[내집마련중급반 13기 산성비] 1주차 강의후기_너나위님

안녕하세요

"젖은낙엽처럼 끝까지 살아남기"

가 목표인 산성비 입니다.

월부생활을 2년간 지속해 오면서

다주택자로 가는길이 쉽지 않구나를 느끼고

그래도 지금까지 해온 방향성에서 

뭐가 나에게 최선이지를 치열하게 생각하였습니다.

그 결과 중소도시 1호기 투자까지 한 이 시점

1시적 2주택 전략을 통해 

양도세 비과세도 받고, 취득세도 중과받지 않으면서

투자하는 것이 나에게 베스트 전략이다 라는 

생각으로 귀결되었고, 그렇다면

현재 실거주지를 팔아 현금을 만든 후

월세살이를 하면서 전세레버리지 투자를 통해

내가 살수 있는 집중 가장 좋은 것을 산다

이렇게 생각의 전환을 하게 되었습니다.

그렇다면 기초강의 중 

어떤 강의가 1주택 갈아타기 전략을 배울수 있지?

하는 찰라에 내집마련 중급반이 개설되었고

나에게 가장 필요한 강의라는 생각으로

신청하였습니다.

다른분도 아니고 너나위님이 1주택 갈아타기의 모든 것을

A to Z  다 알려주시는 강의라 너무나도 도움이 되었고,

내년에 진짜 투자까지 이어질수 있게 좋은 자료를 공유주셨습니다.

이번강의에서 저에게 임팩트 있게 다가온 몇가지를 정리해 보았습니다.

[조정장의 특징]

시장분위기에 따라 매매가와 전세가 차이는 좁혀졌다 벌어졌다를 반복합니다.

모든단지 전수조사하고 틈나는 대로 추적하다보면

좁혀질 때 기회가 보입니다.

전세가 떨어지면 어떡할까요?

현재 전세가의 적정성과 향후 움직임

그리고 가장 중요한 내가 해야 할 행동에 대해 생각해보세요

지금은 일시적 전세가 정체기입니다.

“전세가 내리면 매매도 내린다.”

따라서 올겨울은 기회다!!

금리이든 공급이든 두가지 변수로 인해

전세가는 앞으로 무조건 오릅니다.

지금 현재 전세가의 수준은

소득대비 낮습니다.

(J-PIR)

확실히 9월 이후부터 서울에 부동산 시장이 주춤하는 듯 합니다.

정부에 대출규제는 사람들이 선뜻 매수하는 것을 꺼리게 만들었고,

고공행진하던 호가도 이제는 비싸다는 생각이 사람들로부터

자리매김해 나가는 것 같습니다.

조정장에는 전세가도 영향이 옵니다.

다만 현재 공급과 금리를 봤을 때 일시적 전세 정체기라는 점이 중요합니다.

저는 항상 전세가를 볼때 공급위주로 판단했습니다.

하지만 더 중요한 2가지를 너나위님이 다시 상기시켜 주셨습니다.

금리와 J-PIR!!

좀더 입체적으로 전세가 추이를 살펴보겠습니다.

"집값은 올라가는게 아닙니다

화폐가치가 떨어져서 가격이 올라간것으로 보이는 겁니다.

미래를 알수 없습니다. 

바닥 또한 잡을 수 없으니 기준을 

설정한 채로 ‘음푹 패인 어딘가’의 

기회를 살리셔야 합니다.

너나위님 말씀처럼 우리는 신이 아닌 이상

바닥을 잡는 것은 쉽지 않습니다.

확실한 것은 사지 않고 머뭇거리는 것이 

가장 좋지 않은 선택이라는 거죠

그렇다면 우리는 바닥이 아닌 그 어느 시점을

무엇을 보고 판단할수 있을까요?

대충 가격이 저렴하다고 판단할 수 있는 시기는

1) PIR 12이하(현재 11)

2) 전세가율 60%이상(현재 54%)

이 두가지만 성립된다면 현재 시장은 고점도 아니고

최저점도 아닌 음푹 패인 어딘가에 속할 가능성이 크다는 것입니다.

PIR은 21년 고점을 찍은 이래로 계속 내려와

지금은 11로 12이하로 형성되어 있습니다.

조건에 성립합니다.

다만 전세가율 60%는 21년 최고상승장 이래로

그 이상으로 근접하는 시장이 오지 않았습니다.

지금은 54% 수준으로 전고점이 있었을 당시보다는

많이 올라왔다고 할수 있습니다.

개인적으로는 전세가율은 계속해서 높아질 것입니다.

왜냐하면 공급이 부족한 수도권에서 전세는 

계속해서 귀해질 것이고, 

입지가 좋은 곳부터 서서히 상승할 것으로 보기 때문입니다.

대충 저렴하다고 판단되는 그 시기가 바로 지금입니다.

12~14년에 형성되었던 그 시기

24년에 비슷하다는 것을 

지난 2년간 월부에서 공부하면서 

깨닫고 있습니다.

지금부터 준비해도 늦지 않았습니다.

25년안으로만 투자한다면

2035년에는 충분한 시세차익을 

얻어 노후준비에 어느정도 성공해 있지 않을까요?

갈아타기에는 타이밍이 없습니다.

하겠다는 마음을 먹었다면 두말할거 없이

지금 집 매도를 최대한 빨리 하고, 

내가 살수 있는 가장 좋은 단지를 찾아

가장 저렴한 금액으로 옮기면 됩니다.

너나위님도 여러가지 갈아타기 사례를 소개해 주셨으나

특히 강조한 것은 갈아타기를 한다면 상급지로 가는 것이 맞다는 것입니다.

대부분 사람들이 상급지로 넘어가는 것이 맞는지 확신이 없고

매도를 잘 못하고 현금보유를 못해서 하지 못하고 있습니다.

제 상황과 가장 부합하는 부분이라

가장 몰입하면서 들었습니다.

지금까지 저는 갈아타기를 너무 공식에 부합해서

해야만 성공하는 방정식이 있을 것이라 생각했던 것 같습니다.

시기도 맞춰야 하고, 지역도 잘 선정해야 하고

현재 나의 상황도 생각해야 합니다.

하지만 이거 다 생각하면 갈아타기는 어렵다는 것을 깨달았습니다.

그 어느때보다 상급지로 넘어가는데 확신이 들었고

현재 매도에 대한 확고한 의지를 가지고 사람들을 받고 있습니다.

매도가 이뤄지는 순간부터 시작이라고 생각합니다.

2년간 넓혀둔 앞마당에서 전수조사를 모두 마치어

나의 예산에 맞는 최적의 아파트를 최소 10개 뽑겠습니다.

그 10개 중 매임을 할수 있는 한 최대로 해보겠습니다.

그중 최대로 깎이는 물건, 이물건은

절대 내가 매수해서 후회가 없겠다는 확신이 들때까지 

찾아볼 예정입니다.

어떤것을 할까보다 했냐안했냐를 고민하셔야 합니다.

내가 가지고 있는 종잣돈으로 가장 좋은 것을 사세요

 거주/보유 분리는 앞으로 유효한 전략이고

준비하고 계신 분들은

좋은 결정을 할 확률이 높습니다.

마지막까지도 너나위님은 이번 투자시기에 대해 

확신을 심어주셨습니다.

현재상황에서 최선의 선택을 하십시오

저는 이번 너나위님 강의가

저의 인생의 전환점이 되길 진심으로 바래봅니다.