거매매가+1억)을 벌었으면 수익률 200%

현장 사진

투자 결론

저평가

직장의 수는 적지만 교통의 등급이 높음. 특히, 부도심인 여의도와 시청으로 가기에 편리

다만 연식이 행복한금호(부천시)보다 높기에 아파트가 높지 않음.

환경도 대학병원이 있긴 하나 백화점 등이 없고 로드뷰를 통해 보았을 때 균일성이 떨어지는 듯함.

학군도 좋은 편은 아니며 학원가 꽤 멀리 떨어져 있어 가족 단위로 이사오기 어려움.

환금성

O(300세대 이상, 5층)

수익률

원금보존

(입지독점성)

공급 물량도 없어 입지독점성이 있음.

다만 전세가율이 63%고 매매가와 전세가가 차이가 안 남에도 70%가 되지 않기에 원금 보존이 어려울 것으로 생각됨

리스크대비

(역전세 대비 가능)

지금도 역전세 시기라 저점에서 사는 것이기에 리스크 대비 가능할 듯