[신투기3기 전국9 투자홈런 7조 뷰가공] 게리롱님 조장 튜터링 후기❤

“ 단지임장 리스트 추리기 ” 

지역에 맞춰서 설정하기

1) 입지기준

2) 지역의 단지수

* 200세대 이상 다하는 것은 아직 그럴 시기가 아니다

1) 입지기준

입지는 좋을수록 200세대 이상으로 보는게 좋다

입지지 떨어지는 곳일 수록 300세대 이상

why? 입지가 떨어 질수록 상품성의 가치가 더 높기 때문

2) 단지수

300세대 이상인 단지가 100개 이상인 지역이라면 max 2일 이내 단임 종료

하루에 30~40개 / 총 70~80개정도

완료 했을 때 성취감이 크다!

“ 시세지도” 

서울 경기에 투자하려면 평형, 구조 디테일 하게 보는 것이 중요

지방중소도시는 20평대 구축에 투자할 일이 없기 때문에 가격만 넣어도 된다

서울 경기 30평대는 방3이라서 상관없지만 20평대는 다 섞여있기 때문

결국 가격만 올려놓으면 

다같은 59가 아닌데, 가격의 혼선이 생길 수 있다.

그러기에 구조, 방개수별 시세를 따로봐야 한다

그래야! 저평가가 보인다.

조장들은

1. 평형나누기

→ 20평대, 30평대

2. 방구조 따로 그룹핑

→ 20평대 방2, 20평대 방3

“ 매물임장 ” 

매임을 원하는 분들에게 도움주는 법

조장은 데리고 돌아다니거나 알려줘야 하는 역활은 아님

하지만

어떤점이 어려웠는지 경험 나눠보기

매임의 목적은 투자하기 위해서가 아니라 미래 가치를 알아두고

기회가 왔을 때 투자결정하는게 가장 큰 목적임

매임기준단지

1) 투자할 수 있는 상황

투자금 안에 들어오는 단지 / 조금 초과하는 단지

2) 당장 투자하지 못하는 상황

저평가 되었다고 생각하는 단지 / 지역에서 사람들이 좋아하는 단지

매일할 때 봐야할 것.

1) 나중에라도 확인 가능한것

2) 집 안에서만 확인가능 한것

2)에 집중해서 집을 봐야한다

나중에 물어볼 수 있는 거면 pass

수리상태, 하자, 내부구조, 거주자 생활수준 파악

결국

수리여부 / 전세뺄때 필요한점 / 선호도 등

매임시 지켜야할 에티켓

1)   예약 당일 취소하거나, 예고 없이 늦지 않기.
2)   사장님과 대화에 집중하고, 공부하는 티(핸드폰) 절대 X
3)   마지막으로 거절 문자 꼭 해야해요! 거짓말 하는 것 같아서 어려워 하는 사람들이 있는데요

“ 시세트래킹” 

시세는 시점이 다르면 안될것 같은 강박있음

시점 상관없이 한달에 한번은 꼭 업데이트 한다로 정리!

1주일에 확확달라지는 시장이 있기는 하지만 드물다

꾸준히 업데이트를 하는 것이 좋다

“ 절대가의 90% 잡는다는 것” 

결국! 

수익과 수익률의 차이
가치성장투자 : 수익금이 높은것
소액투자 : 수익률이 높은것

HOW?

1. 투자 가능한 가격을 가지고 
2. 전세 80~90% 가능한 매매가를 고정하고
3. 매매가에 들어오는 모든 단지들을 나열해서
4. 가치좋은 단지들이 전세가가 맞거나, 맞을때를 기다리고
5. 그 중에 가치가 가장 좋은것에 투자

“ 꾸준히 하는 방법 GRIT” 

“ 내가 앞마당을 늘려가는 것이 얼마나 가치 있는 것인지 알아야 꾸준히 할 수 있다 ”

 튜터님의 경험담

 2년만에 투자한 단지. 지역을 임장한지 2년만에 그 지역에 다시 투자한 이야기.

 처음 임장했던 그 때도 이 단지를 투자하고 싶어했음. 단지가 거기서 굉장히 좋았음. 그때도 기회가 있었음. 근데 당시 4억/3.5억 이었음. 근데 취득세 12% 내면 1억이 들어가는 단지. 1억까지 쓸 수 있는 투자금이 없었음. 매매 전세 차이 3천까지만 줄여도 할 수 있었는데 아쉬워하며 2년동안 계속 트래킹하며 봄. 2년동안 보는데 놓칠 수 없었음. 하락장 와서 1억싸게 매수하소, 투자금은 500만원. 
투자 과정을 간단하게 설명드리자면요, 심심해서 네이버 부동산 보고 있는데 보자마자 이거 투자해야겠다. 1~2분 고민함. 그 2분도 왜 고민했냐면, 제가 이때 이미 막아야될 역전세가 줄줄이 남아 있어서 그랬어요. 막을까? 투자를 할까? 고민. 근데 그래도 이거 투자해야되는거죠. 이거 전에도 하락장이 와서 싼거 엄청 많았는데 다 참았어요. 근데 얘는 못참겠는거에요. 홈런 치라고 적당한 곳에 직구를 적당한 속도로 던져주니깐 그냥 해야겠다는 생각. 투자금 별로 안들어가기도 하고. 
근데 웃긴게 투자 결정하자마자 매도자, 세입자 둘 다 말을 바꿨어요. 양도세를 잘못 계산해서 너무 싸게 내놓은 것 같다는 집주인 이야기 (실제로 너무 싸긴 했다) + 또 세입자가 전세가격을 시세보다 5000만원 높게 살고 있었음. (1억 떨어진 가격) → 근데 전화해보니 부담 안된다해서 그냥 살겠다고 얘기했었음. 근데, 자기가 직접 찾아보니 기분이 나빠서 말을 다 바꿨음. 이때 제 기분이 어떘을까요? 멘붕이었을까요? 아니에요 아무렇지도 않았어요. 매도인한테는 이렇게 얘기해주시고, 세입자에게는 이렇게 얘기해주시겠어요? 사장님이 또 일을 잘했음. 엄청 협조적. 다른 사장님들 같으면 번거로우니깐 잘 안하시는데 사장님은 엄청 적극적으로 가운데서 아바타처럼 움직여주심. 
- 

