(할수있집) 최고의 내집마련 프로젝트 2주차🏠

1. 내집마련 후보 단지 5개 단지 입지표 정리

5개 단지를 추리기는 했는데 과정은 쉽지 않았다.

1. 하락률 기준으로 정렬을 해서 단지를 확인 했고

2. 예산을 초과하는 단지를 삭제했다.

3. 그래도 31개 단지가 나와서 전고가 낮은 단지를 삭제했다.

4. 그럼에도 불구하고 26개 단지가 남았고 그 단지를 지도에 표시해 보았다.

아파트 균질성을 기준으로 일부 단지를 삭제하였고

통근버스가 다니는 지역을 기준으로 한번 더 확인하니

후보단지가 눈에 들어왔다.

상도 브라운 스톤은 하락률도 낮고 예산도 살짝 초과되어 이번 단지조사에서는 제외하기로 했다.

그리하여 선택한 단지는 

“상도아이파크, 사당우성2차, 사당우성3차, 사당신동아4차, 사당삼성래미안”이 되었다.

사실 지난주 과제 때 보고 싶었던 단지는 신대방 우성, 대방 대림이 있었으나

실거주 하면서 회사다니기가 어려워 눈물을 머금고 제외하였다.

2. 내가 고른 단지 2곳 현장 방문 후 느낀점 작성

이수역 인근은 아파트 균질성은 좋은 편이나 언덕위에 있는 단지이고

아파트의 주변은 빌라촌이다.

이중 어느 단지를 임장을 할지? 지도만 봐서는 선택하기 힘들었고

학군 및 단지 체크를 한 후에 아래 이미지를 만들어서 폰에 저장한 후 현장으로 바로 떠났다.

보통 말하는 역세권은 역에서 반경 500m 를 기준으로 생각하기에 500m 원을 그려서

어느 단지까지 해당되는지 사전체크를 하였다. (평지기준, 언덕감안 해야함)

지도를 보면 단지별 초등학교 배정현황을 알 수 있는데

지도 중앙의 삼일초등학교(864명)가 많이 배정되는걸 알 수 있었고

동작초(521명), 남성초(469명), 신남성초(472명)는 상대적으로 단지가 적음을 알 수 있었다.

(나중에서야 안 이야기지만 부동산 사장님이 엄마들은 삼일초를 선호한다고 알려주셨다)

그런데 학교 면적을 같이 보면 삼일초는 면적이 제일 작은데 교직원/학생수는 제일 많아서..

많이 몰려있는 느낌이다.

▲ 임장루트 (1차)

단지가 몰려 있어서 역에서 부터 가까운 단지부터 관심있게 돌아보았다.

특히 단지별로 평형이 다양하게 분포되어 있기 때문에

앱을 활용하여 내가 희망하는 평형이 해당하는 동을 확인하고 유심히 보았다.

이 덕분에 시간과 노력을 세이브 할 수 있었다. (단지별 희망 평형/아파트 방향 비교)

■ 임장사진전  1차 (편의상 좌측 위, 우측 위, 좌측 아래, 우측 아래 순으로 설명)

1. 이수역(총신대입구역)에서 부터 기록을 시작하였다

2. 다이소를 지나 아파트 단지로 가는길

3. 사당 우성2단지 208동이 가장 먼저 보인다. (59m2, 뷰가 좋아 로얄동이라고 한다)

4. 아파트 단지로 올라가는 언덕(상/하행 일방통행으로 아파트 단지까지 바로 이동, 진입시 주의필요)

1. 단지는 계속 언덕이었으나 경사가 심하지는 않았고 어르신들과 아이들도 종종 보였다. (임장 시간대 15~16시)

2. 경사로 위의 상가 모습 (기울기 참조)

3. 아파트 단지로 들어가는 계단 (단지가 개방되어 있었다)

4. 사당우성 2단지와 3단지는 바로 붙어있는데 역과 가까울 수록 뷰도 좋고 로얄동 이라고 한다. (2단지 끝 동 = 3단지 시작 동)

1. 사당우성2단지, 3단지는 93년식 구축인데 외벽 도색을 최신 트랜드(?)에 맞게 칠해두었다.

