박곰돌의 아름다운 내집마련 프로젝트 3주차🏠

1. 임장 후기 작성

(단지명 : 도심역 한양수자인 리버파인 25.07’ 908^)

2024년 3월에 월부에 입성하여 열반기초반을 시작으로 4월 실전준비반을 들으며, 

처음으로 제가 청약 당첨된 지역인 남양주시를 임장할 수 있었습니다. 

지금도 초보이지만 그때는 아무것도 모르는 상황이었고 임장이나 임보에 대해서도 처음이어서 

그래도 남양주시에서 최고 생활권인 ‘다산’ 에 집중하여 진행하였으며, 

덕소 생활권에 대해서는 분임만 진행하였습니다. 

봄에 시작한 월부를 가을인 지금까지 쉬지 않고 달려왔는데 앞마당이 5개인 지금 상황에서 

남양주시를 다시 다녀와야겠다고 생각했습니다.

사실 투자 코칭을 하고 싶었던 부분이 

‘0호기에 대한 분양권 전매 vs 전세 놓기 vs 실거주’ 판단에 대한 부분이었고, 

내집마련 기초반을 들으면서 남양주시가 지방 광역시와 비슷할 수 있다는 내용을 들었으며, 

이에 신축은 나쁘지 않다는 의견이 있어 해당 단지의 가치를 파악하기 위해 단지 임장과 매물 임장을

하였습니다.

먼저 단지 임장을 하면서 아직 완공되지는 않았지만 내년 2025년 7월에 완공할 단지가 

지금 현재 어느정도까지 공사가 진전이 되었는지 확인할 수 있었으며, 

아파트 건물 자체는 지어졌으며 도색까지 진행하는 것을 보았습니다. 

전에 왔었을 때는 건물 윤곽만 있어 제대로 확인하지 못했는데 이번에 다시 오면서 확인한 부분은 

2층이지만 제일 밑에 주차장 및 1층 상가가 있고 필로티 위에 2층이 있다는 것이었습니다. 

사실 2층이어서 좌절을 했던 부분이 있었습니다. 월부에서 추천하는 평촌 이상의 지역도 되지 않는데 

제일 낮은 층인 1층 없는 2층이라서요. 이 부분에서 임장 오길 잘했다는 생각이 들었습니다. 

경의중앙선 도심역까지 2분 거리 평지이면서 지상철이긴 하지만, 제가 당첨된 동은 

조금 떨어져 있어 안심했고, 

바로 앞 덕소중학교가 연결되어 있고, 그 옆에 도심초등학교가 있었습니다. 

뷰에 강과 멀리 산이 보이는 단지였습니다. 그리고 도심역 앞에 버스가 자주 오는 것을 확인했는데 

물론 경기도라 빨간버스가 오긴 했지만 강남까지 한번에 가는 버스가 몇개 있었습니다. 

주위에 마트, 편의점, 동네 병원, 음식점, 카페, 헬스장, 학원 등이 있는 상권이 보였고, 

대형마트는 버스를 타고 6분 거리에 롯데마트 덕소점이 위치해 있었습니다. 

아쉬운 점은 뒤쪽이 외져있고 찻길이 좁다는 것인데 완공이 되었을 때 이 부분이 잘 해결되기를 

바랍니다. 

단지 내 어린이집이 들어오고 900세대가 넘어 완공을 했을 때 주위 단지보다 월등히 많아 

좋아질 거라는 생각이 들었습니다. 중학교, 초등학교가 바로 앞에 있어서 아이 키우기도 좋겠다는 

생각을 했습니다.

당첨된 단지이지만 아직 완공되지 않았으므로 주위 단지들에 대해서도 단지 임장이 필요하다고 

생각이 되었습니다. 이 단지가 완공되기 전에 주변 대장단지는 어디이고 어떤 특징이 있는지 

파악하기 위함입니다. 

