[내집마련중급반 13기 산성비] 1주차 과제_내집마련 단지리스트 만들기

산성비의 최고의 내집마련 프로젝트 1주차🏠

안녕하세요

"젖은낙엽처럼 끝까지 살아남기"

가 원씽인 산성비 입니다.

이번 1주차 강의는 

실제로 제가 거주분리 진행후 

사려는 마음으로 작성을 해서인지

굉장히 재밌게 작성하였습니다.

우선 저는 제가 현재 보유한 0 호기를 매도할수 있는 

최고점과 최저점 범주를 설정하였습니다.

그리고 매도 후, 거주할 집의

월세 보증금의 최고점과 최저점 범주를 설정하였습니다.

그렇게해서 나의 투자금 범위를 설정하였고,

대략 하기와 같이 정리되었습니다.

투자금은 설정하였습니다.

그렇다면 다음은 내가 살수 있는 금액에 맞춰 

전세가가 받쳐주는 지역을 찾아보았습니다.

설정 지역은 서울수도권 2~4급지로 한정하였습니다.

그 다음으로 단지 리스트를 정리하였고

 가장 현실성 있는 리스트와 

조금은 예산에서 초과되지만 협상으로 진행를 해볼수 있는

단지리스트로 구분해 정리하였습니다.

1) 예산안에 들어오는 단지리스트

2) 예산을 다소 초과하지만 협상으로 가져갈수 잇는 단지리스트

이렇게 리스트를 뽑은 후 전고점,전저점을 한번더 파악하였고,

내가 할수 있는 단지중 베스트 단지가 어디지?

이렇게 선정한 5개의 단지명, 단지장보(연식, 세대수, 평형), 가격 정보(매매가/전세가/전고점/하락률) 

를 정리하였습니다

뽑은단지의 특징과 나의 전략

1. 대방E편한세상:

   입지: 노량진 뉴타운 바로 옆에 위치하여 동반 상승여력 있고, 향후 투자가치 충분함. 동작구에서는 상도동을 눈여겨 봤는데 대방동에서도 E편한세상이면 1순위 생활권은 아니지만 고려할 부분이라 판단.

   투자여력: 매전갭 6.5면 현재 종잣돈으로 최대로 뽑을 수 있는 단지. 전고점 대비 14% 하락이면 준수한 수준. 기준점대비 협상으로 얼마나 낮출지 판단하여 투자할 필요 있음.

2. DMC파크뷰자이:

   입지: 서대문구에서 가좌뉴타운 대장단지. 4급지에 1등생활권은 아니지만 임장때 너무 좋다는 인상을 지울수 없음.학군,교통 전부 준수한 수준. 투자가능하다면 충분히 고려해볼 단지.

   투자여력: 매전갭 5.0면 현재 종잣돈으로 충분히 뽑을 수 있는 단지. 전고점 대비 22% 하락이면 저평가로는 1등 단지. 바로 투자해도 손해는 아님.

3. 약수하이츠:

   입지: 중구에 속해 있으나 성동구 단지로 평가해도 될만큼 입지는 나쁘지 않음. 나의 앞마당에 있는 단지는 아니나 워낙 많이 들어온 단지이고, 교통측면에서 최고의 단지라고 판단됨. 투자한다면 후회없이 가져갈수 있는 단지라고 판단됨.

   투자여력: 매전갭 5.5면 현재 종잣돈으로 충분히 뽑을 수 있는 단지. 전고점 대비 17% 하락이면 저평가로 준수한 수준. 기준점대비 협상으로 얼마나 낮출지 판단하여 투자할 필요 있음

4. 선사현대:

   입지: 강동구에서 입지적으로 충분히 가치가 있는 대단지 구축단지. 상품성보다는 땅의가치를 본다면 충분히 가치가 있다. 전고점이 꽤나 높았던 것으로 보여지나 다음 상승장에서 그만큼 오를지 가치판단은 한번더 할 필요가 있음

