열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 41기 17조 갓세정]

사실 열중 강의를 듣기 전부터 제일 고민됐던 부분 중 하나가, 아직 제대로 된 앞마당도 없는데 전세셋팅을 공부하는 게 맞나 싶은 고민 때문에 열중 강의를 수강하기가 망설여졌었다. 하지만 많은 선배님들과 강사님들이 본격적으로 임장을 다니기 전에 열중을 듣고 투자 프로세스를 알아야 한다는 조언을 듣고 반신반의하는 마음으로 강의를 수강했는데, 들을수록 왜 그렇게 말씀하셨는지 조금은 알 것 같다. 전세셋팅 유형과 프로세스를 안다는 것은 집을 사기 전부터 “매수 후 어떤 그림이 펼쳐질 지” 알고 대비할 수 있다는 것을 의미한다. 만약 이 과정을 모르고 무작정 매수부터 했다면 레버리지 없이 수많은 리스크를 나 혼자 감당해야 했을 것 같다.

이 강의는 약간 나에게 어려웠다. 나는 부모님 집에 얹혀 살고 전월세 계약도 하지 않은, 이 자본주의 시장의 풀 같은 존재로서 경험이 없어서 강사님의 말씀을 100% 이해하기는 어려웠다. 하지만 만약 이 내용을 아예 모르고 전월세계약, 혹은 매수를 했다고 한다면 자본주의의 수많은 육식동물들에게 잡아먹혔을 생각을 하니까 아찔하다.

어떤 환경에서든 투자할 수 있는 시나리오 만들기

여러 가지 전세셋팅방법과 전세금과 임대기간 설정 방법 등을 배우면서 느낀 점은, 강사님께서는 시장이 어떤 상황이든 투자할 수 있는 시나리오를 만들어준다는 생각이 들었다. 타이밍을 보고 들어가는 것이 아니라 어떤 상황이든 대응할 수 있는 투자자로 만들어주는 것에 의미를 두는 것 같았다. 강사님이 생각하신 의도에 맞게 각 시나리오를 공부하고 대응할 줄 아는 투자자가 되어야겠다.

매수 이후의 프로세스 역시 비교평가가 필수

매수할 때만 비교평가하는 것이 아니다. 전세가를 설정할 때도 비교평가해야 한다. 해당 단지와 생활권내 단지, 그리고 공급물량을 비교해서 전세가를 설정해야 한다. 그렇다면 매도 역시 비교평가가 필수일텐데 원칙을 지켜서 비교평가한다는 것이 정말 중요하다는 것을 다시 한 번 깨달을 수 있었다.

대응방식에 따라 리스크가 결정될 수 있음

강사님들이 항상 말씀하시는 게 있다. 예측 가능한 것을 대응하고 예측 불가능한 것들에 대해서는 생각하지 마라. 전세가 및 임대기간 설정 등은 투자자인 내가 예측하고 대응할 수 있는 영역이다. 예측 가능한 것들을 생각하고 대응하는 것을 생각하기에도 무척이나 빠듯하다. 예측 가능한 것들만 생각해도 리스크를 많이 줄일 수 있다. 예전에 들었던 강의 내용과 연결되면서, 강사님들의 말씀이 조금이나마 더 깊이 이해되는 순간이었다.

매사 일 할 때 꼼꼼히 확인하기

비교평가든 뭐든 꼼꼼한 확인은 필수지만, 계약서는 법률적 행위이기 때문에 특히나 더 세심한 확인이 필요하다. 나는 일할 때 덜렁대고 꼼꼼하지 않은 성격인데 본업에서 일할 때 더 주의를 살피며 일해야 한다고 생각하게 되었다. 평소 습관이 중요한 일에도 똑같이 적용되기 때문이다. 처음에 부동산 공부를 했을 때는 본업에 대해서 가볍게 여겼는데 월부생활을 하면 할수록 본업에 대한 감사함과 본업에 대한 태도가 부동산 투자에도 영향을 줄 수 있다는 것을 알게 되는 중이다.

비용편익 따진 후 빠른 판단의 중요성

전세 뺄 때 ‘나는 무조건 반려동물은 안돼.’, ‘법인은 안돼’라고 생각하기보다는 전세금과 전세를 맞추지 못했을 때 금융비용을 따지며 유연하게 판단할 필요가 있다. 순간의 결정이 수익률과 추후 투자 여부의 가능여부를 결정한다.

전세가 설정 시 고려할 점 : 단지, 생활권, 공급

소액투자 시 확인해야 할 것 : 전세보증보험 가입 가능한 전세가인지?(KB/매매/일반/90%/승인시점)

임대기간 설정 시 고려할 점 : 공급, 수요, 포트폴리오

계약 시 주의사항

1.    매수결정 : 등기부등본(권리상 하자체크)

2.    매매계약 : 매매계약서(온전한 소유권) – 돈 관련 계약 내용 필수체크

3.    임대계약 : 임대차계약서(원상회복 반환) – 돈 이외 날짜 등 계약 내용 필수체크