[신투기3기 전국9 투자홈런 7조 닉네임] 1주차 강의후기❤

"안녕하세요. 뷰가공 입니다."

(VIEW VALUE STUDY)

-가치를 보고 공부를 하는 사람-

[Chapter. 1] “ 경기도 핵심 신도시 ”

[⭐ 핵심 Ket World]

  #지금의 시장 #신도시투자 #투자방향성 

[✅ 본]

<지금의 시장>

하락장 속에서도 가격이 오를 수 있고,.

상승장 속에서도 가격이 내릴 수 있다

시장의 모습에 맞게 투자 원칙을 지키며 투자 하는것!

→ 잃지 않는 투자에서 가장 중요한 것.

흔들리는 시장에서 흔들리지 않고 오르지 않은 단지 중 더 좋은 단지를 선택해야 한다

→ 알고 있는 투자처를 늘리고, 투자처에 투자처에 투자!

지금의 시세강도로 보았을 때 기회가 있을 수 있다. 

<신도시투자>

→  지역이 이동하면서 신도시도 이동함

→ 땅의가치가 이동학소, 신도시는 땅의 가치가 높다

1,2기 신도시 : 분당, 평촌, 판교, 위례, 미사

경기도내 핵심 : 서울만틈의 입지독점성 보유 → 성남, 하남, 구리, 광명,  수

<투자에 대한 이해>

장기보유

 서울 3,4급지 거주수요 + 평촌 이상의 땅의 가치

단기보유

서울 : 5급지 (수익나면 갈아타기)

경기 : 팔아서 돈만들기 (평촌이하)

<투자 3요소>

매수, 보유, 매도

→ 경기도는 단지 선호도에 따라 수익의 크기가 달라짐(더 큰 수익)

→ 선호도가 덜한 땅의 구축단지는 소액투자 기회있음

→ 퉂다금 대비 수익률 높은 경우 투자 가능

☆ 중요한것은 가치 있는 것을 싸게 사는것.

그리고 가치만큼 가격을 찾을 때까지 기다리는 것

<투자 방향성>

1억미만 + 경기도or서울 : 5급지까지 마스터 / 80%까지 기다리기

1억미만 + 지방 : 시간과 애너지 보유 / 지방앞마당 (지방은 싼곳이 많다)

1~2억 + 서울 : 서울구축/신축 비교 / 가치대비 싼것

모으는 돈이 작음 : 수도권 한ㄴ채 + 지방소액

(서울 5급지 정도의 가치를 지니는 수도권 앞마당 비교평가 후 투자

<소액투자>0

[Chapter. 2] “ 소액투자 ”

[⭐ 핵심 Ket World]

  #가격  #청사진 #투자전략#소투,갭투 차이# 투자시점

[✅ 본]

소액투자 → 전세가가 오르는 지역 있기에 소액으로도 좋은 수익을 낼 수 있다.

소액 투자의 이유는 종잣돈 부족과 리시크를 감소 시킬 수 있기 때문이다

→ 투자할 때를 기다려야 한다

→ 나에게 맞는 소액투자 물건을 찾아야 한다

<가격>

강남 한시간 이내 경기도 / 신도시 지역 아직 매매 저평가 된 곳이 많음

<소액투자의 청사진>

궁급물량 부족 / 전세가 상승기대

소액으로 투자를 진행 할 수 있는 상황

<소액투자 투자전략>

경기도 : 평초느 수지, 광명, 구성남, 하남 

→ 선호도 있는 좋은 곳 부터 

→ 후순위 : 부천, 산본, 수원

선호하는 곳의 신축(4년이하)은 전세가격이 오르는 경우가 있지만

구축은 여전히 오르지 않는 곳이 많다

<소액투자 VS 갭투자>

갭투자 : 매전차이만 보고 투자를 진행하는 것

소액 : 수요가 있는 곳에 가치대비 저렴한 아파트를 소액으로 사는 것

소액투자 하기 좋은 시점

탑 북 사 →  탑층 북향 사이드라도 가치가 좋으면 괜찮다

→ 매매가 보다 전세가 상승 더 큰 경우

→ 매매는 주춤하지만 전세 수요가 넘치는 경우

<종잣돈에 따른 선택지>

5천이하 : 1,2기 신도시 등 수도권 투자 / 지방 중소도시

5천~1억 : 수도권에서 강남 1시간 이내지역 투자 / 지방 광역시

1억 이상 : 서울 4,5급지 / 수도권 핵심투자

→ 투자를 해야 할 시기에, 내투자금으로 할 수 있는 최고의 투자 인지 확인

→ 더 버는 투자가 아닐 지라도 잃지 않는 투자만 쌓여도 자산이 형성

→ 전세가 계속 줄고, 전세 수요가 늘어나게 되면 전세가 상승

해야할 것

→ 앞마당 만들기

→ 5~6억 리스트업

→ 매전 동향 파악 (매물 수 지속 확인)

→ 지속 트래킹

<낙관론자 >

[Chapter. 3] “ A,B지역 ”

[⭐ 핵심 Ket World]

  #시세흐름 #키워드 #입지분석

[✅ 본]

<시세흐름>

→ 역세권 VS 비역세권 단지 묶어서 시세흐름 확인

→ 계단식 VS 복도식 묶어서 시세흐름 확인

→ 생활 편의시설에 따라 묶어서 시세흐름 확인

<키원드>

단지별로 키워드 같이 묶고 단지별 키워드가 중요

단지가 중요 하기에 가격 특징을 잘 잡아야 한다

평형이나, 구조가 중요하게 작용 할 수 있기에 세부적으로 키워드 적용

[Chapter. 4] “ 신도시 투자 프로세서”

[⭐ 핵심 Ket World]

  #투자우선순위  #다주택자 #소액투자전략 

[✅ 본]

<투자 우선순위>

생활권별 순위 = 투자 우선순위이다

투자 우선순위를 분류 해놓고 단지 우선 순위를 분류해놓으면 나중에 비교평가하기 편하다

투자 우선 순위 + 단지 선호도

지역내 비교시에  우선순위를 나열

지역ㅇ외 비교시 순위에 따라 같은 그룹으로 묶어서 나열

<다주택자>

→ 어려운점 : 세금, 관리, 앞마당 개수

→ 좋은점 : 양도세 절세, 리스크관리, 입대사업자 제도

* 현재는 2주택 전략을 활용하는 것이 좋음 (일시적 1가구 2주택)

더좋은 물건이 있을 때 계속 갈아 채우기

→ 만약 입지가 좋다면 소액투자하고 장기간 보유도 괜찮다

→ 땅의 가치를 잘보아야 한다

<소액투자 투자전략>

1. 매매 절대가 선정

→ 매매가 필터링으로 절대가로 확인 (투자금액에 따라서)

2. 저평가 단지 찾기

→ 1순위 투자지역에서 가격이 싼지 확인하고 지역내에서 비교 할 것

3. 전세가율 확인

→ 가치가 있다고 생각되는 단지들 중에서 전세가율이 올라와 있는 단지 다시 추리기

4. 수익률 검증

→ 투자기준에 맞는지 확인하고, 괜찮으면 OK

5. 다른곳과 비교

→ A지역 1,2,3 순위 , B지역 1,2,3순위 

→ 1~4단계를 거친 단지들을 한번에 모아서 다시 비교 해보는 것