2. 극동아파트와 우성3단지는 마주보고 있는데 같은 단지의 시공사만 다른 느낌.

3. 마주보고 있는 극동아파트와 우성3단지, 마을버스가 보인다.

4. 삼일 초등학교는 학급수가 6-6-6-7-6-6 으로 학생수는 864명의 요즘 보기 드문 학생수를 보유한 학교이다. 그런데 학교의 면적은 인근 학교 대비 작다.

1. 드디어 로드뷰로만 보던 아파트 단지에 들어갔다.

2. 주차는 대부분 야외주차이고 차단기가 없어서 관리아저씨들이 불법주차 스티커 들고 열심히 순찰을 하셨다.

3. 샤시를 한 집과 안한집이 섞여 존재한다.

4. 1층 집이 샤시 공사중이어서 기록으로 남겼다. 

1. 주변 빌라와의 경계는 옹벽으로 구별짓고 있다. (아파트 첫 공사시 어느정도는 평지화를 했다는 뜻)

2. 단지내 놀이터에서 엄마와 아이들, 할머니가 같이 육아를 하는 모습

3. 아파트 방향이 다 제각각이어서 면적별로 미리 확인해 보는것이 좋을 것 같다.

4. 처음 단지 검색했을 때 희망 단지였던 208동 (가격이 저렴하지 않다)

1. 사당우성2단지 208동은 앞에 가리는 동이 없어서 뷰가 매우 좋고 역과 가장 가깝다. (도보 기준, 쪽문이용)

2. 오래된 단지내 간판의 모습

3. 단지내 상가에도 불법주차가 심해서 스티커 붙이는게 일상이 되버렸다.

4. 사당우성2단지 207동은 ㄱ 자로 꺾여 있는데, 아파트 방향에 따른 장단점을 잘 알아봐야겠다는 생각이 들었다.

1. 단지를 돌다보니 올라올때 봤던 계단 위에서 내려다 보게 되었다.

2. 사당우성2단지 상가 현황 (학원+부동산+세탁소 등)

3. 멀리 햇볕을 잘 받고 있는 신동아4단지가 보인다.

4. 사당우성3단지 가는길에 뒤돌아본 도로의 모습 (은행나무길이 아름다워 보였다. 도로변도 아파트 주차장으로 활용 되고 있었음)

1. 여러 단지가 있었지만 단지를 구별짓는다기 보다 하나의 구역에 있는 각 아파트로 느껴졌다. (공동 생활권)

(우극신이라고.. 우성아파트 + 극동아파트 + 신동아를 포함해서 리모델링을 추진중이라고 했다)

2. 마을버스가 단지 인근까지 다녀서 잘 활용하면 좋을것 같다. (그래도 걸어서 갈 수 있는 단지가 더 좋다)

3. 신동아 5차 아파트는 차단기가 설치되어 있었다. (98년식)

4. 신동아 4차 아파트도 차단기가 설치되어 있다. (93년식)

→ 차단기가 있으면 외부인의 무분별한 침입을 막아 내부가 쾌적하고, 관리아저씨들 일손이 줄어들걸로 생각된다.

1. 신동아 4차 단지 상가(영어학원이 인상적)

2. 전통시장이 매우 가까워 오히려 대형마트보다 이런 곳을 선호하는 사람이 있을것 같았다 (가격 저렴)

3. 시장을 통과하여 걸어오는 사람들을 보니 어린 아이부터 어르신들까지 다양한 연령분포를 보이고 있었다.

4. 전통시장 인근 상가 (대형마트는 없었지만 생활에 필요한 대부분은 있었다)

단지를 둘러보고 나왔지만 어느 단지를 선택해야할지, 다음은 뭘 할지? 생각이 나질 않았다.

부동산을 들어가볼까 말까 한참을 고민하며 이리저리 기웃거렸다. 무려 20분 넘게..

