안녕하세요. 경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게 인생의 터닝포인트가 되고 싶은 김인턴입니다. 가끔 사진첩을 들여다보다 보면, 잊고 지내던 순간이 불쑥 떠오를 때가 있습니다. 결혼을 하기 전 가족과 함께 살던 작은 빌라. 저는 30살이 넘을 때까지 줄곧 빌라에서만 살았습니다. 아파트는 버스를 타고 오가며 멀리서 바라보는 풍경일 뿐, 제 삶과는 거리가 먼 세계였습니다. 20살이 된 후, 처음으로 아파트 단지 안에 들어가 보았는데 엘리베이터에서 나오는 시원한 바람, 단지 안에 마련된 커뮤니티 시설, 넓은 평수의 집을 보고 충격과 부러움을 동시에 느꼈습니다. “아파트는 부자들만 사는 곳이다.” 그때부터 제 안에는 스스로에 대한 낮은 자존감과 ‘나는 할 수 없다’는 생각이 자리 잡았던 것 같습니다. 그래서 제가 할 수 있는 최선을 다해 좋은 회사에 취직하고, 월급을 많이 받는 것뿐이라고 믿으며 20대를 보냈습니다. 그리고 취업 후에는 월급으로 여행을 다니고, 사고 싶은 걸 사며 소비의 즐거움에 빠져 살았지만, 마음 한편엔 늘 채워지지 않는 허전함이 남아 있었습니다. 그러던 어느 날 부동산에 관심을 갖게 되면서 월부에 발을 들였고 제 인생은 완전히 달라지기 시작했습니다. 📈 6년간의 투자 여정 처음에는 전세, 월세의 개념조차 모를 정도로 무지했습니다. 함께 강의를 듣는 다른 동료들은 과제를 척척 해내는데, 저는 늘 뒤처지는 기분이었습니다. 하지만 ‘잘해야 한다’는 부담 대신 “일단 해보자. 못해도 괜찮다.”는 마음으로 한 발씩 내디뎠습니다. 그러면서 세 가지를 배웠습니다. 1️⃣ 일단 해보자. 그리고 할 수 있다는 믿음 주변에서는 “부자는 아무나 되냐?”, “아무것도 없는 네가 무슨 투자냐?”라는 말들을 많이 했습니다. 가장 가까운 사람들이 던진 말이었기에 더 크게 다가왔지만, 그래도 저는 끝까지 믿었습니다. “시간이 걸려도, 결국 나도 할 수 있다.”는 미친 믿음이 제 발걸음을 계속 걸어가게 했습니다. 2️⃣ 할 수밖에 없는 환경 혼자서는 절대 오래 갈 수 없다는 걸 알았기에, 늘 나를 일으켜 세워주는 환경 속에 있었습니다. 같은 목표를 향해 나아가는 동료들, 포기하고 싶을 때마다 다시 붙잡아주는 환경 덕분에 역전세의 두려움, 투자 실패의 아픔도 견뎌낼 수 있었습니다. 3️⃣ 절대 포기하지 않겠다는 마음 저는 김연아 선수의 한 말을 늘 기억합니다. “사람인데 어지럽죠. 어지러워도 참고 도는 거예요.” 그녀도 수십만 번의 연습과 수많은 멍 자국 위에서 피겨여왕이 되었듯, 투자도 처음부터 잘하는 사람은 없었습니다. 중요한 건 끝까지 버티고 포기하지 않는 것이었습니다. 🌱 실패와 성장, 그리고 지금 투자 과정에서 자만도 했고, 두려움에 휩싸이기도 했습니다. 역전세라는 거대한 파도 앞에서 흔들리던 시기도 있었지만, 결국 버티고 넘어섰습니다. 그 과정에서 깨달았습니다. 처음엔 ‘내가 잘 되는 것’이 목표였지만, 이제는 “나보다 다른 사람이 잘 되었으면”, “누군가의 삶이 빛났으면” 하는 마음으로 바뀌어 있었습니다. 그렇게 30장이 넘는 계약서를 써오면서 25억이라는 자산을 쌓은 지금, 저는 튜터로서 제 경험과 배움을 나누고 있습니다. ✅ 서울·수도권부터 지방까지 모든 지역을 다니면서 두발과 두눈으로 확인한 경험 ✅ 상승장과 하락장을 모두 겪으며 얻은 실전 노하우 ✅ 초보자도 쉽게 투자와 내집 마련을 할 수 있는 현실적인 방법 이것이 제가 드릴 수 있는 가치입니다. ✨ 마지막으로 5년 전의 저에게 꼭 해주고 싶은 말이 있습니다. “늦기 전에, 제대로 한 번 배워보자.” “너도 충분히 할 수 있다!” 저도 처음엔 ‘그 사람이라서 가능한 거겠지’라고 생각했습니다. 하지만 지금은 처음부터 ‘그 사람’은 없다는 걸 깨닫게 되었습니다. 버티고, 또 버티며 계속 걸어가면 결국 내가 꿈꾸던 ‘그 사람’이 되어 있다는 걸요. 여러분의 투자와 내집 마련 여정이 단순한 돈의 문제가 아니라 삶을 바꾸는 터닝포인트가 되도록, 진심을 다해 함께 걸어가겠습니다. 앞으로 내집 마련과 투자에 도움이 되는 글과 강의로 자주 찾아뵙겠습니다.


