2024.11.12. 조장튜터링(메로나튜터님) 복기 & 후기

이번 조장 튜터링도 역시 최고였다. 강사님들의 강의야 당연 최고지만, 나보다 조금 더 앞서나가서 투자를 해서 어느 정도 성과를 이룬 분들의 말씀을 듣는 시간은 정말 유익하다. 어떤 면에서는 강사님들보다 더 와닿는 면도 있다. 왜냐하면 강사님들은 너무나 범접하기 어려운 느낌이기 때문에… 

이번 튜터링에서 제일 인상깊었던 점은 투자기준을 꼭 지키라는 것이다. 투자기준을 지키지 않고 투자하고 성공하면 투자를 쉽게 생각하고 자만하는 마음에 빠지다가 자산 규모가 커지면 위기를 맞고 이 투자시장을 떠날 수 있기 때문이다. 나는 한탕치려는 게 아니라, 오랫동안 투자판에 남아서 성공하는 것이 목표이기 때문에 투자기준을 꼭 지키라는 메로나 튜터님의 말씀을 잘 새겨듣기로 결심했다. 그리고 게리롱 강사님이 왜 저환수원리를 몸에 새기라는 챌린지를 할 정도로 저환수원리의 중요성을 강조한 이유도 다시 한 번 알게 되었다. 

Q. 필사는 어떻게 해야하나요?

A. 필사는 너무 중요. 모든 책을 할 필요는 없고 책 한 권을 다 하는 게 좋지만, 어렵다면 일부라도 하기. 메로나 튜터님은 타이핑을 함. 저자의 생각과 눈과 손이 함께 움직이기에 더 집중하게 됨. 처음엔 필사가 중요하다는 느낌을 갖는 것이 중요. 책을 다 필사하기엔 어렵고 필사의 경험을 해보고 싶다면 칼럼필사 (1일 1필사 추천) 그 후 책 필사로 넘어가기.

월부네이버카페에 필사게시판 보고 필사 + 내 생각 적기

좋아하는 튜터님 정해놓은 후 1년 전 글부터 쭉 필사하기 ex)너나위

메로나 - 부자의 언어, 미움받을 용기

너바나 – 세이노의 가르침

Q. 독서 우선순위

A. 열중반이 생긴 이유 : 독서가 너무 중요한데 열중에서 습관을 들여놓지 않으면 나중에 힘들어함. 우선순위가 밀리고 독서해야하는 상황에서 양으로 늘려놓지 않고 익숙하지 않으면 스트레스 받는 사람들이 많음.

메로나튜터님은 3개월 동안 오로지 책만 읽었고 50권 읽었음. 유튜브(김유진 변호사) 틀어놓고 책만 읽는 영상 보면서 같이 책을 읽음. 혼자 하는 느낌이 아니라 같이 하는 느낌이 좋았음. 통으로 뺄 수 있는 시간이 중요. 1~2시간을 빼는 게 중요. 책을 읽기에는 저녁시간보다 오전 이른 시간. 이 시간이 감정적으로 행복해야 함.

조모임 때 미모 혹은 올뺌 웨일온 틀어놓고 같이 독서하기. 처음에는 강제요소가 있는 게 중요. 웨일온 누적시간도 알려줘서 누가 많이 참여했는지 기록됨.

월부학교 학생들은 웨일온 틀어놓고 주말없이 매일 함.

돈독모 양식공유 – 발언기회횟수 등 체크하기

Q. 튜터님이 책읽고 정리하는 방법

A. 본 것 / 깨달은 것 / 적용한 것

월부카페에 강추도서 후기를 보고 자기가 하고싶은 양식 보고 적어보기, 그 양식을 조원들에게도 공유하기

잘 쓴 독서후기를 칼럼필사하듯이 적어보는 것도 도움될 것

메로나 튜터님은 과거에는 투자, 마인드 책을 많이 읽었고 현재에는 성과, 조직에 대한 책을 읽음.

Q. 다독 vs 정독 / 다독하려고 하다보니 놓치는 게 많아요.

A. 처음에는 무엇이든 시작할 때 양으로 늘리는 게 중요. 우선 양으로 늘리고 그 다음에 뺄거 빼는 단계를 거쳐야 함. 독서에만 적용되는 게 아님. 임보도 처음에는 뭘 넣어야 할지 모를 때는 뭐든지 다 넣어보기. 양을 늘려놓고 효율의 단계로 가야 함. 이해되지 않고 집중되지 않더라도 우선 최대한 목표를 세우고 많이 읽는 것 추천. 처음엔 집중 안되고 막 읽는 것 같은 게 너무나 당연함. 되돌아가서 또 읽는 건 괜찮지만 날짜 정해놓고 이때까지는 무조건 다 읽겠다 생각. 한 책을 다 못끝내도 다음 책 보기. 초반에는 같은 분야의 책을 많이 읽는 게 중요.