다행이 6월에 강의 수강했던 서투기 조에서 만난 조원 (행복한엄마님 감사합니다^^)이 

도심역 주변 단지에 사신다는 이야기를 듣고 미리 연락을 해서 근처 단지들에 대한 

특징이나 시세 등의 이야기를 나눌 수 있었습니다. 

새롭게 알게 된 사실은 그 주변에서 현재 대장단지는 연식이 

그나마 좋은 단지(덕소쌍용스윗닷홈 05’ 593^)였고 이는 지금 내마기를 들었을 때 

남양주시를 지방 광역시에 비슷하다고 설명해주신 너나위님과 자모님의 말씀이 떠올라 

적용할 수 있었습니다. 

한강을 바로 5분 내 갈수 있었고 자전거 라이딩을 할 수 있는 길이 펼쳐져 있었습니다.

사실 여기까지 단지 임장을 하고 집에 가려던 찰나에 행복한엄마님께서 여기에 온 김에 

근처 부동산에도 들려보라는 말씀을 해주셨고 주위 단지의 임장을 마치고 

편의점에서 박카스를 사들고 (예의상 ㅎㅎ) 부동산에 들어가게 되었습니다. 

마침 주변에 비교할 만한 단지가 있었는데, 올해 7~8월 입주를 완공한 단지(덕소스타힐스)가 

하나 있었습니다. 

제가 당첨된 동과 호수를 말씀드리니까 좋은 동에 당첨되셨다면서 좋아해주셨습니다. 

저층이라 걱정된다고 하니까 어르신과 남자아이를 둔 가정에 대한 수요가 있을 것이라면서 

안심을 시켜주셨습니다. 

이미 완공한 단지의 비슷한 타입이 어떤 시세로 실거래가 되었는지 등에 대한 정보를 얻을 수 있었고,

중요한 것은 제가 당첨된 동이 로얄동이라는 사실도 알았습니다. 

이런 것도 사실 부동산 매물 임장을 오지 않았다면 몰랐을 것입니다.

내집마련 기초반을 들으면서 남양주시에 대한 지역의 가치를 알 수 있었고, 

투자코칭을 받았으면 좋았겠지만 지금은 없어져서 스스로 판단해야 하는 어려움 속에서 

이번 현장 방문은 0호기에 대해 어떻게 대처할지 저에게 큰 도움이 되었습니다. 

제 나름대로 재정에 대한 부분도 수기로 정리를 해보았습니다. (중요한 부분은 가리도록 하겠습니다) 

월부에서 배우기 전에는 실거주만 생각했다면 월부를 공부하면서 평촌 이하 입지의 저층이어서 좌절

했던 저를 이번 단지 임장과 매물 임장을 통해 어느 정도 감이 생겨서 기쁩니다.

사실 1주차 과제로 예산에 따라 단지를 선정했을 때 

이미 계약금과 확장 옵션, 별도 옵션 일부를 지불을 해서 

제가 가진 종잣돈이 적었고, 리스트를 적을 수가 없을 정도로 좌절을 경험해서 

제가 생각했던 부분이 ‘0호기 청약 단지’에 대한 파악이었습니다. 

당첨이 안 되었다는 전제 하에 종잣돈을 계산하고 (총 비용 계산) 

실제로 제가 이 단지를 감당할 수 있을 지에 대한 부분도 파악할 수 있게 되어 

제겐 너무나도 갚진 강의가 되었습니다.

2. 2024년 내집마련/부동산 투자 계획

1) 0호기

- 2025년 7월이 완공이어서 2개월 전에 전세 매물이 나올 것으로 예상되어 

  빨리 전세금을 받을 수 있도록 미리 전세를 내놓을지, 실거주로 대출을 좀더 받을지 아니면 

  분양권 매도할지 비용과 편익을 계산하여 준비할 것입니다.

2) 앞마당 늘리기

- 현재 5개의 앞마당 [남양주시, 강동구, 구성남(성남시 수정구, 중원구), 광진구, 송파구] 이 있으며,

  이번 10월 관악구를 자실로 진행하였습니다. 

  1달에 1개의 앞마당을 늘리는 것을 목표로 하겠습니다.