#116 단지별 적당한 투자금

※ 오늘은 유독 더 개인적인 투자에 대한 생각

1.

그 단지는 X억이라는 투자금으로

투자하지는 않을 것 같아요.

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싼 건 맞는데 투자금이 많이 들어서

투자를 하기에는 아쉬워요

​

이런 생각 혹은 이야기를

한번쯤은 들어보셨을 것 같습니다.

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이정도 단지에 적정한 투자금은 이정도다

라는게 딱 정해져있는 건 아니지만

그래도 기준을 잡아놓는 것은 필요합니다.

​

하지만 그 기준을 잡는다는게

어떤 공식처럼 정해져있는게 아니고

시장 상황과 그에 따라 변하는 가격 등을 고려해서

생각해야하기 때문에 막상 정하기가 참 어렵죠.

​

대충 어떻게 생각하는지

개인적인 기준에 대해서 이야기드려볼게요.

​

​

2.

서울, 수도권의 아파트가 많이 올랐다고는 하지만

덜 오르거나 크게 오르지 않은 아파트들은

생각보다 많이 있습니다.

​

왜 가격이 오르지 않았느냐를 생각해보면

상대적으로 선호도가 떨어진다는 이유도 있겠지만

공급에 의해 가격이 눌리게 되는 경우도 있습니다.

​

​

3.

이렇게 상대적으로 덜 오른 지역들을 살펴보자면

서울을 기준으로 4군에 해당하는 지역들이 많은데

대표적으로 동대문구내 답십리, 이문&휘경 구축,

서대문구 홍체 구축, 관악구 봉천 구축,

은평구 녹번/백련산 신축, 성북구 구축 등이 있습니다.

​

구축이 많아 아쉽지만 노원구내 중계 학원가 인근

혹은 7호선 역세권 구축 + 신축 정도까지도

고려해볼수 있을 것 같구요.

​

4군이지만 경기도에 위치한 지역으로는

대표적으로 광명과 평촌이 있고

이 지역만큼은 싸다고 이야기하기 어렵지만

탄탄한 전세가가 받쳐주는 용인 수지구도

괜찮은 가격을 가진 단지들이 여전히 많은 곳입니다.

​

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4.

이 지역들의 대략적인 가격을 정리해보자면

서울 4군 기준으로 구축 전용 84는 매매 8-9억대 / 전세 5억대

전용 59는 매매 7억대 / 전세 4억 중반 정도가 됩니다.

​

노원구내 신축 혹은 4급지에서 덜 오른 신축들은

전용 84기준 매매 9~10억대 / 전세 6억대

전용 59기준 매매 8~9억대 / 전세 5억대.

​

위 가격을 기준으로 필요한 투자금을 따져보면

최소 2억 중반에서 3억대까지가 필요합니다.

​

이때 과연 이 2억 중반에서 3억이 넘어가는 투자금을

해당 단지들에게 투자하는 것이 맞을까라는 생각이 들게 됩니다.

​

​

5.

우선 위 가격대를 보이고 있는 단지들을 조금 더 살펴보자면

4급지 구축 전용 84의 전고점은 10~11억 수준이었습니다.

​

그리고 보통 바닥을 찍었다고 이야기하는 가격은

전고점 대비 -30% 정도 조정된 가격이었고

현재는 전체적으로 일정 수준 이상은 회복해서

평균적으로 전고점대비 -20% 전후 정도의 가격을 보이고 있습니다.

​

향후 시장이 어떻게 변화할지는 모르겠지만

예상치 못한 이슈가 생기지 않은 이상은

-30% 수준으로는 다시 돌아가기는 어렵다고 생각합니다.

​

그렇기에 싸다고 말할 수 있는 수준을

수도권의 경우 전고점 대비 -20%정도로 기준을 잡을 수 있습니다.

​

​

6.

다음에 생각해보는 것은 전세가율입니다.

​

서울의 평균 전세가율은 61%정도이며

구별 평균 전세가율을 살펴보면 다음과 같습니다.