Q. 조장을 하면서 조원들 텐션이 떨어져서 저도 텐션을 같이 낮추고 있어요.

A. 메로나튜터님은 조장을 30번 정도 하면서, 한 번도 내가 원하는 대로 된 적이 없었음. 조모임을 많이 하는게 중요한 게 아님. 카톡 몇 번 하는 게 중요한 게 아니라,  

1. 조장 자신의 마음가짐 챙기기

2. 조원 눈치보지 말기 - 조원 모두 내 마음처럼 움직일 수 없음. 템포 낮추지 말고 하던 대로 최선 다하기

Q. 조장으로서의 시간관리가 쉽지않아요.

A. 조장을 10번해도 똑같은 고민을 할 것. 조장을 하면 새로 해야할 것이 늘어남. 실력이 늘기 위해서는 인풋과 아웃풋이 병행되어야 함. 인풋은 수동적인 것(강의듣는 것 등). 조장은 아웃풋의 영역을 극대화할 수 있는 자리. (조원이 물어보면 조장이 찾아보고 아웃풋이 극대화됨) 조장은 희생하는 게 아니라 내 능력치가 한 끝 더 올라가는 것.

조장으로서의 역할을 다하면서 임장, 임보가 예전보다 마음에 들지 않아도 괜찮음. 시간 투여하면 나중에 다시 끌어올릴 수 있음.

시간 지나면 조장 경험도 익숙해짐. 임장, 임보도 다시 예전 수준으로 올라갈 수 있음.

Q. 시간관리 2번째 질문

A. 투자공부를 병행하다보면 꼭 하나씩 빵구가 날 것. 이런 고민은 메로나 튜터님도 현재 하고 있음. 목실감이 정말 중요. 우선순위를 잡기 위해 하는 것. 아내가 잔소리를 할 때 힘들었지만 마인드를 바꿔서 ‘어? 나 지금 열심히 하고 있네’ 라는 생각으로 바꿈.

임장 6~7만보 걸을 때, 한 걸음 한 걸음이 10원씩 늘어난다고 생각.

우선순위 하나만 해도 잘한 것. = 원씽

메로나 튜터님은목실감 쓸 때 3p 바인더 씀. 책 ‘바인더의 힘’ 추천 (자모님, 샤샤님도 손으로 목실감 씀.)

Q. 전고대비 20% 빠진 물건으로 투자 = 현재 투자기준 / 나중에 투자기준도 어떻게 알아야 할지?

A. 최근 부동산 시장은 투자자들이 스마트해짐. (스마트폰, 아실, 호갱노노 등의 등장) 그 때문에 과거보다 하락장의 기간이 짧아짐. 물론 다른 요인도 있음.

과거시장은 오랫동안 하락장이었으며 그 기간이 7~8년 정도 되었고 이 기간도 고점대비 -20~-30% 빠진 가격. 그 정도 빠지면 매수세로 돌아섬. 많이 빠진 가격임. 그 가격을 받아들이는 게 중요.

저평가의 기본 원칙은 내가 아는 비교군이 많아야 하는 것이 핵심. 비교군이 많아야 가치대비 가격이 싸다는 걸 알 수 있음. 매수할 때도 중요하지만 하락장 때 내 물건을 지키고 상승장 때 매도도 할 수 있음.

메로나튜터님이 매수한 어떤 물건은 과거에 3억 5천, 고점은 7억 4천, 현재 5.5억. 많은 사람들이 팔고 싶어함. 그러나 아는 지역과 비교해도 5.5억은 싸다고 생각해서 보유중.

초보자들은 전고대비 가격을 봐야 함(아는 지역이 없으므로)

아는 지역 많아질수록 전고대비 가격 보는 걸 자존심 상해함. 비교할 수 있는 지역이 많으므로.

Q. 최소 앞마당 몇 개 있어야 투자 가능할까?

A. 최소 3~5개. 많으면 많을수록 좋음. 그래야 내 물건 지킬 수 있음.

투자로 성공하는 게 누구나 다 하는 쉬운 거면 안됨. 열심히 한 사람한테 돈이 오게 돼있음. 수월한 방법 찾지 말고 독강임 열심히 하기.