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종잣돈 1억으로 무엇을 할지 고민된다면? 이렇게 투자해야 돈 벌 수 있습니다

안녕하세요. 경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다. 무더운 습한 날씨가 계속되는데 다들 건강에 유념하셨으면 좋겠습니다.  오늘은 지난 부동산 투자 전략 1편에 이어서, 2편 1억 전후의 투자금으로 어떤 선택을 할 수 있을지, 그리고 그에 대한 전략에 대해서 정리해보도록 하겠습니다. ▶ 부동산 투자 전략 1편 - "5천만원도 없는데... 저도 투자를 할 수 있을까요?" → 투자금 5천 이하▶ 부동산 투자 전략 2-1편 - “종잣돈 1억으로 무엇을 할지 고민된다면?” → 투자금 1억 전후▶ 부동산 투자 전략 2-2편 - “외곽 신축 vs 중심 구축, 20평대 신축 vs 30평대 구축” → 투자금 1억 중반 이상▶ 부동산 투자 전략 3편 - “2억 모았는데... 이 돈이면 서울아파트 살 수 있나요?” → 투자금 2억대▶ 부동산 투자 전략 4편 - “3억이면 집사기 쉬울 줄 알았는데...왜 더 막막하죠?”→ 투자금 3억대▶ 부동산 투자 전략 5편 - “4억 넘게 모았는데... 지금 이 돈, 어디에 넣어야 할까요?” → 투자금 4억대 이상 팔로우를 하시면 더 빠르게 확인하실 수 있고, 이외에도 투자나 내집마련에 있어 도움이 되는 다른 글들도 보실 수 있습니다.    #지금 1억으로 투자를 한다면? 1억 정도의 투자금이라면  가장 먼저 수도권 투자를 고려해볼 수 있습니다. ‘아니, 1억이라는 돈으로 수도권 투자가 가능하다구요?’ 라는 의문이 드실 수 있겠지만 충분히 투자를 할 수 있습니다.  아래 3개 단지는 모두 다른 지역에 위치하고 있으며, 해당 단지부터 강남까지는 가는데 1시간 이내로 이동이 가능합니다. A단지와 C단지는 직전 상승장에 5억 이상, B단지는 7억 정도 수준까지 거래가 되었음을 고려하면 적게는 1억중반에서 많게는 2억 정도의 안전마진이 있는 상황입니다. 가격적으로 굉장히 매력적이라는 것을 알 수 있습니다.  다음으로는 지방의 신축 20평대도 투자가 가능합니다. 지방이니까 어..? 하실 수도 있는데 여기서 이야기 드리는 지방은 지방광역시 중에서도 규모가 가장 크거나 그 다음 정도 되는 수준의 도시들을 의미합니다. 입주한 지 5년차 되는 신축 59, 7년차 이내의 84, 그리고 높은 선호도를 가진 생활권 내 준구축이 1억 내외의 투자금으로 접근이 가능하며 신축 59와 선호 구축 59는 직전 상승장에 5억 중반 이상, 18년식 신축은 6억 이상까지 거래가 되었습니다. 역시나 1~2억 정도의 안전마진이 있으며 수도권의 단지들과 마찬가지로 굉장히 매력적인 가격임을 확인할 수 있습니다.  여기서 다시 고민이 시작됩니다. 수도권 외곽에 위치한 아파트와 지방광역시 신축 or 선호 구축 이라는 두가지 선택지 중에서 내가 가진 종잣돈으로 어떤 선택을 해야할까요? 이렇게 다소 애매한(?!) 선택을 해야하는 경우에는 장단점을 확인하고 내게 조금 더 유리한 선택을 하시면 됩니다. 수도권 외곽장점 수요의 크기에 있어서 지방 광역시보다 안정적지방 신축보다 상대적으로 오랜기간 보유가 가능 + 전세상승분을 통한 현금 흐름매도를 해야하는 상황에서 매도가 되지 않을 경우 전세 셋팅 후 보유하는데 부담이 크지 않음단점수도권 외곽에 위치하다보니 가격 상승에 대한 반응이 느림구축에 해당하는 단지들이 많다보니 수리 혹은 누수 등에 대한 운영적 측면에 있어 번거로움 위에 예시를 들었던 단지들의 그래프를 살펴보면 선호 지역이 상승했던 19년도가 지나고 나서야 가격이 점차 상승하고 있습니다. 전세의 경우는 꾸준하게 상승하는 것을 확인할 수 있구요.  