   투자여력: 매전갭 6.2면 현재 종잣돈으로 최대로 뽑을 수 있는 단지. 전고점 대비 20% 하락이면 충분히 저평가 단지로 평가할만한 수준. 지금 투자해도 손해볼 단지는 아니라 판단됨

5. 가락쌍용1차:

   입지: 송파구에 위치하여 입지적으로는 단연코 1등 단지이다. 구축이지만 송파구라는 입지를 생각하면 충분히 투자가능하다. 임장할 당시에도 이정도 컨디션이면 구축이지만 관리가 잘 된 편이라 평가했고, 모든 송파구 인프라를 영위하기에 부족함 없는 단지라 투자 1순위. 

   투자여력: 매전갭 6.9면 현재 종잣돈으로 다소 어려운 단지. 전고점 대비 15% 하락이면 저평가로 준수한 수준. 기준점대비 협상으로 많이 낮춰야 하는 숙제가 있고, 겨울장에서 좀더 가격이 많이 내려간다면 투자할 것이다.

6. 신촌푸르지오:

   입지: 서대문구 1등생활권인 아현생활권 대장단지. 아현뉴타운1,2 구역이 아직 개발 전이라 저평가단지로 평가하고 있고, 마포구와 비교했을때 지금 가치는 낮다고 생각한다. 1,2구역의 파급력과 잠재력을 생각하면 무조건 투자고려대상으로 두어야 하는 단지라 5개 단지에 추가로 한개더 추가하였다.

   투자여력: 매전갭 5.0면 현재 종잣돈으로 여유롭게 투자가능한 단지. 전고점 대비 14% 하락이면 저평가로 준수한 수준. 기준점대비 협상으로 얼마나 낮출지 판단하여 투자할 필요 있음 

모든단지의 매물이 전고점 대비 안전마진 1억정도

가져갈수 있는 상황입니다

두가지로 조건을 나눠서 본다면

-DMC파크자이,신촌푸르지오는 4급지신축

-대방e편한,가락쌍용1차,약수하이츠,선사현대는

2,3급지 구축

가격상승여력은 모든 단지가 비슷할수 있으나

한가지 주목할부분은 25평보다는

33평의 거래량과 가격상승에서

훨씬 탄력적이라고 보여집니다.

즉,환급성 측면에서 훨씬 유리하다는 면이

있다고 생각해볼수 있습니다.

이제부터부는 직접 찾아가서 단지를 한번더 보고

매물임장을 통해

단지대단지로 비교해볼 예정입니다.

 단지 선정하며 느낀 점 작성하기

이 리스트를 작성하면서

그동안 그래도 열심히 잘 살아왔구나를 느꼈습니다.

그리고 한편으로 이렇게 하면

뽑은 단지정도로 상급지 물건을 매수할 수 있었는데

참 시야가 좁았구나를 반성하였습니다.

이제는 실전입니다.

앞마당을 만드면서 나름 눈여겨 본 단지들입니다.

이단지들은 단순히 네이버 부동산에서 

예산에 나온 단지들을 뽑은게 아니라

실제 생활권을 나누고 그중에 

누구나 살고 싶어했던 단지들만 남겼습니다.

이러한 과정을 좀더 일찍했어야 했는데 

하는 아쉬움도 들면서 동시에

앞마당 15개가 넘어가니 

이게 되네? 하는 뿌듯함도 느꼈습니다.

지금 뽑은 단지가 현재시점에서 베스트입니다.

하지만 25년 시장상황에서

어떻게 변할지는 아직 모르겠습니다.

매도하는 시점까지 계속 

전수조사를 하면서 지금뽑은 단지보다 

더 좋은 단지가 있는지

그 더 좋은 단지가 투자금이 더 적게 들어가는 시점이 올지

계속 모니터링 해볼 예정입니다.

이렇게 나의 예산을 정리하고

단지리스트를 뽑을 수 있는 기회를 주신

월부 내마중 강의 감사합니다.

이러한 좋은 강의를 준비해주신

너나위님에게도 다시 한번

감사의 말씀을 드립니다.