신도림 이편한세상 4차 매물 임장 후기 [닉네임]
*매물임장 진행한 단지 중 가장 내집마련 하고 싶은 단지로 제목을 설정해보세요!
*동/호수나 구체적인 가격, 부동산 명이 노출되지 않도록 유의하여 작성하세요.
1. 매물 임장 후 느낀 점
4급지중 3.5급지 2개 단지 매물 7개 매물 임장
1) 선정이유 :
- 주요 생활권 중 선호지역의 단지라 판단되는 지역의 단지
- 해당 지역의 단지들의 시세가 역세권 단지 빼고는 크게 차이가 나지 않아 그 중 주변에 편의시설이 많이 있고 나름 지역에서 선호 학군지라고 판단되는 지역의 단지
2) 두개 단지 비교
- A단지는 세대수가 제일 많은 단지 B단지는 A세대보다 작지만 나름 대규모 단지인데 A단지보다는 시세가 상대적으로 싼 (1억 정도) 단지
- 같은 평형에서 A단지는 3개 타입이 있고 1개는 판상형, 2개는 타워형, 타워형 중 1개 타입은 방2/화1
- B단지는 같은 20평형인데 방3/화2 이다
- A는 계단식 / B는 20평형이 복도식
- A단지 매매가가 조금 더 높지만 투자금은 거의 비슷하게 들어간다 (전고점도 A단지가 1억 정도 높다)
- 흐름이 비슷하기때문에 현재 매매가도 1억 정도 차이가 나므로 수익률은 비슷할것이라 예상됨
- 단, A단지 20평형 가격으로 B단지 30평형을 구매할 수 있고 투자금도 비슷하게 들어간다
- 부동산 사장님 왈 요즘 세입자 구하기가 쉽지 않다 (물론 전세가를 낮추면 구해지겠지만 투자금이 더 들어 가므로 검토가 필요함)
- B단지에서 급매는 아니지만 세끼고 올수리된 매물을 소개 받았다. 30평형대인데 A단지 20평형대 가격이다.
- 전고 대비 약 18% 하락 상태
3) 동일 지역에서 비교
- 매매가가 조금은 떨어지지만 상대적으로 덜 선호하는 아파트와 비교해서 해당 단지를 선택해야 할지 고민
4) 타 지역과 비교.
- 3급지와 비교했을 경우 비슷한 가격 흐룸을 보이는 단지들이 있다. 3급지에서 비슷한 또는 약간 비싼 매물을 비교해서 3급지를 선택해야할 지 고미
- 단, 3급지 매물이 상대적으로 싸지는 않은 상태이고 타입도 복도식, 연식도 더 오래되었다.
- 이런 경우 더 위 상급지를 선택해야 하는지 고민
5) 생활권 비교 (정성적)
- (분임시, 매물 임장 시) 동일 지역에서 매물 임장했던 지역이 다른 지역에 비해 유동 인구가 많았다.
- 그리고 편의 시설 (유흥 시설이 아닌 생활 편의 시설)이 해당 지역에 많았다. 상가, 학원 등.
- 부동산 사장님 왈 해당 지역에서 학교 보내려고 해당 단지들로 이사 온다고 하심
- 3급지와 생활권 비교해도 이번 매물 임장했던 단지 주변의 유동 인구가 훨씬 많았다
6) 결론
- 해당 생활권에 형성된 매매가를 보면 고가는 아니고 정말 생활형 실수요자들이 매매 수요층인것 같다
- 물론 3급지 단지들이 더 좋겠지만 해당 지역의 생활권 분위기 상 나쁘지는 않을 것 같다
- 완전히 낮은 매매가는 아니지만 전고 대비 15~20%면 충분히 빠진 가격이고 투자금은 다소 많이 들어 가지만 올수리에 세입자가 끼어 있는 상태라면 해당 가격을 매매가에 반영한다면 더 싸게 사는 것 같다
- 좀 더 가격 협상이 가능하다면 나쁘지 않은 매물 같아 보인다
2. 매물임장 후 보완할 점
- 매물 예약 시 투자금을 이야기 했더니 20평형대만 보여 주셨다. - 앞으로는 투자금을 30평형대까지 볼 수 있는 투자금 규모로 말해야겠다
- 예약 시간대가 애매하게 되서 예상보다 더 많은 매물을 보지 못했다 - 시간을 적극적으로 어필하여 내가 더 많이 볼 수 있도록 협의해 보아야겠다
- 그런 매물들만 본 이유떄문인지 아니면 내가 아직 덜 익숙한 것인지 본 매물에서 큰 하자를 발견하지 못하였다. 아니면 나의 허용 범위가 너무 유해서일지도 모르겠다. 매물 임장 시 좀 더 매의 눈으로 보아야겠다.
3. 앞으로 1년 이내 내집마련 계획
- ~12월 앞마당 재정비
- ~ 내년 상반기 이내 3, 4급지 앞마당 전수 조사 => 투자금 범위 내 다시 매물 임장 => 투자로 이어지게 만들기
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