#119 더 좋은 단지 투자하는 방법

※ 투자에 대한 개인적인 생각

1.

투자를 하기 위해 후보 단지 순서는

크게 다음과 같습니다.

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가장 먼저 내가 아는 지역내에서

단지별 가격을 확인하고

서울, 수도권의 경우 전고점 대비 20% 정도

가격을 보이고 있는 단지들을 추려냅니다.

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그리고 가격이 싼 단지들을 확인하고

그 중에서 내 투자금에 맞는

단지들을 우선순위로 선택하게 됩니다.

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2.

지방의 역시도 비슷하지만

기본적으로 절대적 저평가에 가까운 시장이기에

절대적 저평가로 판단하는 것도 필요하지만

그 지역내에서 혹은 다른 지역들과

상대적인 비교평가를 통해서

가격이 싼 단지들을 확인합니다.

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그 이후에는 서울/수도권과 동일하게

내 상황과 리스크를 확인한 뒤

그 중에서 가장 좋은 선택지를 고릅니다.

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3.

분명 이런 과정을 거쳐서 뽑았는데

그렇게 나온 단지를 보면

뭔가 아쉬운 마음이 들고 정을 붙이기 어렵습니다.

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그리고 혹여 의견을 물을때면

조금 더 넓게 봤으면 좋겠다

혹은 조금 더 좋은 지역, 단지를 봤으면 좋겠다

라는 피드백을 듣기도 하는데...

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분명 나는 가격을 다 확인하면서 뽑은건데..!

내가 뭔가 놓친 건지, 제대로 보지 못한건지 등의

생각들이 들면서 자신감도 떨어지기도 합니다.

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위에서 말한 딜레마에 벗어나기 위해서는

크게 3가지를 기억하는게 필요합니다.

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4.

첫번째는, 서울/수도권 투자를 목표로 한다면

전고점대비 20%를 고정적으로 생각하지 않는 것.

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실제로 현장을 가서 매물을 보다보면

실제 가격보다 조정되는 경우가 많습니다.

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그렇기에 20%를 고정적으로 생각하는 것이 아니라

협상을 통한 가격 조정을 고려해서 보는 것이 필요하기에

전고점 대비 하락에 대한 범위를 넓혀서

러프하게는 -15%에서, 타이트하게는 -18%로 보는 것이 필요합니다.

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5.

두번째는, 투자금의 범위를 넓혀서 생각해야합니다.

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내가 1억이 있다고해서 투자금이 딱 1억으로 할 수 있는

그런 단지들만 보는 것이 아니라 그 범위를 넓혀서

2억이 아닌 2.5억에서 3.0억으로 잡고 보는 것입니다.

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지역마다 다르긴 하겠지만

거래가 활발하지 않는 지역이라면

매매 가격의 앞자리가 충분히 바뀔 수 있는 시장입니다.

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더불어 지역내 전세 물량이 부족하고

향후 3개월간 입주도 제한적이라면

전세 가격이 지금보다 올라갈 가능성도 높습니다.

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6.

예를 들어, 현재 4급지 구축 59의 일반적인 가격은

매매 7억초중반에 전세 4억초중반으로

거래가 활발하지 않은 지역이라면

그리고 지역내 전세 물량이 많지 않다면

7억 초중반의 가격은 6억 후반~7억 초반으로 조정가능하며

4억 초중반의 전세가격은 4억후반~5억 초반이 되는 것이죠.

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그렇다면 내가 네이버 부동산을 보면서

생각한 투자금은 3억 정도였는데

실제로는 2억대로 투자가 가능하게 됩니다.

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7.

세번째는, 실제 현장으로 가서 확인하는 것입니다.

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물론 과거보다 장부 물건이라는 개념이 많이 사라지긴 했지만

여전히 현장으로 가면 네이버 부동산에는 올라가 있지 않은

그런 숨겨진 매물들이 있습니다.

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그리고 분명 더 높은 가격에 올라와 있었는데

실제 현장을 가서 확인해보면 어떤 이유 혹은 사정으로

높은 가격이 제일 싼 가격으로 조정되는 경우가 있습니다.

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이런 이유로 내가 투자를 하는 것이 목표라면

매번 내가 뽑는 단지들이 비슷하게 나올 경우

화면만 보는 것이 아니라 첫번째와 두번째에 적혀진대로

범위를 넓혀서 살펴보면서 우선순위로 나온 단지들을

직접 찾아가거나 최소환 전화를 해보는 노력을 해야합니다.

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8.

아래 단지는 4군내에 위치한 신축 단지입니다.

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전고점이 14.2억임을 감안하면 -19%정도 수준인데

20%로 고정하여 생각해버리면 이 단지는 빠지게됩니다.

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하지만 7군데 매물이 나와있기에 급하다고 볼 수 있고

구체적인 상황을 확인해 11.5억의 가격을 11억으로 만든다면

전고점 대비 약 23% 조정된 가격으로 변하게 됩니다.

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현재 전세가격은 가장 싼 가격이 7.1억,

해당 단지내 20평대 매물은 5개정도고

인근에 20평대 전세 매물이 부족합니다.

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해당 단지보다 선호도 높은 단지의 전세가

현재 8억에 거래되는 것을 감안하면

목표 전세가격을 7.2~7.3억정도로 잡아볼 수 있습니다.

그렇다면 기존 매매가 11.5억, 전세가 7.1억으로

총 투자금이 4.4억정도가 필요했다면

매매가 11억, 전세 7.3억을 목표로 잡았을 경우

총 투자금은 3.7억으로 약 7천만원 정도를 줄일 수 있습니다.

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9.

말은 쉽지 실제로 저렇게 된다고 라는 의심을 하텐데

실제로 이렇게 거래가 되고 있는 곳들은

우리가 생각하는 것보다 꽤나 많으며

누군가는 이런 노력을 통해서

내가 가진 투자금으로 할 수 있는

가장 좋은 선택을 하고 있습니다.

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좋은 물건이 좋은 가격에 뚝딱하고 나오면 좋겠지만

급매라는 부동산 사장님의 연락이 오면 좋겠지만

실제 좋은 가격의 좋은 물건 혹은 급매는

만들어지는 경우가 더 많았던 것 같습니다.

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마음이 안드는 것이 나온다고

앞마당 탓, 시장 탓을 하는게 아니라

투자금의 범위를 넓혀서 물건을 보고

협상 혹은 시장 상황을 통해서

투자금을 줄이려는 현실적인 노력에

조금 더 집중해보셨으면 좋겠습니다.

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