1. 내가 살고 싶은 드림하우스의 사진을 찾아보고, '나는 반드시 00년도까지 드림하우스에 입성할 것이다' 확언해보세요.
나는 2035년까지 반드시 판교 복층 타운하우스 산운마을 월든힐스2단지 51평 드림하우스에 입성한다!
나는 2025년 2월까지 서울에 1호기를 매수하고, 적어도 2년에 1채 이상씩 수도권에 투자하거나 서울 상급지로 갈아타기를 실행한다. 2030년까지 자산을 30억 이상 키워 나간다. 마침내 2035년에는 판교 월든힐스에 자가로 거주할 수 있는 경제적 여유를 누린다.
2. 현재 나의 내집마련 가능 예산을 스스로 계산해봅시다.
남편이 전문직이나 자영업이라 소득이 일정하지 않고 편차가 큰 점을 고려하고, 남편 사업 관련 지출관리를 남편이 알아서 하고 나는 가족 생활비만 관리하므로, 남편이 저축 가능한 금액이 얼마나 되는지 내가 파악할 수 없는 한계가 있다.
(여러가지 면에서 정책대출 해당사항 아예 없음😭, 일반대출만 가능)
보수적으로 감당가능한 대출금액을 3.6억으로 잡으면 매매가는 9.9억이 최종 예산이 된다. 여기에 신용대출을 1억까지 포함한다 해도 DSR 31% 안에 들어오므로 매수가 11억까지는 무리한 금액은 아닌 거 같다.
공격적인 대출금액을 5억 정도로 잡고, 신용대출 7천만원까지 받으면 매매가 12억까지는 가능(DSR 37%)할 듯 하나, 일단은 관심단지들을 11.5억 정도 이하로 찾았다.
3. 내가 감당 가능한 예산으로 살 수 있는 아파트 중 후보로 생각하고 싶은 단지 5개를 추려봅니다.
남편 직장(강남구청역 근처)을 고려하여 서울에서는 송파구, 성동구, 강동구, 동작구, 동대문구, 서대문구의 구축(준신축 일부 포함)들과 경기도 성남시 준신축 이상 단지들을 후보군으로 추렸다.
그리고 아이 2명이 어리지 않으므로, 가능하면 20평대라도 화장실 2개, 계단식 구조를 더 선호한다. (급지로는 송파구 가락금호나 송파현대가 더 상급지이지만 화장실 1개에 복도식 구조라 선호도 면에서 떨어진다)
위 후보 단지들 중 매물 임장까지 다녀온 단지 중에서는 상도래미안3차(저평가 아님 주의^^), 둔촌푸르지오, 휘경SK뷰, 산성역 포레스티아(저평가 아님 주의^^), 이문래미안2차, 단대오거리역 단대푸르지오가 마음에 들었다.
남편 직장과의 거리나 자녀들 통학 시간, 급지와 선호도, 전고점까지 전반적으로 고려하면 동작구 상도래미안3차에 가장 높은 점수를 주겠다. 상승 추세가 잠잠해진 때를 노려 가격이 10.5억 정도까지 조정된다면 매수의 기회라고 생각한다.
**(2024.10.20) 추가로 최근 호가가 조정되어 관심단지 리스트 안에 들어온 2곳을 업데이트 하자면,,
상일동 고덕숲아이파크와 고덕동 배재현대가 있다. 고덕숲아이파크는 내가 매물임장을 갔던 때만 해도 12억5천이 최저가 매물이었는데, 그사이 12억에 중층 매물이 나왔다. 호가가 내려가고 있구나, 시장의 변화를 느낀다.
그리고 고덕역 초역세권의 배재현대는 20평대가 화장실1개, 복도식이라 우리 가족에게는 비선호 요인이 명확해서 관심단지로 넣지 않았던 곳인데, 최근 36평 호가가 8월 실거래가보다 낮은 매물이 나오기 시작하며, RR(104동 고층)에 해당하는 매물이 12억5천에 나왔다. 역시 호가가 조정되고 있음을 알아차리면서, 비록 30년 구축이고 세대수가 아쉽지만, 그래도 향후 9호선이 개통되면 강남까지 30분 내에 갈 수 있는 입지 좋은 초역세권 단지의 전용84 매물이 12억 초반이라면 매력적이라고 생각한다. 현재 강동구는 전세가가 상대적으로 낮은 편이라 투자금이 많이 드는 단점은 있지만, 올파포 입주장의 영향이 사라지고 나면 전세가도 충분히 반등할 수 있는 단지가 아닐까 싶다. 2028년 9호선 연장 공사가 완료되고 나면 다시 한 번 단지의 가치가 상승할 것이라 예상되니, 꾸준히 째려보고 있어야겠다.
두 단지 모두 현재로서는 여전히 투자금이 조금 부담스러운 상황이긴 하지만, 너나위님 말씀대로 10~20% 업사이드까지 고려하여 관심단지를 넓게 보고, 시세트레킹을 꾸준히 할 필요가 있겠다.
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