지방 광역시 신축(or 선호 단지)장점수도권과 다르게 매매와 전세 가격 모두 공급에 직접적인 영향을 받아, 공급이 적은 도시라면 상대적으로 빠르게 수익 실현이 가능 (시장의 사이클이 빠름)신축의 경우 운영에 있어서 마음이 편안함단점매도를 반드시 고려해야하는 시장매도 타이밍을 놓치고 향후 공급이 겹칠 경우 역전세 시장을 마주할 수 있음연식이 오래될수록 직전 상승장의 수준만큼 가격이 상승하기 어려워짐 아래 사진은 지방 광역시내 단지들의 그래프입니다. 수도권 외곽 단지들의 그래프와 비교했을 때 확실히 오르고 내리는 텀이 짧은 것을 확인할 수 있습니다. 그리고 시간이 지남에 따라 수도권과 다르게 매매와 전세 가격 하락의 폭이 상당합니다. 장기적으로 보유가 어렵고 매도가 필요하다는 것을 알 수 있습니다.   #수도권 외곽 vs 지방 광역시 신축, 선택은?정리해보자면 수도권 외곽은 안정적이지만, 언제 오를지 알기 어렵습니다. 반면, 지방 광역시는 매도를 반드시 고려해야하지만 상대적으로 빠르게 시세차익이 생길 가능성이 높습니다. 이런 이유로 같은 1억을 들고 있더라도 내 상황에 따라서 해야하는 선택이 달라지게 됩니다. 수도권 외곽 - 연간 저축액 5천만원 이상연간 5천만원 정도라면 충분히 지방 신축에 투자할 수 있는 돈입니다. 그리고 기간을 늘려서 1년 6개월 정도 모은다면 7~8천 정도가 되고 시장 상황에 따라 수도권에 다시 또 투자를 할 수 있습니다. 이런 이유로 수도권 외곽에 투자를 한 뒤, 기다림이 길어진다고 해도 계속해서 투자를 해나가면서 자산을 쌓아나갈 수 있습니다.  지방 광역시 신축(or 선호 단지) - 연간 저축액 5천 이하내가 모을 수 있는 종잣돈이 적은 상황이라면, 다음 투자까지 일정 수준의 종잣돈을 모으기까지 적지 않은 시간이 필요합다. 그렇기에 언제 오를지 모르는 수도권 외곽에 투자를 해서 다음 투자까지 마냥 기다리기보다는 조금 더 빠르게 시세차익을 얻을 가능성이 높은 지방 광역시에 투자를 하는 것입니다. 그리고 추후 매도를 통해 늘어난 투자금과 그동안 모은 종잣돈을 더해서 더 좋은 투자를 해가거나 당시 상황에 따라 쪼개서 투자를 할 수도 있습니다. 물론 매도라는 산을 넘어가야하지만, 연식과 향후 공급을 고려하여 욕심을 내지 않는다면 충분히 할 수 있는 영역입니다. 물론 저축액이 적더라도 수도권 외곽에 투자를 할 수 있습니다. 다만, 위에서 정리해드린 장단점을 알고 선택을 하는 것이 중요하겠죠?  #입지 좋은 곳의 10평대는 어떤가요? 외곽도 싫고, 지방도 싫고 그래도 입지가 좋아야 할 거 같은데이런 곳에 10평대도 1억 전후로 투자가 가능하던데 괜찮지 않을까? 아마 위와 같은 생각도 한번쯤은 해보셨을 것 같습니다. 실제로 아래는 강남까지 40분 정도 소요되는 곳에 위치한 10평대 역세권 아파트입니다. 입지가 중요한 수도권에서 그래도 상급지를 사야하는게 아닐까라는 고민이 생기는 것이죠. 투자를 하면 안되는 것은 아니지만 몇가지 생각해보는 것이 필요합니다. 10평대의 주요 수요층은 1인 가구의 비중이 높습니다. 풀어서 이야기해보자면 언제든지 쉽게 이동이 가능합니다. 그렇기에 임대인의 입장에서는 자주 전세를 맞춰야 하는 번거로움이 생기게 됩니다. 그리고 조금 더 생각해보면, 일정 수준 이상의 직장이 받쳐주는 곳이 아닐 경우 전세 상승이 상대적으로 아쉬울 수 있습니다.   오늘은 1억 정도의 종잣돈을 보유한 상황에서 어떤 전략을 가지고 부동산 투자를 해야할지 정리해봤습니다. 하면 안된다, 해도 된다 혹은 수도권이 좋다, 지방이 좋다라는 관점보다는 내 선택에 대해서 어떤 결과가 따라올지 알고 투자하는 것이 중요하다는 것을 기억하셨으면 좋겠습니다. 다음에는 분량 조절 실패로 미처 다루지 못한 종잣돈 1억 중반대 투자금의 전략으로 찾아오겠습니다. 외곽 신축 vs 중심 구축, 20평대 신축 vs 30평대 구축 등에 대한 이야기가 나올 예정입니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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2억으로 강남·판교 10분컷 아파트? 지금 여기, 안 보면 진짜 후회합니다..

