[내마중 13기 4샅이 조사해서 아파트 4러가조 새웅] 2주차 강의 후기 작성

2주차 강의는 나의 첫도전이자 마지막 도전이 되지 않을까… 싶은데

지방과 서울&수도권 내마중 강의가 하루 상간으로 다다닥 올라올지 몰랐습니다.

강의 6개가 지역 분석 강의가 아닌 내마중 지역 강의라서

지금 머릿속에 4~5일 동안 시세 따기를 포함해서 몇개의 단지가 스쳐 지나갔는지 모르겠습니다.

하지만 지방과 서울 수도권의 전반적인 시장상황과 각 생활권별 대장단지, 그리고 가성비 단지들의 

가격대를 인풋하니 나름 좋은 점도 있었습니다. 확실히 지방에 싸다. 특히 전고점 10억을 넘긴

부산, 대구의 단지들이 지금 얼마나 싸졌는지 서울 4~5급지에서 전고 10억을 넘긴 대장단지들로

비교할 수 있었습니다.

너무나도 많은 인풋에 BM할 점을 간단히 정리해보면 다음과 같습니다.

BM1. 환급성을 잘 따져라.

종잣돈이 적어 선호도가 떨어지는 단지로 상급지 갈아타기 또는 투자를 할 때 가장 고민되는 부분이 저평가와 저가치 어느 중간 사이에 있는 단지들을 골라내야하기 때문이라고 생각합니다. 이때 가장 중요한 것이 해당 단지가 얼마나 선호도가 있는지 파악하는 것 입니다. 

즉 환급성이 있느냐 일 겁니다. 서울의 경우 세대수가 적어도 Location이 좋다면 거래가 잘 찍히는 곳이 있을 것이며 광역시의 경우 1등 학군지임에도 불구하고 선호도가 떨어지는 구축이 있을 수 있습니다. 그저 가격만 볼 것이 아니라 현재 거래가 얼마나 잘 이뤄지고 있는지, 전세가 잘 빠지고 있는지, 주변 환경은 어떤지, 거주민들의 거주 만족도가 높은지 등등을 꼼꼼히 잘 보고 투자를 해야겠습니다.

BM2. 인접한 인기 지역을 봐라.

신도심으로 발전하고 있는 지역을 볼 때, 해당 지역의 위상을 가격 뿐만 아니라 이 깨끗한 택지로 어떤 사람들이 거주하기를 희망하는지, 그리고 이 사람들이 돈을 어디에 쓰는지를 살펴봐야합니다.

예를들면, 지방의 경우 예전에 좋아했던 불당동 옆의 신불당의 입지는 다른 신축이 들어온다고 해도 크게 흔들리지 않을지도 모릅니다. 왜냐하면 구불당을 끼고 거주민들의 신축 환경을 즐길 수 있기 때문입니다.

지방말고도 서울에도 비슷한 현상이 있습니다. 같은 3급지 임에도 신길뉴타운과 고덕신도시의 차이점이라고 생각이 듭니다. 만약 신길 뉴타운이 신길이 아니라 선유도 또는 문래 공업단지를 밀고 만들어 졌다면 어땠을까 생각이 듭니다. 목동의 학군지를 가깝게 접근하면서 깨끗한 신축 입지들 즐길 수 있을 탠데 아쉽게도 신길은 옆에 중국 간판들이 많이 보입니다. 

반면 고덕의 경우 기존 명일동의 한영외고와 배재고를 필두로한 학군이 형성되면서 상권도 같이 성장했습니다. 이때 주변으로 3000세대 이상의 대규모 신축 택지들이 자리를 잡으면서 상권도 신축상권으로 변모하면서 위상을 이어나갔습니다. 신축이라고 무조건 얼죽신!얼죽신!이라고 할게 아니라 가격과 주변 환경을 같이 염두해두는 것이 중요할 것 같습니다. 

이제 입주가 시작될 광명은 어떤 수요를 당기고, 어떤 곳으로 생활권을 공유해갈까요? 

아마 철산이라고 생각이 듭니다. 

BM3. 지금 당장의 공급을 보면 안된다.

특히 광역시의 경우 공급에 취약합니다. 서울은 조금 덜하지만 수도권은 역시 공급에 다소 취약한 모습을 보이곤 합니다. (예를들면 부천 옥길지구가 들어올때 부천 상동 역시 흔들렸고, 청계가 들어올 때 평촌도 흔들렸습니다.)

중요한건 공급이 있는 곳이 아니라 없는 곳을 봐야합니다. (예를들면 수지,부천?) 지금의 매매가보다 수지의 전세가 높다는 이유로 투자금이 적게들어 일단 거주분리하고 123 갈아타기 해야지? 라고 생각할 수 있습니다. 하지만 추후 공급이 새롭게 생기면서 전세가 떨어진다면 어떻게 될까요?

부천 위쪽 부천대장이 입주하고, 계양신도시가 입주하면서 다시금 부천 전세가 박살난다면 반달마을이 얼마나 잘 버틸 수 있을까 고민이 됩니다. 

즉, 가장 중요한 건 당장의 공급의 이슈보다 정말 내가 사려고 하는 단지의 가격이 싼가? 매매가에 집중해야한다는 점입니다. 매매가가 상대적으로 비싸다면 게다가 다음 임차인을 구할 때 리스크가 보인다면 정말 보수적으로 접근해야할 필요가 있습니다.