​

확실히 상급지에서 하급지로 갈수록

평균 전세가율이 높아지는 것을 확인할 수 있는데

상급지일수록 실사용가치에 더해지는

가격 상승에 대한 기대, 자산의 가치 등이 크기 때문입니다.

7.

여기서 4군에 해당하는 지역들의

평균 전세가율을 살펴보면 60% 후반대이며

전세가율이 가장 높았던 시기는 80%대,

전세가율이 가장 낮았던 시기는 50% 후반 입니다.

​

시기적으로 살펴보면

전세가율이 가장 높았던 시기는 16~17년으로

서울 시장에 투자하기 가장 좋았던 시기로

매매 가격보다 전세가격의 상승이 커졌던 때입니다.

​

반대로 전세가율이 가장 낮았던 시기는

2020년, 2023년으로 20년은 서울 시장이 비싼던 시기

23년은 금리의 급격한 인상으로 인해

일시적으로 하락장이 찾아왔던 때입니다.

​

과거 서울 시장이 바닥이었을 때는

12~13년이었는데 이때는 60% 정도였구요.

​

정리해보자면 4군을 기준으로 다음과 같습니다.

​

전세가율이 가장 높았던 시기(16~17년) : 80%

전세가율이 가장 낮았던 시기(20년) : 50% 후반

평균 전세가율 : 60% 후반

가격이 가장 하락했을때 전세가율 : 60%

​

​

8.

그렇다면 4군 구축 84의 매매 가격이

현재 수준으로 유지가 된다는 가정하게

전세가격이 상승할 가능성이 큰 시장이므로

현재 전세가율보다 더 높아지며

평균 전세가율로 이동한뒤

점차적으로 올라갈 가능성이 높습니다.

​

실제로 개별 단지들을 찍으면서 확인해봤을 때

전세가율이 70~75%정도까지는

고점대비 20% 정도 조정된 가격 수준이었습니다.



전세가율이 70~75%정도까지는

고점대비 20% 정도 조정된 가격 수준이었습니다.

이를 통해서 20% 정도 조정된 가격을 기준으로

4군 구축 전용 84는 전세가율이 최소 70~75% 정도가 된다면

가격이 싼 수준에서 괜찮은 투자금이 들어간다고

생각해볼 수 있게 되는거죠.

​

전용 84는 매매 8-9억대 / 전세 5억대

→ 전세가율 75% 가정시, 필요한 투자금 2.0~2.3억

​

​

9.

올해 초 성동구 내 신축 전용 59를

3억대의 투자금으로 투자할 수 있었는데

적정한 투자금인가를 동일하게 따져볼 수 있습니다.

​

당시 9억후반~10억 정도의 가격에 2급지의 평균 전세가율은 60%

해당 가격은 고점대비 30프로 이상 빠진 가격이기에 평균 전세가율 수준으로 생각할 수 있고

그랬을때 대략 4억내의 투자금이 나오게 되고

3억대로 투자를 했다면 적정하다고 생각할 수 있습니다.

​

이를 확대해서 적용해보면 대략 아래와 같이 정리할 수 있구요.

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전고점 10~11억 : 투자금 2억 초반대 → 현재 8~9억대

전고점 9억 : 투자금 1.5억~2억이하 → 현재 6~7억대,

전고점 8억 : 투자금 1억~1.5억 → 현재 5~6억대

전고점 7억 이하 : 투자금 1억 이하 → 현재 4~5억

​

이렇게 대략적으로 생각해볼 수 있습니다.

​

​

10.

물론 실제 투자를 할때는

더 좋은 단지들도 시장 상황에 따라

얼마든지 더 적은 투자금으로 투자를 할 수 있습니다.

​

다만, 최소한 가치대비 수익을 고려했을때

적정한 투자금으로 투자를 하는 건 필요하니까요.

​

그리고 실제 서울내 많은 단지들의 가격을 트래킹하면

이 정도 되는 단지는 투자금이 이정도가 괜찮을 것 같은데

라는 생각이 들기도 하니까 참고하시구요.

​

지극히 개인적인 생각이기에

저 사람은 이렇게 생각하는구나 정도로만

보시면 될 것 같습니다.

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