안녕하세요. 경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다. 강남과 판교까지 10분대에 진입이 가능한 지역에 2억으로 투자가 가능하다면..?앞으로 다가오는 시장에서 꼭 알아두어야 할 지역은 어디일까요? 저라면 이 지역을 반드시 알아두고 지켜볼 것 같습니다.왜 '이 지역'을 주목해야하는지 그 이유부터 먼저 정리해보겠습니다.  #서울, 수도권에서 중요한 입지서울, 수도권 투자를 하는데 있어서 가장 중요하게 봐야할 것을 뽑으라고 한다면 어떤게 가장 먼저 생각나시나요? 교통이 중요하니까 지하철? 혹은 역세권?, 직장 혹은 환경? 아니면 신축? 다양한 것들을 이야기할 수 있지만 무엇보다 여기서 중요한 건 직장과 교통이라고 말할 수 있습니다. 우리가 살아가는 사회는 자본주의를 기반으로 하고 있고 ‘자본주의’라는 심장을 뛰게 하는 피와 같은 역할을 하는 것이 바로 ‘돈’입니다. 그리고 이 ‘돈’이라는 것을 가장 쉽게 벌기 위한 방법이 있다면 바로 ‘노동’을 통한 ‘근로 소득’이고, 이 ‘근로 소득’을 얻기 위해서는 ‘직장’이 라는 곳에 가서 일을 해야 합니다.  이런 이유로 서울, 수도권에서 가장 중요한 입지 요소에는 바로 ‘직장’ 혹은 ‘직장’에 쉽게 접근할 수 있는 ‘교통’이라고 말할 수 있으며 우리의 생존과 직접적인 연관성을 가진 영역이기에 투자에 있어서 매우 중요하게 생각해야 하며 실제로 아파트 가격에 큰 영향을 미칩니다. 여기서 잠깐! 직장과 교통이 단순히 가격을 오르는데 중요하구나라고 생각하고 끝내기보다는 한가지 더 알아두어야 할게 있습니다. 이런 직장과 교통의 변화는 수요를 늘어나게 만드는데 이 수요에는 단순히 매매 수요만 있는 것이 아니라 전세 수요까지도 포함하게 됩니다, 즉, 직장과 교통이 뒷받쳐주는 지역은 다른 지역대비 높은 전세가격을 보일 가능성이 높으며, 이는 투자를 하는 입장에서 투자금을 줄여 수익률을 높이는데 도움을 줄 수 있습니다.  #지난 상승장에서 직장이 늘어나고, 교통이 개선된 지역자, 직장과 교통이 중요하다는 것은 이제 정리가 되셨죠? 그렇다면 이런 직장이 늘어나거나 교통이 좋아지면서 변화하는 지역이 과거 시장에서는 어디였는지 한번 찾아보겠습니다. 그리고 그 지역의 변화된 모습과 가격을 통해 그와 비슷한 지역을 생각해볼 수도 있을거구요. 혹시 떠오르는 지역이 있으신가요? 직장이 늘어나고 교통이 좋아진 곳이라...바로 경부라인에 위치한 분당과 수지가 있습니다. 직장과 관련해서는 판교를 이야기할 수 있는데 판교의 경우 2012년부터 본격적으로 기업이 입주하기 시작했고, 작년 말 기준으로 종사자수가 약 7.9만명, 기업수는 약 1,800여개의 규모이며 대한민국의 첨단 산업을 선도하는 핵심 거점인만큼 질적으로 높은 수준을 보여주고 있습니다. 교통 관련해서는 신분당선을 이야기할 수 있으며 강남-정자 구간은 2011년, 정자~광교 구간은 2016년에 개통되었는데 직전 상승장의 시기를 고려했을 때 살펴볼 지역은 바로 수지구입니다.  정리해보자면 지난 상승장 기준으로 직장과 교통이라는 두마리 토끼를 잡았던 지역에 해당하는 곳이 바로 수지구라고 말할 수 있습니다. 그래서 얼마나 올랐을까? 아무래도 이게 중요하겠죠? 주요 단지를 살펴보면 오래된 구축이라 할지라도 시기에 따라 달라지겠지만 이미 한번 가격이 오르고 난 뒤였던 16~17년에 매수를 했어도 전고점 기준으로 5억에서 많게는 7억, 현재 호가 기준으로도 4억 이상의 시세 차익이 생겼음을 확인할 수 있습니다.  이 가격 수준은 과거 전고점과 지금 호가를 모두 고려해도 서울의 4급지와 비슷한 수준으로 그만큼 직장과 교통이라는게 서울, 수도권에서 얼마나 중요한 요소인지를 한번 더 느낄 수 있습니다. 그리고 한가지 더, 위와 같은 변화에 신축이라는 장점이 더해지면 굉장히 높은 가격까지 상승하는 것도 확인할 수 있습니다. 