서울시 구로구 천왕동 천왕연지타운 2단지

아파트명

입지평가

직장

구로구

종사자수 240,689명(약 24만명)

사업체수 52,791개(약 5만개)

A

S

A

B

C

30만명 이상

20만명 이상

10만명 이상

그외

교통

49분

(6615 > 7호선 > 2호선)

A

S

A

B

C

강남 30분 이내

강남 1시간 / 부도심 30분 이내

부도심 1시간 이내

그외

50분

(구로04 > 1호선)

44분

(구로04 > 1호선 > 5호선)

학군

오남중 83%

천왕중 69%

C

S

A

B

C

오남중 1.6%

천왕중 0.4%

95% 이상

90% 이상

85% 이상

그외

환경

1km 내

봉화대 근린공원

균일성 좋음

C

S

A

B

C

백화점 2개 이상

백화점 1개

대형마트 1개 이상

그외

신세계, 롯데, 현대, 갤러리아 기준(명품, 매출, 푸드코트 고려)

/ 택지 등 균일한 환경도 고려 필요

공급

S

S

A

B

C

적정수요

1/2 이내

적정수요

1배 이내

적정수요

1배 초과

~2배 이내

적정수요 2배초과

연도별

입주

연평균

(합계/3년)

수익률 분석

34평

전고점

전저점

현재

시기

2021년 8월

2023년 1월

2023년 10월

매매가

9.4억

7.4억

7.3억

전세가

6억

3.1억

5.6억

투자금

(전세가율)

3.4억

(64%)

4.3억

(42%)

1.7억

(77%)

적정 전세가율

강남 60% / 서울 및 수도권 70% / 지방 80%

전고점

고점에 매수 시 수익률

-62%

순수익

-2.1억

전저점

저점에 매수 시 수익률

-2%

순수익

-0.1억

ex) 5000만원으로 1억(현재 매매가=과거매매가+1억)을 벌었으면 수익률 200%

현장 사진

투자 결론

저평가

환금성

O

수익률

원금보존

(입지독점성)

공급물량도 없기 때문에 입지 독점성이 있음.

전세가율도 77%이기 때문에 충분히 원금 보존도 가능할 듯함.

O

리스크대비

(역전세 대비 가능)