✅아파트명 : 양지마을 금호아파트(`1992, 918^, 31/47/59/68/69평 )
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장: S
성남시 종사자수 : 467,627 명
2. 교통: A
강남 35분 / 여의도 52분 / 시청 63분
3.학군: A
내정중 96%, 수내중 96%
4. 환경: S
백화점: 롯데백화점,
병원: 분당서울대병원, 제생병원, 분당차병원
마트: 이마트 분당점, 롯데마트 판교점
5. 공급: S
분당구 자체의 공급은 없으나, 성남시에 4천세대의 공급이 있음.
- 수정구 산성동 산성역해리스톤: `27.12 3,487^
- 수정구 복정동 성남복정1지구 A1블럭: `25.12 615^
- 수정구 복정동 성남복정1지구 A2블럭신혼희망타운: `25.12 387^
- 수정구 복정동 성남복정1지구 A3블럭신혼희망타운: `25.12 315^
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
전고점에서 매수했을 경우: 수익률 11%, 순이익 1억
전저점에서 매수했을 경우: 수익률 62%, 순이익 4.45억
| 양지마을 금호아파트 (`1992/918^/31평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 10월 | 2023년 03월 | 2024년 12월 |
| 매매가 | 166,000 | 131,500 | 176,000 |
| 전세가 | 72,971 | 59,850 | 83,000 |
| 투자금 (전세가율) | 93029 (44%) | 71650 (46%) | 93000 (47%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | 11% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | 10,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 62% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 44,500 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X (현재호가가 전고점보다 1억 높다)
2) 환금성 : O (918세대로 500세대이상이고, 4층이상을 매수할 경우 환금성은 양호하다고 판단)
3) 수익률 : X (현재 호가가 전고점을 넘어섰고, 1기신도시 선도지구 지정의 호재가 반영된 가격으로 싼 가격이 아니다. 분담금을 5억으로 예상했을 때 현재호가에 5억원을 더하면 22.7억이고, 주변 판교의 대장단지와 선호단지의 시세와 비슷한 가격으로 투자 시 수익이 발생하기 어려운 것으로 판담)
4) 원금보존 : X(매매가 17.3억, 전세가 8.3억으로 전세가율 47%. 전세가율기준(60%)에 맞지 않음. 30년차 아파트이고, 학군 선호도가 있지만, 현재 재건축 진행 지역으로 2027년 이주를 목표로 하고 있어 전세가율이 오르기 어려워 보임. 매매가를 조정하여도 전세가율 기준 60%(13.8억)까지 매매가 조정은 어려워 보임)
5) 리스크 대비: X(분당 자체의 입주는 없으나, 성남시 수정구에 4천세대 가량의 입주가 있고, 이주로 인해 전세가하락할 우려가 있음.)
나의 투자 결론 : 분당선 수내역 역세권 단지이고, 선호하는 내정중학교, 초림초등학교 학군임.
입지가 좋고 선호도가 있는 단지로 가격이 저평가 되어 있다면 충분히 매수하고 싶은 매력적인 단지임. 하지만 현재 1기 신도시 선도지구로 지정되어 호가가 전고점보다 높아 저평가가 아닌 상황이고, 투자금이 9억이상 필요해서 투자 가능한 단지 아님.
✅ 작성하면서 느낀점 : 임장보고서의 간단버전으로 수익률보고서를 작성해보면서 단지 선호도와 특성을 충분히 알 수 있었습니다. 임장보고서를 통해서 꼼꼼하게 지역을 확인해 보는 것도 좋지만, 관심단지를 확인할 때 수익률보고서를 통해서 간단하게 입지와 선호도, 그리고 가격비교를 빠르게 할 수 있어 큰 도움이 될 것 같습니다.
수익률보고서만으로도 투자가능한 단지라는 확신을 같고 매수할 수 있을 것 같다고 생각했습니다.
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