#124 투자금이 좀 있다면 이렇게도 보세요



1.

어떤 지역의 가격이 상승한다는 이야기를 접하면

보통 그 지역에 대해서 관심이 점점 멀어집니다.

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그 지역에 있는 대부분의 단지가

다 올랐을거라는 생각을 많이 하기 때문입니다.

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그리고 실제로 그 지역의 시세를 확인해보면

꽤나 오른 가격을 확인할 수 있는데

이때 많이 놓치는 부분이 특정 단지들만 보면서

일반화하여 생각하는 것입니다.

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내가 보는 특정 단지들은

실상 누가봐도 좋아할만한 단지들이기에

지역 전체를 대표할 수 없음에도 말이죠.

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2.

예를 들어보면 이런 경우입니다.

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성동구를 기준으로 23년 말에서 24년초까지

가격이 바닥을 찍었던 시기였고

신축을 중심으로 전세가격이 치고 올라오면서

적게는 3억에서 많게는 4억 정도 되는 돈이면

꽤나 좋은 신축에 투자할 수 있었습니다.

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센트라스 전용 59 매매 11.5/전세 7.5 → 투자금 4억

왕십리자이 전용 59 매매 10.8/전세 7 → 투자금 3.8억

왕십리KCC스위첸 전용 64 매매 9.4/전세 6.3 → 투자금 3.1억

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3.

하지만 24년 2분기를 기점으로

가격이 크게 상승하면서

매매가격이 급격하게 상승했고

전세는 그 속도를 따라가지 못하면서

현재는 필요한 투자금의 규모가 매우 커졌습니다.

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센트라스 전용 59 매매 14/전세 8 → 투자금 6억

왕십리자이 전용 59 매매 12.9/전세 7 → 투자금 5.9억

왕십리KCC스위첸 전용 64 매매 11.65/전세 6.8 → 투자금 4.85억

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가격 변화를 보시면 알겠지만

2억이상의 매매가격 상승대비

전세 가격은 비슷하거나 5천정도 상승했습니다.

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4.

그렇다보니 아쉬운 마음에

더이상 이곳에는 투자할 곳이 없다라고 생각하고

4군으로 시야를 돌리게 됩니다.

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e편한세상서울대입구 매매 12.2억/전세 7.5억 투자금 3.7억

DMC 파크뷰자이 매매 12.5억/전세 7.5억 투자금 4억

확실히 투자가 가능한 단지의 선호도가

다소 아쉽게 느껴지긴 합니다.

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하지만 그래도 지역의 대장급 단지이기에

성동구와 비교해서 아쉬운 것이지

서울 전체를 놓고 보면 좋은 단지임은 분명합니다.

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가격이 싼가를 생각해 봤을때

e편한세상서울대입구는 괜찮은 가격 수준,

DMC파크뷰 자이는 싸다고 보기는 어려운 것 같네요.

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5.

보통 이런 순서로 보게 되는데

여기서 정말 성동구의 모든 단지가

다 오른 것인가에 대해서

다시 한번 더 생각해보는 것이 필요합니다.

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아까 확인했듯이 과거 투자가 가능했던

선호 신축들의 경우 전세 가격보다

매매 가격이 크게 상승했음을 확인했습니다.

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여기서 재밌는 건

신축 또는 선호도 높은 구축이 아닌

다소 아쉬운 구축 단지들의 경우

오히려 매매 가격보다 전세가격이

더 크게 상승했다는 것이죠.

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그 말인 즉슨 매매 가격이 크게 오르지 않은,

가격이 싼 수준에서 전세가격이 올라

상대적으로 투자금의 수준이 낮아졌음을 의미합니다.

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6.

예시로 금호 두산이라는 단지를 살펴보면

앞서 살펴본 신축들이 투자가 가능했던 시기에

매매 가격 11억, 전세가격 4.5억으로

필요한 투자금은 6.5억 정도였습니다.

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하지만 지금 살펴보면

현재 매매가는 11.6억, 전세가는 6.5~7억으로

매매가보다 전세가격이 더 크게 상승한 것을 볼 수 있습니다.

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5억 중반대 전세 매물이 2개 있긴하지만

실제 6억 중반까지는 거래가 되었다는 점과

전세 매물이 극히 적다는 점에 있어서

충분히 거래될 가격이라고 생각됩니다.

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11억 초반으로 매매가격 조정을 한다면

투자금 4억대로 충분히 매수가 가능하게 됩니다.

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7.

4군의 신축과 2군의 구축.

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경사가 있고 낡은 구축일지라도

2군 땅의 가치를 따져본다면

사실 4군 땅하고는 비교하기 어렵습니다.

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다만 구축이라는 단점으로

운영에 있어서 신경써야할 부분은 늘어나겠지만요.

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앞서 예시를 단지와 가격 흐름을 비교해보면

4군 대장의 가격이 조금 더 높게 가지만

그리 큰차이가 나는 것 같지는 않습니다.

이미 상품성이 다한 구축과

상품성이 남아있는 신축이 이런 흐름을 보인다면

그리고 가격이 더 싸고 투자금이 비슷하다면

어떤 선택을 하는 것이 더 좋은 선택일까요?

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8.

예시로 든 지역과 단지를 제외하고도

이런 모습을 보이는 곳들은

생각보다 많이 있습니다.

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다 올랐다고 생각하는게 아니라

그저 구축이라는 이유만으로 쳐다보지 않았던

다른 단지들도 잘 살펴보셔야합니다.

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땅의 가치가 낡은 구축의 모습에

혹은 다른 이유로 인해 가려진

진흙 속의 진주를 찾으셨으면 좋겠습니다.

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