할수있집의 아름다운 내집마련 프로젝트 3주차🏠

1. 임장 후기

1) 임장 단지 선택

예산에 맞춰 (10억 극초반) 갈 수 있는 지역을 골라보고 임장을 다녀왔다.

회사가 경기도 남부에 있어서 한강 위쪽은 배제하고

가격대를 많이 초과하는 1,2급지를 제외하니 3급지 부터 눈에 들어왔다.

그리하여 선택된 곳은 동작구, 강동구, 송파구 (10억짜리 매물이 있어서 구경삼아)

▲ 동작구 임장 루트 (상도 더샵 아파트)

▲ 강동구 임장 루트 (신성 미소지움 아파트)

▲ 송파구 가락동 임장 루트 (가락 대림 아파트)

2) 임장 내용

단지별 느낌을 보기 위해 전체적으로 훑어보듯 임장하였다.

2-1) 동작구 - 상도 더샵

동작행정타운이 역인근에 건설중이었고, 경사로 였지만 그래도 다닐만한 경사였다. 

단지내 상가는 미용/빨래/부동산업종이 주로 있었으며 다른 업종은 매출을 기대하기 어려워 보였다. (왼쪽 아래)

07년식 아파트로 깔끔하게 관리되고 있었고 대단지이며, 배정 초등학교 학생수가 가장 많다고 한다. (동작구 1위)

■ 상도 더샵 아파트 입지분석

장승배기역 인근에 지주택이 건설중이고, 노량진 뉴타운이 건설중이다.

신동아리버파크(2001)에서 더현대 서울이 보이고, 과거의 영광을 뒤로한채 자리를 지키고 있다.

이 단지에서 의문점은 행정경계가 아래 이미지와 같아서 입지를 노량진동으로 봐야할지 상도동으로 봐야할지 애매하다는 점이다. (구별로 나눠서 아파트 순위를 매기다 보니 어떻게 봐야하는지 고민 중)

▲ 장승배기역 주변으로 법정경계가 매우 가깝다.

쌍용예가는 노량진역과 장승배기역 중간정도에 있는 소규모 단지(299세대) 인데

언덕이 심하고 도로가 넓지 않아 도보 이용시 꽤 많은 불편함이 예상된다.

역세권은 아니지만 조금 걸으면 양쪽 역을 다 이용할 수 있는 아파트의 가치는 어떻게 봐야하는가?

쌍용예가와 그 맞은편의 구 도심의 모습을 간직한 주택 (왼쪽 위)

쌍용예가에서 바라본 노량진 4구역 재개발 단지(오른쪽 위)

노량진1동 재개발 구역(왼쪽 아래)

쌍용예가에서 바라본 전망(오른쪽 아래)

상도생활권은 배드타운으로 현재 이용하는데 큰 불편함이 없을 것 같고

노량쪽은 시간이 더 필요할 것으로 보인다.

하지만 장승배기역 인근 지역의 미래가치는 지금보다 높을 것이라는 생각이 들었다.

(단, 얼마나 걸릴지? 어디까지 갈 수 있을지는 모른다)

2-2) 강동구 - 신성미소지움

올림픽 파크포레온에 인접한 구축으로 98년식 460세대(1차), 00년식 278세대(2차) 아파트 단지다.

5/9호선 이용이 가능하고 초품아 이며 올림픽파크포레온을 도로 하나로 마주보고 있어

주변 상권 이용이 기대된다.

1.상도역에서 7-9호선을 이용해 40여분만에 9호선 중앙보훈병원 역에 도착 (왼쪽 위)

2.뭔가 잘 안풀리고 있는 느낌을 주는 플래카드 (오른쪽 위)

3.신성미소지움 정문 (왼쪽 아래)

4.신성미소지움 후문 (입주민 전용) (오른쪽 아래)

■ 둔촌동 신성미소지움 입지분석

현재 매물 기준으로 가격은 상도 더샵이 더 비싸다. (단순 가격 비교)

 - 더샵 : 59/13억, 84/14억

 - 신성미소지움 : 59/10억, 84/13억

동네 분위기 때문인지 몰라도 둘중에는 더샵 아파트가 마음에 들었다.