그렇다면 왜 이렇게 올랐을까요? 여라가지 이유가 있겠지만 수요가 늘어났다는 점이 가장 큰 이유라고 볼 수 있습니다. 판교라는 직장이 들어오면서 이곳으로 출퇴근하려는 사람들이 판교나 분당 쪽 아파트 가격이 너무 비싸다 보니까 쉽게 출근이 가능한 수지를 선택지에 넣게 되면서 수요가 늘어나는 원리죠. 여기에 신분당선이 개통되면서 강남까지 출퇴근 하던 사람들에게 거주지로 하나의 선택지가 되면서, 수요가 늘어나게 되었다는 점도 무시할 수 없게 된 것입니다.  #그래서 도.대.체. 어떤 지역을 눈여겨 봐야하는가?그렇다면 현재 서울, 수도권에서 직장이 늘어나고 교통이 개선되는 지역은 어디일까요? 가장 먼저, 직장이 늘어나고 있는 대표적인 곳은 서울에서는 강서구의 마곡, 경기도에서는 과천이 있습니다. 다음 착공된 호재를 살펴보면 월판선, 인덕원-동탄선, 신안산선, 동북선 정도로 볼 수 있고, 여기서 교집합을 찾아보면 자연스럽게 주목해야할 지역을 찾을 수 있습니다. 어딘지 감이 오시나요? 반드시 눈여겨 봐야할 지역은 바로 평촌과 인덕원 그리고 의왕시(내손&포일 생활권)입니다. 지도를 살펴보면 아까 판교-분당-수지로 이어지는 경부라인에서 봤던 것과 느낌이 비슷한 것을 쉽게 확인할 수 있습니다.  판교와 비교하기에는 규모면에 많이 부족하긴 하지만 중견기업과 대기업이 지정타에 들어올 예정이며(일부 기업들은 이미 입주) 예상 종사자 규모는 3.2만명입니다. 입주가 예정된 기업 이외에도 해당 기업과 관련된 다른 기업들도 근처로 이동할 가능성이 높고 더 많아질 수 있습니다. 규모가 작은 대신 판교-분당-수지로 이어졌다면 지정타-평촌&인덕원&의왕(내손/포일)으로 바로 연결되어있다는 차이가 있기 때문에 규모의 차이는 있어도 이런 부분들이 충분히 수요를 집중시킬 수 있는 점으로 작용할 것입니다. 현재 착공된 월판선과 인동선은 평촌의 북쪽과 인덕원역을 지나갈 예정입니다. 특히, 월판선의 경우는 판교역과 직접적으로 연결되면서 해당 생활권은 기존에 판교까지 이동이 불편했지만 10분대로 도착이 가능한 생활권으로 바뀌게 됩니다. 여기에 GTX-C가 올해 계쇡한대로 착공에 들어간다면 강남권(삼성역)까지도 기존 30~40분에서 10분대로 이동 시간이 줄어들면서 접근성은 더욱 좋아지게 될 것입니다.  #투자로 어떻게 생각하고 접근해야 할까?현재 위에서 이야기한 생활권내 단지들을 투자한다고 했을 때 필요한 투자금은 연식과 평형에 따라 다르겠지만 적게는 2~3억 수준에서 많게는 4억 이상의 돈이 필요합니다. 물론, 2억 정도 되는 돈으로 투자를 해도 충분히 좋은 선택이 될 수 있지만 이왕이면 조금 더 선호 아파트를 사고 싶은 마음은 누구나 원하는 것입니다.  수지의 최근 모습을 통해서 이런 고민에 대한 힌트를 한가지 얻을 수 있습니다. 바로 높은 전세가격이 힌트인데요, 작년 상반기부터 수지구의 전세가격이 신축을 중심으로 크게 회복하면서 상대적으로 적은 돈으로 투자가 가능했습니다. 실제 예시를 통해서 살펴보면, 24년 시기에 7억대 매매 가격의 단지들의 경우는 보통 4억대의 전세가격을 형성하고 있었지만 5억대까지 회복하면서 2억전후로 투자가 가능했습니다. 이외에도 가격대별로 다른 서울, 경기권 지역들과 비교했을때 적게는 5천에서 많게는 1억 이상 높은 가격을 보이면서 투자로 굉장히 매력적이었습니다.  시간이 지난 지금도 11억대 아파트의 전세가격이 7억대를 보이고 있으며 7억대의 전세가격을 보이는 서울 아파트는 4군내 선호 신축 정도 수준으로 이를 통해 상대적으로 더 높은 전세가격을 보인다는 것을 한번 더 확인할 수 있으며 직장과 교통의 영향력이 크다는 것을 알 수 있습니다. 그렇기에 당장은 아닐지라도 장기적으로 수요가 늘어나면서 수지와 같은 모습으로 전세 가격이 큰 폭으로 회복되면서 상대적으로 적은 투자금으로 투자가 가능한 시기가 찾아올 가능성이 높습니다. 