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초보자가 알아야 할 5달 내내 전월세 계약서를 작성하며 정리한 계약 별 주의사항 5가지 [진심을담아서]
오늘은 진심을담아서 선배님의 따끈한 글을 필사하려고한다.
진담선배님은 작년겨울 열중에서 처음뵈었다.
지금은 튜터님이 되셔서 더 빛을 내시는 존경하는 분이다.😍
오늘은 팬심으로 필사시작!!
진담님 올해 전월세 계약만 5번을 하심
연달아 작성하며 상황별 난이도에 따른 액션플랜을 정리함
현장에서느낀
아! 이것 하나만 알아도 좋았을텐데! 모음집
#1번 상황
OLD 세입자 : 올현금 + 이사시기조정가능 / 갱신권사용함
NWE 세입자 : 올현금 + 이사시기조정가능
가장 수월했던 올현금 세입자유형
집상태, 해당단지 및 주변단지 내 상태와 가격을 이해하고있고
내 물건의 순위를 이해하고 있다면 어렵지않음
새로운 세입자로부터 돈을 받아 그대로 전달하면되므로
금전적인 흐름도 깔끔함.
다만, 전세 신규 계약에 적힌 만기시점 이전의 퇴거로 인한
새로운 전세계약에 대한 복비는 기존 임차인이 부담해야하지만,
갱신권 사용으로 연장 거주에서 만기시점 이전의 퇴거로 인한
새로운 전세계약에 대한 복비는 임대인(투자자)가 부담한다.
Action Plan #1
-전임을 통해 주변 전세, 물건의 수리상태와 가격을 파악해 내물건순위를 파악하기
#2번 상황
OLD 세입자 : 소유주 거주 + 큰 근저당
NWE 세입자 : ALL 대출
전세입자는 임차할집에 근저당이 없길 바람. (요즘 전세사기도많아서 더 그런듯)
그런데 그중 대출상품을 끼고 입주를 희망하시는 분들은
대출 특성상 기존 근저당을 모두 상환하셔야하는 경우가 대부분임.
대출 상품별로 상환하는 방법이 모두 다르므로
기존 소유주가 실행한 대출상품의 상환방법을 미리 연락해서 알아둬야함.
상환은 보통 은행에서 고용한 법무사가 직접 상환하기에 돈의 흐림이
전세입자의 돈 -> 상환대상기관 으로 흘러가야함
따라서 상환기관에 연락 가능한 시간대를 미리 확보해서
상환당일에 필요한 상환영수증 등을 받을수있는 환경을 만들어놔야함
은행측 법무사가 필요한 서류를 미리말해줄것이며,
미리 부동산을 통해 세입자의 대출실행 법무사에게 연락달라하여
필요서류를 미리 커뮤니케이션 하는것도 추천.
Action Plan #2
-근저당 말소 방법 금융기관에 사전체크하기
-전세 잔금날 말소 대행할 법무사 사전연락하기
#3번 상황
OLD 세입자 : ALL 대출 개인세입자
NWE 세입자 : 법인 세입자
먼저 대출상환을 세입자에게 직접줘야할지 은행에다가 줘야할지
명확하게 이해하고있어야한다.
전세보증보험에 대한 대출의 경우 보통 세입자에게 주면되지만,
대출 자체에 대한 채권(대출액)의 상환주체가 은행이 되어버린다면
세입자에게 돈을 주기전 꼭 은행에 확인하면서 진행해야한다.
반환보증에 대한것은
임대인이 임차인에게 돈을 돌려주지못할때
임대인을 대신해서 돈을 준다는것에 보증보험으로
보통의 경우에는 세입자에게 직접 전달해도 괜찮음
-> 전세보증금반환보증
-> 전세금안심대출보증
대출보증이란 말이있다면 세입자에게 돈을 돌려주는게 아니라 은행에 돌려줘야함.
이사비 명목으로 전세보증금의 10%를 줄경우라도,
해당 대출액에 대한 권리를 갖고있는 은행에 따로 소통을 진행해야하며,
은행과 소통후 전세보증금을 내어주어야함
(추후 전세보증금 90%만 은행으로 돌려준다는 확답을 받으면 좋음)
법인 세입자의 경우 꼭 필요한 특약 2가지
- 전세권을 담보로 하는 행위는 금지한다.
- 전대차를 금지한다.
전세준 집을 또 다른전세를 내주는것을 금한다는 특약이다.
보통의 전세계약과 다르게 계약시 등기권리증도 필요하니
부동산에서 새로운 서류요청이 와도 놀라지말것
Action Plan #3
- 전세권 관련 특약체크
- 전세질권(채권) 설정에 따른 상환방법 은행에 문의
#4번 이외 공통사항 정리
1) 임차인으로서 이사갈 경우가 있는경우
사전에 수리범위에 대해 조율한다면 기존 점유자가 퇴거한 후
그다음날은 수리를 위해 비워두고, 그다음날 입주하는것을 권장함.
사전에 조율된 집주인과의 수리가 원활히 되지 않는 경우가 있고
생각지 못한 수리 범위가 있어서
하루정도는 여유를 잡고 들어가시는게 집주인과 임차인(우리들) 입장에서 편하다.
2) 투자자/임차인 입장에서 반드시 체크해야할 점!
지금 보는 그시점이 그집을 보는 마지막일수 있다는 마음으로
눈으로 확인가능한것은 최대한 꼼꼼하게 보는게 중요하다.
'현 시설을 확인했으며 이것을 기준으로 계약한다.' 는게 공기같은 특약인데
사전에 조율된게 아니라면 추후에 수리요청을 하거나 받는 행위 모두 껄끄러워질수있다.
매물을 보고 계신 그 시점에
투자/ 임차의 편익이 확정됩니다.
정말 투자를 염두하시는 분이라면 그 순간 최선을 다해서 집을 보시면 좋겠습니다.
###총정리
1. 전임을 통해 주변 전세 물건의 수리상태와 가격을 파악해서 내 물건의 순위를 이해한다.
2. (전세질권 설정 물건 시) 근저당 말소 방법 금융기관에 사전 체크
3. (전세질권 설정 물건 시) 전세 잔금날 말소 대행할 법무사 사전 연락
4. (법인 시) 전세권 관련 특약 체크
5. 입주기간 가능하면 하루 정도 더 늦게 입주
6. 집 볼 때 초집중하기!
정리 :
1) 현금 세입자 -> 현금세입자의 경우 쉽다.
세입자가 갱신권을 사용했다면 만기시점 이전퇴거시 복비는 내가(투자자)가 낸다.
2) 집주인 큰근저당 -> ALL대출 세입자
근저당 말소 방법을 미리 체크하고, 전세 잔금날 말소 대행할 법무사 사전연락하여
미리 커뮤니케이션하고, 당일 연락받고 작업할 시간확보해둘것
3) ALL대출세입자 -> 법인세입자
대출세입자 전세금을 은행에주는지 세입자에게 주는지 체크할것
법인세입자는 특약 2개가 필수다. 전세권 설정(점유권리) 특약 꼭 넣기
4) 공통사항들
- 집보러갔을때가 집을보는 마지막이니 꼭 꼼꼼하게 볼것. 그때가 젤중요하다. 진심!!
- 내가 전세입자로 이사갈경우 하루 시간비워두고 고쳐주기로한거 잘 고쳐줬는지 확인할것.
BM할점 : 대출상환의 경우 은행에 주는지, 세입자에게주는지 반드시 사전에 체크하여 행동하자.
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용마루 : 뽀오뇨님 필사 화이팅입니다~~!!