1.공사비 문제로 원활하게 진행되고 있지 않은 모습 (왼쪽 위)

2.도로 하나를 사이에 두고 마주보고 있는 신성미소지움 (오른쪽 위)

3.올림픽파크포레온 신축 상가단지, 어떤 업체가 입점할까? (왼쪽 아래)

4.초콜렛 하나 사서 허기를 때우며 걸었다 (오른쪽 아래)

2-3) 송파구  - 가락 대림

1.가락시장 역세권인데 젊은 사람들이 보이지 않았다. (방문시간 일요일 점심) (왼쪽 위)

2.유동인구가 별로 없어 보인다. 롯데마트에도 병원 위주로 입점되어 있다. (오른쪽 위)

3.인근상가에도 젊은 층이 이용할만한곳이 별로 없어 보였다. (왼쪽 아래)

4.작은 병원과 식당정도만 상권을 형성하고 있다. (오른쪽 아래)

1.인근 단지인 가락금호(97), 주차장이 부족(0.8대)하고 리모델링 안전진단을 통과 했다고 (왼쪽 위)

2.송파성지아파트 리모델링현장 (수평/수직 증축 중인것을 알수 있다) (오른쪽 위)

3.가락대림 1,2동 전경 (주차스트레스가 심해 보인다) (왼쪽 아래)

4.가락대림 3,5동 전경 (출입구 쪽은 해가 잘 들지 않지만 반대쪽은 괜찮았다) (오른쪽 아래)

1.노후된 인근 상가 (유동인구가 거의 없다) (왼쪽 위)

2.주변 건물에 병원이 많이 보였다 (오른쪽 위)

3.오금역 인근 대기업 입주 빌딩 (왼쪽 아래)

4.이미 재개발이 끝난 래미안송파 파인탑(2012)

■ 송파구 가락대림 입지분석

1.인근상권엔 어르신들이 주로 눈에 띄었다 (왼쪽 위)

2.롯데마트 건물에 입점한 개인병원들 (오른쪽 위)

3.경찰병원 사거리모습. 상권이 좀 애매해보였다. (왼쪽 아래)

4.비싼 땅을 놀리는 듯한 대로변 모습 (오른쪽 아래)

걷는 사람은 나뿐이었던것 같은 느낌

일요일 점심 시간대여서 그랬을지도 모르겠다.

이렇게 총 3단지를 살펴보았고

가장 마음에 드는 곳은 상도 더샵 이었는데

아직 초보 수준의 분석이라서 좀 더 깊이 있는 분석이 필요하다고 느꼈다.

▲ 임장 중 지나가다 눈에 띈 빌라 내부의 짐들

과거의 것을 버리지 못하고 새로운 것을 찾지 않으면 지금 수준을 벗어날 수 없다는걸 간접적으로 느끼게 해준 사진이다.

앞으로 어떻게 살 것인가?

나에게 물음표를 던져본다.

2. 2024 내집마련 / 부동산 투자 계획

올해는 이제 두달 정도 남았고

시세트레킹 및 임장 + 내마기 수료후 내집마련 중급반 수강을 고민하고 있다.

1주택으로 내집마련을 할지

주거/보유 분리를 할지

부동산 투자를 할지.. 

3주간 강의를 들으면서 욕심만 앞서는 바람에 어떤것이 나에게 맞는지 아직 더 검토가 필요하다.

1) 11월 내집마련 중급반 수강

2) 배운것을 토대로 실천할 수 있는 것을 한다.

3) 2025년안에 내집마련 방향성을 확정하고 실행한다.

4) 하나씩 공부하다보니 더 궁금한것들이 생기고 해야할것들이 생겨서 지난 3주도 매우 바쁘게 보냈는데 지치지 말고 차근차근 미션을 해결해 나가길 바래본다.

남은 24년도 빠르게 지내갈것 같다.

화이팅 하겠습니다.

감사합니다.