그리고 그 우선순위를 생각해봤을때, 지정타 내 신축을 시작으로 인덕원 신축이 가장 먼저 그 다음은, 평촌내 신축, 내손/포일 준신축, 평촌 외곽 신축 그리고 나서 구축 단지 순서가 되지 않을까라고 정리해볼 수 있을 것 같습니다.(물론, 학원가 인근 및 역세권의 선호 구축도 충분히 먼저 따라가겠지만 범위는 한정적일거라 생각됩니다)  다시 한번 더 정리해보자면 인덕원을 중심으로 한 평촌, 내손/포일 생활권은 향후 더 많은 수요가 몰리게 될 지역이며 이로 인해 안정적인 전세 가격을 유지하면서 상승하고 다른 지역보다 적은 투자금으로 투자까지 가능한 기회가 있다는 것입니다. 항상 지역을 바라볼때는 그 지역에서만 끝내는 것이 아니라 내가 보고 있는 지역의 모습을 앞으로 비슷한 보여줄 지역이 어디일지를 생각해보셨으면 좋겠습니다. 다가오는 기회를 미리 잡기 위한 준비를 시작하시길 바라겠습니다. 오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다:)  

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실전투자경험

초보 투자자를 위한 분위기 임장의 모든 것

"분위기 임장을 하라고 하는데왜 해야하고 어떻게 해야하는 건지 모르겠어요" "분위기 임장을 가면 꼭 많이 걸어야하나요?임장 경로는 어떻게 그려야하는 건가요?" "분위기 임장을 효율적으로 하려면어떻게 해야하나요?" 이런 고민을 하시는 분들이 계시다면 이 글이 도움이 되실거예요!안녕하세요.​경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다. 지난 주말, KTX를 타고 남쪽으로 임장을 다녀왔는데 활짝 핀 벚꽃을 보니이제는 정말 봄이 찾아 왔음을 완연하게 느끼게 되는 것 같습니다. 추운 겨울이 지나고 봄이 찾아오니 괜히 마음이 설레이게 되는데아마도 초보 투자자로 계신 분들이 처음 임장을 나가기 전에 느끼는그런 감정과 크게 다르지 않을 거라고 생각합니다. 오늘은 처음 분위기 임장을 앞두고 어떻게 해야할지막막하게 느끼시는 분들을 위해 분위기 임장에 대한 내용과 마지막에는 조금 더 업그레이드 된 분위기 임장에 대해서도간단하게 이야기 드리는 글을 나누어 보려고 합니다.  #임장, 이게 뭔데?임장이라는 단어가 아무래도 친숙하지 않아 어렵게 들릴 수 있지만, 쉽게 말하면'직접 현장을 가서 눈으로 보고, 발로 걸으며 직접 확인하는 것' 이라고 말할 수 있습니다. 조금 더 쉽게 풀어서 이야기하자면'지역이나 매물 등을 실제로 보면서, 인터넷이나 서류로는 알 수 없는분위기, 환경, 사람들의 움직임 등을 직접 느껴보는 과정' 이라고 생각하시면 됩니다. 이게 왜 필요하면요! 인터넷에 올라온 사진으로 본 아파트는 깔끔해 보이지만실제로는 관리가 안 돼 있었거나, 조용한 동네라고 들었는데 직접 가보니막상 인근에 지상철이 다니고 있어 소음이 컸거나, 지도상으로는 가까워 보였던 지하철역이언덕길이라 실제로는 불편한 거리가 되는 등 실제로 가서 보지 않으면 놓치게 되는 것들을 보고‘진짜 가치’를 파악하기 위함입니다.  #그렇다면 분위기 임장은?임장은 크게 3가지 단계로 진행이 됩니다. 1단계 : 분위기 임장 → 2단계 : 단지 임장 → 3단계 : 매물 임장 그 중에서도 분위기 임장은 말 그대로 지역의 분위기를 보는 것을 의미합니다. 그리고 내가 보고 느낀 분위기를 통해 지역내에서 생활권을 구분하고,더 나아가 구분한 생활권들의 우선 순위를 정하는 것까지가투자자가 해야하는 분위기 임장이라고 말할 수 있습니다. 여기서 핵심은 '나라면 이 지역내에서 어디에 살고 싶은가' 질문에 대한답을 찾기 위해 직접 눈으로 보는 것입니다. 지역마다 풍기는 분위기, 돌아다니고 거주하는 사람의 모습,때로는 느껴지는 공기조차도 다를때가 있습니다. 