#115 서울 입주장의 현재 모습(이문/휘경, 올림픽파크포레온)



1.

내년 1월 입주 예정인 이문/휘경 뉴타운 내

3,069세대의 래미안 라그란데

현재 나와있는 전세 매물 갯수는 총 797개이며

전용 59기준 매매 9억 중후반, 전세 4억 중반

전용 84기준은 조합원 매물들이 13억 후반이며

전세는 5.9억 정도 선으로 보입니다.

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물론 동이나 옵션에 따라 달라지긴 하겠지만

전체적인 가격의 감을 잡아보는데는 크게 문제가 되지 않죠.

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2.

인근 신축들의 가격변화부터 살펴보면

2019년에 입주 한 휘경SK뷰 전용 59는

매매 10.4 / 전세 5.5억의 시세를 보이고 있습니다.

매매는 최근 9월에 10.5억에 거래가 된 뒤

더 거래가 되지는 않았지만

그렇다고 가격이 내려온 상황은 아닙니다.

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라그란데와 비교해보면

실제로 필요한 돈은 9억 중후반에 +@

혹은 현금이 많이 필요한 상황임을 감안했을 때

휘경SK뷰 가격이 그리 비싸게 느껴지지는 않네요.

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다만, 전세 가격은 기존보다 3-4천정도

조정된 가격을 보이고 있으며

라그란데의 가격과 비교했을때는

다소 비싼 것 같습니다.

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3.

인근의 신축을 하나 더 살펴보면

이문/휘경 뉴타운은 아니지만 위쪽으로 인전해있고

성북구에 위치하고 있는 래미안아트리치

​9월달에 거래된 가격대비 현재 매매호가는

1~2천 정도 조정된 가격으로 나오고 있지만

전세 가격은 비슷한 수준으로 유지되고 있습니다.

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조금 더 지켜보는게 필요할 것 같네요.

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4.

구축 단지로 넘어가서 살펴보면

인근에 위치한 2004년식 래미안 2차는

현재 매매 8.5억(입주 가능 기준), 전세 5억 정도입니다.

7월달 대비해서는 매매 가격이 낮아졌지만

8월 거래 가격 대비해서는 오른 가격이라

가격이 빠졌다고 보기에는 애매합니다.

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반면 전세가격의 경우는 거래가 많지 않았지만

라그란데 전세 대비 가격이 높았고

현재는 3~5천정도 조정된 가격으로 나와있습니다.

몇개의 단지를 통해서

현재 상황을 정리해보자면

라그란데의 입주는 아직 매매가격까지

영향을 주지는 못하고 있지만

전세 가격에는 확실히 영향을 주고 있습니다.

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조금 더 지켜봐야겠지만

현재와 같은 상황이 지속된다면

일시적으로라도 주변 단지들의 매매 가격까지

영향을 줄 가능성이 높아 보입니다.

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5.

다음은 단군이래 최대 재건축이라는

타이틀을 가지고 있는 강동구에 위치한

올림픽 파크 포레온의 상황입니다.

전용 59기준으로 일부 조건이 붙긴 했지만

그전에 5억대로도 전세가 나왔었는데

이제는 6억대부터 나오고 있습니다.

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현재 나와있는 전세 매물 갯수는 총 2,957개이며

전용 59기준 매매 19억 중반, 전세 6억

전용 84기준 매매 22억, 전세 7억 정도 선으로 보입니다.

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6.

강동구의 대표 생활권 고덕.

고덕 내에 선호하는 신축인 고덕 아르테온은

현재 매매 14억 초반, 전세 6억 중후반의 가격을 보이고 있습니다.

매매의 경우 직전 거래보다 호가는 조금 더 올랐고

전세 가격도 큰 차이가 없는 모습입니다.

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아무래도 선호하는 생활권내 신축이다보니

아직까지 입주로 인한 영향을 느끼기 어려운 모습입니다.

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7.

생활권이 조금 다르긴 하지만

천호동에 위치한 선호하는 주상복합 래미안강동팰리스

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현재 해당 단지의 가격은 매매 12.5억, 전세 6.4억정도로

올림픽 파크 포레온과 비교시 전세가격이 더 높습니다.

매매 가격의 최근 거래와 비슷한 가격대이나

전세의 경우 9월까지 7억대에 거래가 되었지만

현재는 6억 중반대로 5-6천 가량 조정되었습니다.

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8.

바로 인근에 위치한 구축도 살펴볼까요?

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길 건너에 위치한 1998년식 둔촌신성미소지움

현재 매매 9.3억, 전세 4억 초중반의 가격을 보이고 있습니다.

매매 가격은 크게 변함없고

전세는 소폭 조정된 모습입니다.

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애초에 전세 가격대 자체가

올림픽 파크포레온과 달라서 그런지

생각보다 구축임에도 아직까지는

큰 영향을 받는 것 같지 않습니다.

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물론, 조금더 두고봐야겠지만

애초에 22~23년 시기를 지나오면서

전세가격 수준 자체가 낮아진 것도

어느정도 영향이 있지 않을까 싶네요.

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9.

https://n.news.naver.com/mnews/article/366/0001029790

한가지 더 보너스, 오늘 기사를 보니 강동구에

미분양이 많이 늘어났다는 이야기가 있던데

예시로 나왔던 단지 중 하나인 그란츠리버파크

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전용 59기준 분양가 13억, 전용 84기준 17~18억

새거라는 장점이 있긴 하지만 같은 전용 59 기준

래미안강동팰리스가 12억대, 고덕 신축이 13억대인 상황에서

이 가격을 받아주기에는 무리가 있어 보이네요.

그리고 이외 언급된 단지들도 더 좋은 선택지가 있는 상황에서

굳이 선택을 해야만 하는 이유가 부족한 것이 사실이고

300세대라고 말하는 미분양으로

시장의 분위기를 판단하기도 어려울것 같구요.

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정리해보자면 현재 대규모 공급이 있는 지역의 현재까지 상황은

매매 가격까지 영향을 주지는 않지만 전세 가격에는 영향을 주고 있으며

같은 지역내 선호 생활권 신축까지는 영향을 주지 않고 있습니다.

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