[지투기 23기 6Sense조 열꾸] 2주차 강의후기!!

안녕하세요.

열꾸입니다. ㅎㅎ

게리롱님 강의가 이번으로 2번째 네요 ㅎㅎ

그런데, 똑같은 말씀도

첫번째 지기 때와 두번째 지기 때 이해한 내용이 

다르게 다가 오네요 ㅎㅎ(성장한거겠죠 ㅎㅎ?)

이래서 재수강을 하게 되면,

똑같은 말을 해도 다르게 들린다라고 하셨던 다른 분들의 말씀이

격하게 공감 되는 2주차 강의였습니다.

먼저 이번 2주차 강의를 들으면서

단순히 B지역의 입지분석 강의가 아니라,

알려주신 방법을을 바탕으로 다른 지방까지 동일하게 적용할 수 있는 방법에 대해서

자세하게 풀어서 알려주셨습니다.

와이파이 전략을 통해서 B지역의 위상부터 투자단지까지 

손질 안 된 고기를 구워서 입까지 넣어주셨는데 제가 잘 소화를 해보겠습니다 ㅎㅎ
 

지방을 전체적으로 보는 방법에 대해서 제가 적용하고 싶은 것들을 몇 자 적어보고자 합니다.

인구의 가치
(=수요의 크기가 클수록 상승장에 폭발적이고, 입지독점성을 만들어 냄)

입지가치는

 각 구별로 특징과 분위기, 산업단지 등을 확인하는 단계

그리고 "직장학군환경공급교통의 진정한 의미를 파악하고 

투자로 연결해야 한다."

인구 분석 핵심

- 젊은인구, 4인가족

- 투자관점 : 좋아하는 생활권/왜살고자하는지?

-→ 연령비율&세대당 인구수가 겹친다면? 사람들이 좋아한 곳이다.!

또한 인구를 보면서, 직장, 학군, 환경, 교통이 어디가 좋은지 대략 감을 갖고 

입지분석을 하면서 확인해나가자!!!

직장 분석 핵심

- 일자리 위상, 질좋은 산업의 종류 및 위치

- 투자관점 : 직주근접&배드타운/구매력이 높은사람들은 어디에

만약, 핵심 일자리가 잘 보이지 않는다면? 산업별 사업체수, 종사자수를 확인하자!!!

학군 분석 핵심

- 학군위치/수요를 가져오는 곳인가?

- 투자관점 : 다른 구에서 학군으로 수요를 끌어오는 곳인지?/가성비는 어딘지?

-→ 학원가규모와 학업성취도가 높은 곳이 겹치는지 파악

환경 분석 핵심

- 대표 상권은 어디/상품성좋은 곳은?

- 투자관점 : 사람들이 살고 싶어하는 동네는?

-→ 상가의 질과 규모 그리고 택지를 본다.

공급 분석 핵심

- 지역 내/인근 공급 얼마나 되는지/언제 어느 위치에 몇세대가 들어오는지

- 투자관점 : 역전세 위험/향후 입지순위 변동유무

-→ 공급양과 위치/재건축,재개발은 관처 이후만 보자

교통 분석 핵심

- 주요 일자리까지 가는 시간/역세권의 가치?

- 투자관점 : 직주근접이 중요성 유무/역세권 고려

-→ 직장까지의 가는 시간 확인 및 역세권 이용율과 자차 이용률 확인 필요

이렇게 입지분석을 하고나면?

그 생활권의 입지 핵심요소를 이해하고 투자 우선순위를 비교평가 해야 한다.

입지vs연식 / 역세권 vs 비역세권 / 언덕 vs 평지

비교평가가 된다면 투자 범위와 의사결정 기준을 바탕으로

투자 단지를 선별해야 한다.!!

그전에 지방에서 아파트의 가치를 결정하는 요소가 있다.

광역시는 빈 땅이 적어 입지=상품성 이기에 비교가 필요

중소도시는 빈 땅이 많아 상품성>입지 이므로 신축을 우선적으로 보자

이런 핵심을 강의에 녹여주셨는데

이번 제 앞마당에 꼭 적용해보고 비교평가를 통해서 투자할 단지를 선별해 나가야 할 것 같습니다.

그리고  이어서 지방 투자에 대해 꼭 해야할 것은 알려 주셨습니다.

저평가 vs 저가치

저가치의 특징은?

1. 입지가 떨어지는 구축(사람들이 좋아하지 않는 동네)

2. 매매, 전세가 장기간 우상향 하지 않음.(물가상승률 반영 x)

저가치 기준을 바탕으로 이를 거를 수 있어야 하고,

의사 결정의 기준은?

입지가 좋은 구축, 싸게 적은 투자금으로, 입주물량이 적은 게 2년 이상 지속 된 단지들로 접근하자!!

최대한 보수적으로 접근해서 

“절대 잃지 않는 투자를 해야한다”

마지막으로 월부에서 목표하신 바를 이루기 위해서

오랫동안 할 수 있는 비결을 알려주셨습니다.

그건 바로

"동료" 와 “꿈”

내가 힘들거나 지칠 때 나와 함께 같이 나가준 동료가 있어야

나 또한 오래갈 수 있기 때문에

내가 먼저 베풀고 같이 함께할 수 있는 사람이 되어야겠다고 생각했습니다.

그리고 오래가기 위해서는 단계 별로 이뤄내는 꿈이 필요하다

현재 나의 꿈은

“1호기를 하는 것”

이것 만큼 지금 간절한 게 없습니다.

그러니 이번 달에 이어서 다음 달까지 할 수 있는 만큼 노력해서

월부에 와서 1번째 꿈을 이뤄내고 싶습니다.

7시간 이상의 시간 동안 좋은 강의 해주신 게리롱님 너무 감사합니다.

너무 좋은 강의 내용에 감동도 받고,

의지도 받았습니다.

말씀해주신 원칙과 투자 기준에 따라서

제 목표를 이룰 때까지 오랫동안

잃지 않고 살아 남는 투자자가 되어보도록 하겠습니다.

감사합니다.