10년 뒤에 더 많은 사람들이 부동산 투자 공부할 것. 그때보다 빠르게 시작하는 것이므로 늦은 것 아니라고 생각하기. 보통은 앞마당 9개째에 1호기 투자함.

Q. 투자기준을 꼭 지켜야 하나요? 전고점 대비 -15% 빠진 물건 투자하면 안되나요?

A. 기준이 왜 나왔는지 생각해보기. 원칙은 있는데 기준이라는 게 왜 나왔을까?

기준을 안 지키고 어기려는 투자자가 많기 때문에 기준을 철저하게 지키라고 하는 것. 서울 아파트는 사람들이 누구나 좋은 자산이라는 걸 다 앎. 가격이 싸지 않더라도 시간 지나면 오른다고 생각하므로 매수수요 많음.

과거 사람들이 4~5억 넣어서 서울투자하려고 했음.(추격매수) 그러나 현재 전세규제 터지면서 투자금 더 들어가고 지금도 전세 못 맞춰서 불안해하고 가격이 멈춘 상황에서 매도 고민함. 패배자는 말이 없음. 잠 못자고 후회하는 사람들 많음. 물론 훗날 투자기준은 바뀔 수 있음. 솔직히 지킬 수만 있다면 전고점 대비 -18%, -17%, -16% 투자해도됨. 그러나 지키는 게 매우 어려움.

이건 내집마련 강의가 아님. 내집마련은 아파트 한 채로 끝나서 괜찮음. 그런데 우리가 원하는 것은 경제적자유. 처음 비전보드 썼을 때 목표 생각해보기. 첫 걸음마부터 기준 어기면 안됨. 그런데 이 기준을 어기고 투자하고 수익을 얻으면 ‘아 이거 쉽네, 이정도로만 해도 돈 버네’라고 쉽게 보고 자만감으로 돌아옴. 첫 투자경험이 좋기 때문에 2, 3번째 경험 때 100% 기준을 어김. 그렇게 하다가 1호기, 2호기, 3호기 늘어나면서 자산규모커짐. 자산규모 커질수록 리스크가 커지는 것. 그러다가 역전세 맞으면 투자판에서 사라지게 됨. 감당 안됨. 그렇게 떠나감. 무리하다가 손절침. 우리는 내집마련이 목표가 아니라 투자하는 게 목표. 하지 말라는 건 안해야 함. 자산 규모가 커지면 그 기준을 어긴 게 언젠가 나한테 되돌아옴. 느려도 됨. 빠르면 일을 그르침. 월부카페에 예전에 쓴 글 중 역전세, 리스크 검색해서 보기. 해마다 유행하는 단어가 있음. 요즘에는 서울이라는 단어가 유행. 기준 자꾸 어기려고 하시는 분들에게 알려주기. 오래하는 게 중요. 오래하기 위해서는 기준을 지키는 게 중요. 투자는 똑똑한 것과 전혀 상관없음.

Q. 투자 공부하면서 회사 생활이 어긋나고 있어요.

A. 메로나튜터님도 회사에서 임보도 써보고 직장동료와 소원해진 적도 있음.

그러나 회사에서는 회사일에만 집중하기. 목표 달성 전까지는 직장이 너무나 중요. 직장일 절대 등한시하지 말기. 모를 것 같지만 동료들, 상사들 눈에는 다 보임. ‘쟤 요즘 뭐하나?’ 이런 생각. 쌓이고 쌓여서 대가치름. ‘3년만 바짝하고 그만둬야지’ 이런 생각하지 말기. 투자는 길게 오랫동안 해야 하기 때문.

Q. 그러면 언제까지 투자와 회사 병행하면서 휘청휘청해야돼요?

A. 2년 정도 되면 익숙해짐. 익숙해진다는 것은 내가 직장일 하면서 임장, 임보 이런 것들이 자연스럽게 돌아온다는 것. 스트레스 안쌓임.

Q. 월부생활 1년했는데 투자 못하면 자신을 되돌아보라는 너바나님의 말씀… 죄책감 든다.

A. 1년 동안 스스로를 돌아봤을 때 독강임을 병행했는지 메타인지 해보는 게 중요.

1년 동안 불안하니까 강의만 들은 사람들도 있는 반면, 1년동안 독강임을 열심히 했는데도 투자 못하는 사람들이 있음. 사람마다 타이밍이 다름. 1년 넘어서 투자하신 분들도 많지만 1호기가 늦어졌을 뿐, 2호기 3호기 빨라짐. 자책하지 말기. 공부만 하다 끝나는 분들이 아니라 코칭 받아보거나, 누구한테 물어보면서 계속 점검하고 1년이 넘어간 분들은 괜찮음. 그런 아무런 행동도 없이 강의만 듣는 사람들한테만 적용되는 이야기.