이런 것들을 직접 보고 느끼면서쉽게 말하면 '사람들을 끌어당기는 힘(=살고 싶어하는 마음)이 있는 곳이이 지역내에서 어디인지'를 확인하는 과정이라고 생각하시면 됩니다. 목적과 이유를 알았으니 분위기 임장을 할때 자연스럽게어떤 것을 봐야하는지에 대해서도 알 수 있습니다. 답은 바로 다수가 살고 싶게 만드는 요소들을갖춘 곳인지를 확인하면 됩니다.  #분위기 임장에서 무엇을 봐야할까요?그럼 한번 생각해볼까요? 많은 사람들이 살고 싶어하는 곳이 되기 위해서중요한 건 뭐가 있을까요? 이왕이면 직장이 가까우면 좋겠죠?혹은 직장까지 거리가 멀더라도쉽게 이동하기 위한 지하철이 가깝다면 좋을거구요. 그 다음에는 백화점, 마트 등의 상권이잘 갖춰진 곳이라면 편하겠죠?조금 더 나아가서 술집 등이 밀집된 유해한 상권은 없는지를살펴보는 것도 중요할거예요. 그리고 학교가 가깝거나 인근에 학원가가 있다면아이를 키우는 입장에서 살고 싶은 곳이 될거예요. 더불어 빌라 등이 모여있는 곳보다는아파트들이 밀집된 깔끔한 택지를 좋아할거구요. 여기에 한가지 더, 그 지역에서 랜드마크 아파트!가장 좋아하는 아파트이기에 인근을 살펴보면어떤 이유에서 좋아하는지를 참고해볼 수 있어요. 마지막으로 사람!어떤 사람들이 사는지를 보는 것도 중요해요.그 지역내에서 어떤 사람들이 거주하느냐에 따라서위상이 달라지기 때문이예요.그리고 사람들의 모습은 위에서 언급한상권이나 택지를 걸어다니면서 확인할 수 있구요. 정리해보자면 분위기 임장을 통해서 봐야하는 건직장/지하철역, 상권(백화점, 마트, 유해 상권 유무),학교/학원가, 택지(균질성), 랜드마크 아파트, 사람이예요!  #분위기 임장 루트 그리는 방법분위기 임장이 무엇인지 그리고 어떤 것을 봐야하는지 알았으니까확인해야하는 것들을 볼 수 있도록 루트를 그려주면 됩니다. 직장/지하철역, 택지 등은 지도에서 쉽게 볼 수 있고호갱 노노를 통해서 상권과 학원가를아실의 경우 랜드마크와 학군지(+학원가)를 확인할 수 있습니다. 간단하게 그러면 임장 루트를 그려볼까요?평촌을 예시로 들어볼게요! 1) 카카오맵(or 네이버 지도) 실행 후 임장 지역으로 이동- 지역의 전반적인 위치를 확인> 서울, 수도권이라면 강남까지 거리 및 법정/행정 경계를 통해 인접 지역> 지방이라면 도시 전체에서 해당하는 위치와 권역 및 인근 도시 2) 상권 및 학원가 확인 (호갱노노, 아실 등)- 지도에서 지적편집도 선택 후 주거 지역, 상업 지역, 공업 지역 등 확인- 지역내에서 상권과 학원가 위치를 확인(호갱노노, 아실 등) 하며 지적편집도와 비교- 랜드마크 아파트와 위치 확인- 분위기 임장을 하면서 꼭 걸으면서 봐야할 곳에 대해서 정리  3) 거리 재기를 사용하여 임장 경로 민들기- 2번에서 확인하고 봐야할 곳들을 경유하도록 경로 그리기- 혹여나 잘못그렸다면, 처음부터 다시 그리지 말고 '←(Back space)'를 누르면 직전 상태로 이동!!   #분위기 임장은 많이 걸을수록 좋은 걸까요?많은 분들이 오해하시는게 하나 있습니다. 임장을 많이 걸어야지 제대로 한다라고 생각하시는 경우가 있더라구요. 하지만 6년차 투자자로 만키로 이상 걸어본 사람의 경험을 덧붙여 이야기 드리자면무조건 많이 걷는다고 해서 그 지역의 분위기를 제대로 알 수 있다는 것은 아닙니다.빡세게 하는게 제대로 하는 건 아니라는 뜻이예요! 아무리 많이 걸어도 분위기 임장에서 봐야하는 것들을 보지 않는다면루트는 잘 짰지만 걸으면서 핸드폰만 보고 동료와 이야기만 하느라시간을 다 써버린다면 아무리 많이 걸어도 기억에 남는게 없을 겁니다! 단순히 많이 걷는 강도가 높은 임장보다 중요한건질적으로 내가 봐야할 것들을 잘 챙겨서보는 것이 먼저임을 기억하셨으면 좋겠어요! 몇반보씩 걷지 않아도 위에서 이야기드린 분위기 임장에서 봐야하는 것들을제대로 잘 챙겨본다면 충분히 분위기 임장을 잘 마무리할 수 있으니까요! 걸음수보다 중요한 건 내가 봐야할 것이 무엇인지 알고,그걸 보기 위한 루트를 그리고 걸으면서 제대로 챙겨보시면 됩니다.  #이런 마음으로 해보세요처음이라 낯설게 느껴지는 임장울 앞두고 여러가지 감정이 드는데,걷는게 부담스럽기도 하고 막막하게 느껴지기도 하고... 처음 가보는 지역에 대해 여러번 그 지역을 걸으며 다닌다고 해서단기간 안에 온전히 이해한다는 것은 사실 엄밀히 말해 어려운 일이예요.​그리고 평소에 가까운 거리도 택시를 타고 다니던 내가열심히 걸어다니면서 눈으로 보고 확인하는 것도 어렵죠.​그렇기에 임장이라는 게 익숙하지 않다면 혹은임장에 대한 부담감이 크다면 해외 여행을 가는 마음으로 가보세요.​​예를 들어 해외 여행을 갔다고 상상해볼까요?​해외 여행을 가면 대중 교통을 이용하긴 하지만 평소보다 걷는 일이 더 많아집니다.​그렇게 걸으면서 새로운 것들을 보고 맛있는 음식도 먹고걷다가 힘들면 잠시 카페에 들어가서 앉아 있는 사람들을 살피고내가 여행간 나라에 대한 분위기를 만끽하죠.​그리고 면세라는 장점을 이용해 기존에는 비쌌던 물건들을상대적으로 저렴하게 구매하기 위해서 혹은 쉽게 구하기 어려웠던물건들을 사려고 여기 저기 백화점이나 유명한 샵에 들리기도 하구요.​임장도 이와 크게 다를 건 없습니다.​다른게 있다면 비행기를 타지 않았고, 돌아다니는 사람들이 한국 사람이라는 점 정도?!​여행을 간다는 마음을 갖게 되면 관광(?!)을 해야하기 때문에임장 중에 손에 준 핸드폰만 뚫어지게 쳐다보는 것에서 벗어나 주변을 둘러보게 됩니다.​야 여기 진짜 살기 좋네이쪽 동네는 할머니 할아버지가 많이 보이네길에 좋은 차가 왜 이렇게 많이 지나다녀이 지역에선 아까 봤던 동네가 짱이구나이 동네 상권에는 학원이 엄청 많아여긴 술집밖에 안보이네 등등다양한 것들을 눈으로 보고 느낄 수 있습니다.​그리고 백화점이 보이면 해외 여행가서 쇼핑한다는 마음으로 들어가서 살펴봅니다.​내가 갖고 싶던 에루샤가 여기는 다 있네여기 쇼핑하는 사람들은 다 명품을 입었네백화점인데 명품은 입점이 안되었구나우리 동네랑 별로 다를게 없구나 등을 생각하며내가 여행온 지역에 대해 알아가는즐거움을 분명 느낄 수 있습니다.​날이 덥거나 춥다면 그리고 지친다면 계속해서 걷는 것이 아니라여행을 다닐때 처럼 카페나 쉴 수 있는 공간으로 들어갑니다.​여기 카페는 아이들이 앉아서 공부를 하네어르신들이 스타벅스에 많이 계시네엄청 세련되셨다젊은 사람들이 엄청 많구나 근처에 학교가 있나?사람들이 많이 몰리는 상권이구나 등등역시나 보고 느낄 수 있는 것은 많습니다.​해외 여행을 가는 이유는 다양하지만그 많은 이유들 중에서 새롭게 보고 배우는 즐거움을 빼놓을 수 없습니다.​임장도 크게 다를 건 없어요.보고 배우고 느끼는 즐거움을 찾으시면 됩니다.​ @ 초보 탈출, 업그레이드 분임 방법여기서는 조금 디테일하게 루트를 그린다고 생각하시면 됩니다. 이렇게 보는 까닭은 어느 정도 분위기 임장이 익숙해졌다는 전제하게조금 더 지역의 모습을 구체적으로 살펴보면서 추후 단임과 연결지어선명하게 단지의 선호도를 기억하는데 도움이 되기 때문입니다. 기존에 경유했던 지하철역, 상권, 학원가, 랜드마크 등을 중심은 그대로 유지하되,지하철 역에서 단지들이 모여있는 생활권으로 가는 길을 경로에 추가하거나상권이나 학원가를 크게 돌았다면 조금 더 촘촘한 경로로 바꿔줍니다. 그리고 단지들이 많이 몰려있는 택지의 경우 기존에는 크게 돌았다면단지 사이의 도로로 분위기 임장을 하면서 분위기에 차이는 없는지조금 더 구체적으로 살펴볼 수 있습니다.   분위기 임장이 막막하게 느껴지시는 초보분들에게조금이라도 분위기 임장에 대한 벽을 허물고 밖으로 나가는데 도움이 되었으면 좋겠습니다 :) 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.​P.S 좋아요와 댓글로 응원해주시는 분들이 글을 쓰는 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