1/2.인근 상가 모습 (건물마다 부동산이 최소 하나이상은 다 있는것 같다 = 거래 활발)

3. 시장을 이용하는 주민들

4. 주민센터가 시장안에 있어 주민 편의성이 좋아보였다.

1. 한참을 두리번 거리다 ‘에라 모르겠다’하고 들어간 부동산

2. 운이 좋게 매물도 하나 볼 수 있어서 구경을 하고 왔다. (매물임장 이야기는 3주차 과제 때..)

■ 2차 임장기

며칠전 사당우성 2단지 인근을 둘러보고

사당 삼성래미안 인근을 보기 위해 2차 임장에 나섰다. (11/20 퇴근 후)

언덕 체험 및 도보 소요 시간 점검이 주 목적이었고

아무래도 사당우성 인근보다 가격대가 낮았기 때문에

가장 좋은 집을 선택해야하는 월부의 가르침을 따르려면 이쪽 단지는 소거하는게 맞다고 판단했다.

그래서 둘러보고 삭제 하려는 목적으로 임장에 나섰다.

▲ 임장루트 (2차)

■ 임장사진전  2차 (편의상 좌측 위, 우측 위, 좌측 아래, 우측 아래 순으로 설명)

1. 이수역에서 남성역 방향으로 가다 우측으로 올라가는 길 (이수역 힐스테이트, 27년, 지주택 현장이 보인다)

2. 걷다보니 극동아파트가 모습을 드러냈고 초등학생 한명이 길을 걷고 있다.

3. 엄마들이 좋아한다는 삼일초등학교와 수영장

4. 마주보고 있는 래미안로이파크(18년식)와 대림아파트(90년식)

1. 걸어다니기 쉽지 않을것 같아서.. 마을버스가 있긴한데.. 겨울이 문제다.

2. 래미안로이파크 전경 (정문을 바라보는 방향엥서 좌측은 단지가 막혀있고 우측은 트여있다)

3. 래미안로이파크 정문 옆 상가. 부동산이 많다.

4. 드디어 삼성래미안을 만났다. 외벽 도색작업이 진행중이다. (과거와 현재 디자인을 볼 수 있는)

1. 사당롯데캐슬 단지와 롯데케슬 단지가 나란히 붙어있다. (아파트 검색시 유의)

2. 구립어린이집을 품고있는 롯데케슬

3. 단지가 ㅁ 자 모양이었는데 답답한 느낌이 들었다. (일조량 부족, 서로 마주보는 VIEW)

4. 알박기를 한건지 기와집이 보인다.

1. ㅁ자 단지라 그런지 빛이 잘 안들어오고, 어두침침했다. (날씨도 한몫)

2. 204 동의 1층은 통로로 뚤려있어 통행을 하게 하였다.

3. 마을버스가 다니긴 하지만, 역과 가까운게 더 좋지 않을까? (물리적인 위치의 한계)

4. 삼성래미안 상가 (언덕위에 있지만 지역 인구수도 적지 않아서 상가 내 여러 업체가 있다)

1. 삼성래미안 단지 입구

2. Change your life 단지 입구의 메시지가 인상적이었다.

3. 고도제한때문인지 롯데케슬의 층수를 많이 못올린것 같은 느낌

4. 삼성 래미안 내부 주차장 모습 (세대당 1.42대)

1. 비가 그쳤지만 해가 뜨지 않아 채광은 확인하지 못했다. 고층만 조금 햇볕이 들어올것 같다.
2. 113동의 아파트 1층 일부는 연결통로로 사용하고 있었다.
3. 이 단지도 ㅁ자 형상을 하고 있다. 시야가 답답할것 같다.
4. 113동만 59m2 으로 나의 예산에 포함된 단지이다. 

1. 아파트 전망에 있어 체크가 매우 중요 (앞 동, 단지가 가리는지 아닌지)

2/3.단지 외곽으로 나갈 수 있는 작은 통로 (역까지 거리는 짧지만 그만큼 경사가 심했다)

4. 가파른 경사를 타고 내려와야 한다.