Q. 강의 끝난 이후에도 조모임을 오랫동안 지속하고 싶은데 잘 안돼요.

A. 내마기 등 기초반은 기초반에서는 으쌰으쌰 하자는 온도가 덜함. 온도가 강해지는데는 실전반, 지투반 등. 우선 조모임이 오랫동안 이어지는 경우가 많지 않음. 메로나튜터님도 30번 정도 조장을 하면서 4~5개월 이어진 단톡방이 4개 정도밖에 없음. 기초반에서의 단톡방은 오랫동안 이어지지 않는 경우가 대다수. 그러나 모임을 지속하고 싶다면 조모임 처음 시작할 때 시간이 지나서도 같이 하고 싶다는 이야기를 먼저 해보기

Q. 저평가 관련. 전고는 RR 기준 찍히는데 RR이 아닌 경우 전고가 낮을 것 같은데 저평가 기준은 동일하다고 보면 될까요?

A. 정답 없음. 기초반에서 동별로 따지면 너무 광범위해짐. 아실 최고가 기준으로 보기. 동별로 잡지 말고 RR 기준으로 보기. 혼란스러워짐.

Q. 월부코칭이 없어져서 투자 하는게 망설여짐.

A. 그래서 전고대비 기준을 잘 지키는 게 진짜 중요. 조금 더 좋은 걸 하고싶은 마음 때문에 투자를 못하는 분들이 많음.

현재 시장은 수도권, 시장, 지방 다 열렸음. 그냥 하는 얘기가 아님.

선택지가 많은 건 행복한 고민. 좀 더 좋은 거 하고싶은 욕망만 빼기.

기준을 지키는 것이 매우 중요!!!!!

최근에 6~8월처럼 가격 올라갔을 땐 걱정스러움. 매물코칭 없는 상황에서 사람들이 기준 못 맞추고 비싼 거 할 때는 걱정되었음. 지금 현재 시점은 괜찮음.

Q. 3000 덜 좋은 것 vs 4500 조금 더 좋은 것, 4500 투자를 위해 계속 기다려야 할까?

A. 먼저 4500짜리를 어떻게든 깎아보는데 주력을 다하기. 그래도 안되면 반년씩 기다리면서 하지 말고 3000짜리 투자 하기. 경험과 실력을 늘리는 게 매우 중요하기 때문. 종잣돈과 연저축액을 고려하여 1년에 1채씩 매수할 수 있는 시스템 만들어야 함.

Q. 책에서 적용할 점 너무 많아서 몇 개는 잊어버려요.

A. 적용할 점이 많아져서 놓치는 경우가 많은데 해야될 게 많아서 까먹으면 선언을 함. (100번쓰기, 목실감 마지막줄, 놀이터 혹은 단톡방 등에 ‘나 이거 할 거예요’ 적으면 사람들이 응원해줌) 내가 이걸 생각하는 거랑 눈으로 보는 거랑 다름. 적으면 결과로 드러남.

Q. 하루에 할 일이 너무 많아서 기사 읽는 걸 매일 빼먹어요.

A. 책을 못읽으면 과감하게 빼버리기. 우리의 원씽은 독서기 때문에 기사 읽는 게 중요한 게 아님. 기사 못 읽고 ‘난 안되나 보다’ 이런 마임드는 최악. 그럼에도 불구하고 기사 놓치는 게 불안하면 헤드라인만 보기. 원씽에서 중요한 건 우선순위. 원씽 지키는 걸로 나 칭찬하기. 죄책감 가질 필요 없음. 원씽만 지키기. 그래서 감사일기가 중요. ‘책 이만큼 읽어서 감사합니다.’

Q. 3호기 투자 예정인데 취득세 때문에 불안해요.

A. 투자 안한 상태에서 매수하는 경험이 중요하지만, 취득세가 8%가 부담되면 당장 급하게 할 필요없음. 자산의 규모가 늘어나는 상황에서 조급하게 생각 말기. 자산 규모 컨질수록 리스크 커짐. 또한 취득세는 분할 납부 가능.