결국에 투자 결정 2분 걸렸는데 세입자랑 매도인이랑 협상만 3주 함. 결국 어떻게 해결했냐면요, 매도인의 양도세를 대충 계산해본거에요. 근데 몇십만원 밖에 손해 안보는거에요. 오래 보유해서 별로 손해가 아닌거에요. 근데 매도인이 팔기로 결정하니깐 너무 싸게 파는 것 같아서 억울해서 가격을 올리겠다고 한거임. 그래서 사장님 통해서 양도세 손해보는 것보다 배액배상 해주시고 하는게 더 손해고,,, 매도인은 무조건 팔았어야 되는 상황인데 계약 깨지고 새로운 매도인 구하고… 이런 에너지 시간 다 이득이 아닐 것 같은데? 계산해보기. 근데 문제는 세입자. 세입자는 이사 가는건 불편하니깐, 그냥 살고는 싶은데 5천이나 더 주고 사는게 억울한 거였음. 그래서 매수하고, 집주인이 바뀌는거니깐 사면서 불편한거 없으셨냐,,, 있으셨으면 하는 김에 싹 수리 해드리겠다. 뭐까지 생각했냐면요 샷시를 얘기하면 그건 안될 것 같고, 화장실 싱크대 정도는 OK. 그거 해봤자 몇백만원, 근데 싸게 사는건 몇천만원. 수리해놓으면 팔 때도 편하고… 그렇게 해드리려고 했는데 세입자분이 엄청 소박하게 그것도 방 2개만. 방 전체 LED로 바꿔줌. 
-세입자가 이렇게 변덕 부릴 때 아무렇지 않았던 이유. 방금 얘기했던 것이 이미 머릿속에 그려졌음. 그리고, 사장님이 일을 잘했는데 한 번에 찾았음. 네이버 부동산에서 그 물건 5개 부동산에서 올라와있었는데 한번에 연락해서 거래함. 만약 일 못하는 부사님이었으면 피곤했을 거임. 마지막으로, 마음의 여유가 있었음. 계약 꺠져도 상관 없었다. 근데 22년의 저는 어땠을 것 같아요? 
-   무슨 말이냐면, 23년에 제가 이렇게 될 수 있었던 것은 21~22년이 게리롱이 있었기에 이렇게 된거에요. 제가 그 때 진짜 열심히 했어요. 매임, 거래하면서 부사님들 제가 못해도 500명은 만났거든요… 이렇게 한번에 찾을 수 있었던 건, 임보 쓸 때 사장님의 정보를 남겼던 때가 있었어요 (특징같은거). 그 물건 올린 사장님들 중에 스마트하고 꼼꼼하고 일 잘하고 협조적인 것 같다고 적어놓은 것도 있었어요. 이런건 운도 운이지만, 열심히 했으니 남아있었겠죠? 
 이거 전에도 투자하고 싶었던 게 많았는데 참았다고 했잖아요. 그래서 이거 놓쳐도 된다고 생각했어요. 실력이 있으니깐 조급하지가 않더라고요. 지금 열심히 살잖아요. 이게 다음주, 다음달, 두달 뒤 세달 뒤 나에게 돌아오지 않더라고요. 이게 근데 1년 뒤, 2년 뒤에는 나에게 돌아오더라고요. 이게 조장님들한테도 똑같다고 생각해요. 2년동안 투자를 못하시지만, 지금 하는게 2년 뒤에 조장님에게 돈 벌 수 있는 기회를 주거든요? 지금 최선을 다하는 거 알고 있어요. 지금 하는 행위가 내가 부자가 되는데 무슨 의미가 있나 싶을 수 있어요. 근데 지금 하는 임보가 다음 달에 보상이나 열매를 주지 않아요. 그치만 1년뒤, 2년뒤에는 지금 했던 것들이 반드시 돈 벌 수 있는 기회를 줄 거에요. 이게 쌓여서 부자가 될 수 있는 기회를 주는 거에요. 이걸 이해해야 꾸준히 할 수 있어요.

내가 앞마당을 늘린다는게 얼마만큼의 가치가 있는지를 알아야만 꾸준히 할 수 있어요. 
 

“ Q&A” 

동안구 주변과공급으로 인한 현재 투자시 역전세 위험 
-> 언제든지 투자할 수 있는 투자처를 만들어 두는것 
­-> 투자기회가 왓을때 다시 임장가고 안해도 되도록 바로 투자 할 수 있는 투자처!
­-> 가치를 알고 있으면 가격만 보면 머리속에서 비교평가가 되는 상태가 되어야 임보를 안씀

 소액투자시 투자금 회수 및 전세금 회수
- 현재 시장이 매매가가 싸지 않음 
- 현재 전세가가 낮은 상태에서 90% = 매매가가 내려오면서 딸려 내려옴 
-> 역전세의 리스크가 낮음 (매전이 다쌈)
- 소액투자에서는 리스크 항상 조심해야 한다
- 90%에 대한 역전세 리스크 위험은 현재 매매가가 많이 낮아져 있기 때문에 커버가 가능