1. 현대아파트 입구에 철조망이 설치되어 있어 차도/인도를 구별해두었다.

2. 신축빌라가 또 건설중이다. 어떤 사람들이 살게 될까?

3. 높은 지역에 모여있는 빌라촌의 모습. 고요하다. (자동차 필수, 겨울철 사고 유의)

4. 경사를 걸어봐야 그 상태를 느낄 수 있다. (아찔한 내리막의 모습)

1. 내려가기 쉽지 않은 구간. 열선이 깔려있지만 겨울에는 엄청 힘든 곳이 라는 뜻이다. (열선은 일부구간만 있다)

2. 두산위브 단지 모습. 초 역세권인데다 언덕을 다듬어서 사람들의 통행에 지장이 없게 만들어 두었다.

3. 아래서 올려다본 언덕길

4. 상권은 큰 도로변으로 나뉘어 있어 발달되기 어려운 환경으로 보였다.

■ 총평

어느 단지를 봐야할지 몰라서 일단 현장으로 나갔는데, 역시 모니터 앞의 한계를 잘 극복하였다.

단지가 바로 옆에 붙어있어 겸사 겸사 다 둘러보았고, 상도아이파크는 내집마련기초반 수강 시절 다녀온 적이 있어서 이번엔 이수역 인근에 집중하였다.

사당우성2단지, 사당우성3단지, 극동아파트, 신동아4차, 신동아5차를 1차로 임장하였고

삼성래미안 인근은 따로 시간을 내서 추가로 임장을 다녀왔다.

[교통/직장]

대부분 단지가 이수역을 4/7호선을 이용하기 때문에 이수역까지 얼마나 걸리는지가 핵심인데

단지내 거리의 차이가 있지만 이게 시세에 반영이 되어 있기 때문에 집 선택시 주의해야한다.

단지 진/출입로가 좁아서 빠져나오려면 서둘러야할듯

같은 지역내의 다른 단지 아파트라는 조건 때문에 교통과 직장 점수는 대소동이 하다.

[학군]

학군은 검색해보니 중학교 학군이 좋지 않아 학군을 생각한다면 이사를 고려.

초등학교는 삼일 초등학교가 엄마들이 선호하는데

동작초는 너무 언덕위에 있고 빌라촌 아이들(?)이랑 섞여 다녀야 해서 선호도가 떨어진다고 들었다.

삼일 초등학교가 좋다기 보다 인근 학교가 안좋아서 차선책으로 선택된 느낌

[환경]

1. 다양한 연령대의 주민들이 어우러져 사는 모습이 인상적.

2. 경사가 있지만 어르신들도 무리없이 다니시는 모습을 보니 경사가 그렇게 못 다닐 정도는 아닌걸로 판단.

3. 편의시설이나 대형마트/백화점이 없는것은 단점이나 시장을 활용하고, 부족한 점은 교통의 장점을 이용

4. 단지내부는 조용하고 쾌적한 편

5. 언덕지역은 직접 겪어보고 판단해야한다. (역에서도 멀고 경사도 가파르고)

[기타]

1. 부동산에 들어가서 이야기를 해보니 여러 정보를 들을 수 있어서 좋았음

2. 돌아오는 토요일에도 매물을 보기로 하고 돌아옴

3. 사당우성2단지가 좋아보였는데, 매물도 없고 가격도 전저대비 많이 올라서, 대체 아파트를 찾아야 할 듯

4. 내가 해야 할 뭔가를 하나 하고, 또 다음 할 일을 생각할 수 있게 된 점이 가장 큰 소득

5. 집을 골라서 살수 있는 시기는 축복. 단지 비교분석을 통해 이 지역의 가치를 더 찾아보고 싶음

6. 가치판단을 잘 할 수 있도록 스스로 기준을 세우고 검증해야한다.

[향후 계획]

1. 매물임장을 통해 집 보는 눈 키우기

2. 동일평형 타 지역과의 비교를 통해 입지 및 가치 비교

길고도 길었던

2주차 과제 완료..!!