두산아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 19기 67조 마스커스]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

두산

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

  강남 27분 여의도 43분 시청역 26분: 강남 30분 이내 완전 좋은것.

3.학군

4. 환경

주변에 전통시장은 약수역 근처에 있는데 딱히 대학병원이나 큰 마트는 보이지 않음.

(다 쿠팡시켜먹나?)

5. 공급

별로 없는것 같다..!

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 시세: 두산 25평 현재 매매 10.5억, 전세 4.5억

5년 내 고점 매입시: 2022년 10월 매매 12억 전세 5.3억

5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 8.55억 전세 4억

5년 내 전고점 매입시 수익률 : (105000-120000)/(120000-53000)*100 =-22%

5년 내 저점 매입시 수익률 : (105000-85500)/(85500-40000)*100 =43%

고점에 들어갔을시, -22%지만 저점매수에 들어갔다면 19500의 순수익과 전세상승으로 5% 2250만원 투자금회수도 기대해볼만함.(투자금의  3%..)

너무 비싸다

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X . 현재 전고점 대비 -13% 전세가율 43% 

2) 환금성 : 수시매도가능 : 역세권 단지. 300세대 이상. 저층, 탑층 제외 20~43평까지 있음

3) 수익률 : X 투자금 6억필요./ 전세가율 43%  수익률 200%고려하였을 때 현재 10.5억에서 22.5억까지 올라갈 수 있는 단지인가?

4) 원금보존 : X.  적정전세가율43% , 입지독점성 O. 있는데 공급은 별로 없지만 전세가율이 너무 낮음.  

5) 리스크 대비: X.역전세는별로 없을 것 같지만 전세가율 자체가 너무 낮다.

나의 투자 결론 : 

저환수원리에 하나도 안 맞아서 안된다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 예산에 맞은 좋은 급지의 아파트를 산다고만 생각했는데 하락장이 얼마나 이어질지 모르는 상황에서 스트레스없이 차분히 기다릴수 있으려면 정확한 가치판단이 필요하다는 것을 느꼈습니다.
• 분석을 이렇게 까지 해본건 처음인데, 조금 더 명확히 이 아파트에 대해 알게되었습니다.
• 싸다고 판단이 되고, 예산에 맞다면 무리하지 않는 선에서 바로 구매하는 행동력도 필요하겠다.
• 수익률 보고서를 통해 가치있는 것인가?하는 판단을 하는데 도움이 되었습니다.

      모든 아파트를 해야한다 생각하니 머리가 아픕니다ㅎㅎ..

추가) 만약에~ 

지금 들어갔는데 2년뒤에 전세가율이 60%로 상승시 : 전세가 6.3억 

투자금 6억중 전세상승분 1.5억 환수

투자금 4.5억 200% 수익률시 19.5억 달성해야하는 단지인가?

지금 들어갔는데 2년뒤에 전세가율이 80%로 상승시 : 전세가 8.4억

투자금 6억 중 전세상승분 3.9억 환수

투자금 2.1억 200% 수익률시 14.7억은 될 아파트같다.