안녕하세요
대기만성 흙수저
대흙입니다.
아마 지방 투자 기초 혹은
지방 투자 실전을 들으셨던 분이라면
지방에서는 수도권에 비해
수요의 총 크기가 작기에
'공급을 매우 중요하게 봐야한다는 것'
아주 잘 알고 계실겁니다.
아마 일반적으로 지방 공급을 볼 때
아래와 같이 하실 것 같은데요.
저도 동일하게
해당 데이터를 살펴보고
임보를 작성하는데요.
오늘은 저기서 한 단계 더 나아가
지방 공급을 더 깊이보는 방법에 대해
얘기해보겠습니다.
실수요 니즈 확인
지방은 앞서말씀드렸다시피
공급의 영향을 크게 받을 수 밖에 없는데요.
그렇다면
공급이 뻥뻥 터졌다고해서
무조건 기축단지들의
전세가가 내려가고, 수요가 이동할까요?
만약 여러분이 지방에 거주하시고
직장이 자차로 30분 이상 걸린다면
어떤 생각을 먼저 할까요?
A. 직장 근처로 이사를 갈까?
B. 어떻게 하면 빨리 갈까?
네, 저는 A를 먼저 생각할 것 같습니다.
다만, 창원 성산구와 같이
직장이 있는 곳에 학군도 좋고
살기도 좋아서 가격이 넘사벽이라면 어떨까요?
창원 성산구의 평단가가
회원구, 합포구 보다
약 400만원 가까이 높습니다...
그렇다면
저는 가격이 좀 더 저렴한 대신
살기 좋은 대체지역을 찾을 것 같습니다.
실제로
창원에서는 바로 옆 김해와의
인구교류가 활발한데요.
율하지구와 성산구 산단까지의
거리는 차로 20분 정도밖에 되지 않습니다.
위의 그래프를 보시면
17~19년 창원 성산구에서
김해 율하지구의 대규모 입주로 인해
'전세지수가 꺾인 것'을 볼 수 있습니다.
이제 여기서
한 단계 더 들어가서
살펴볼 필요가 있습니다.
바로 그 당시
분양가를 확인해보고
기축의 매매가 뿐만 아니라
'전세가'도살펴봐야 한다는 것입니다.
전세가란 실거주 수요가
명확히 반영된 가격
이므로 가격적 메리트가 있다면
충분히 이동가능할 것이라고
생각해볼 수 있습니다.
위의 그래프처럼
율하지구의 입주시점에
성산구 선호구축인
트리비앙의 전세가가 3.27억
회원구 선호단지인
메트로시티의 전세가가 3.13억
인 것에 비해
율하 자이힐스테이트의
전세가격이 1억 초반
인 것을 볼 수 있습니다.
직장도 가까운 편이고
가격까지 2억이나 저렴한데
누구나 이동하고 싶어하지 않을까요?
이렇게 지방은 전세가를 이동의
주요지표로 삼고 따져 볼 수 있습니다.
공급 단지의 직장 접근성 확인
여기서, 한 가지 더
짚고 넘어가야 할 부분이 있는데요.
무조건 싸다고 해서
이동을 하는 것은 아니라는 점입니다.
특히, 창원은
교통 니즈가 큰 곳으로
어떤 터널, 어떤 대로가
안막히는지에 따라
택지지구의
선호도 차이가 나기에
위치를 확인하는 것이
굉장히 중요합니다.
위 그래프를 보시다시피
창원에 속해 있는 감계
(감계힐스테이트2차)일지라도
직장으로의
접근성이 떨어지다보니
규모가 비슷한 택지라면
마산 합포구 단지(월영동SK오션뷰)에
밀리는 것을 볼 수 있습니다.
미분양 위치 확인
또한 미분양을 대할 때에도 단순히
'아 경기가 안좋은가?'
'가격이 비쌌나?'
에서 끝나는 것이 아니라
미분양 단지들의 주택 현황을
확인하고 그 분양가와 '위치'를 확인해 봐야합니다.
위 사진에서 파란색 화살표를 보시면
창원 외곽(북면 무동) & 진해구 외곽으로
신축이라도 입지가 좋지
않다면 외면 받는다는
사실을 확인할 수 있습니다.
그에 반해
창원 성산구 산단
인근에 위치한 단지들은
높은 가격임에도 불구하고
경쟁률이 1: 20 이상
되는 것을 확인할 수 있죠!
정리
이렇게 지방 공급을 조금 더
세밀하게 보는 방법을 얘기해보았는데요.
공급의 많고 적음
그리고 위치도 정말 중요하지만
가치 대비 저평가이고
리스크를 충분히 감당할 수 있다면
충분히 수익을 낼 수 있다는 사실을
명심하시면 좋을 것 같습니다!
공급에 대해 좋은 가르침 주신
용맘튜터님 존경하고 감사합니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
창원에 대해 더 궁금하신 분들은
재이리님의 지역분석 강의를 들어보시면
좋을 것 같습니다! 광고아님!
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