답십리동 답십리 파크 자이 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 1조 설아링]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 답십리 파크자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 B

동대문구 직장 종사자 수 146,383명, 사업체 수 41,813개, 500인 이상 사업체 수 13개

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통 A

 강남 50분 / 여의도 48분 / 시청 34분 

3.학군

장평중 66.2/1.3% / 동대문중 63.8/1.9%

4. 환경 A

동대문구 백화점 1(롯데백화점 청량리점), 마트 2(홈플러스, 롯데마트), 상급병원(경희의료원), 스타벅스9

5. 공급 C

  2025년 입주물량 적정수요 2배 초과 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재는 고점대비 -6.5%로 전고점 근처까지 회복하여 10%도 빠지지 않은 상황으로 절대적 저평가라고 하기 어렵고, 전세가율도 48%로 너무 낮게 형성되어 있다.

2) 환금성 : 2019년식에 역세권 단지로 학군이 다소 아쉬우나, 업무지구 특히 시청과의 접근성이 좋고 서울에 많지 않은 서울 신축 단지로 환금성은 좋은 단지로 볼 수 있겠다.

3) 수익률 : 충분한 수익률 즉 20%의 수익률을 얻기 위해서는 97600만원 정도의 가격 적정선을 지킬 필요가 있겠다. 

4) 원금보존 :  전세가율이 48%로 전세가가 53000만원 매-전 가격이 전세가보다 높은 58000만원으로 장기적으로 서울의 절대적 공급이 부족하여 원금보존이 될 것이라고 생각하지만, 단기적으로 가격이 어디까지 빠질지 알 수 없다.

5) 리스크 대비: 2025년 대량의 입주 공급물량이 예정되어 있어서 전세가가 더 빠질 리스크가 있어서 대비가 필요하다.

나의 투자 결론 : 동대문구는 인접한 구인 성동구가 많이 오르면서 흐름을 받아서 이미 가격이 많이 오른것 같다. 특히 신축의 경우 전고점 근처 10%까지 회복한 상황으로 현재 절대적 저평가 구간이라고 보기 어렵다. 게다가 2025년 이문, 휘경 뉴타운 대량의 공급이 예정되어 있어 전세가가 어디까지 빠질지 가늠하기 어려운 상황. 전세가율이 50%도 되지 않는 현재 시점에서의 투자는 위험할 수 있다는 판단이 든다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 직장, 교통, 학군, 환경, 공급에 대해서 구체적 수치로 나열에서 보고, 해당 단지의 전세가율과 전고점 대비 가격등을 확인해 보니 확실히 나의 생각이 아닌 객관적인 수치를 바탕으로 현재 이 단지의 가치와 저평가 여부를 판단할 수 있었던 것 같다. 너바나님이 알려주신 저환수원리에 대해서도 입지평가와 함께 대입해보고, 강의 내용을 직접 적용해 본 것도 많은 도움이 되었다. 단지의 입지와 가격 적정선 저환수원리에 대한 기준을 바로 세우고, 많은 단지들은 서로 비교하면서 저평가에 대한 기준을 확실히 잡고 가야할 것 같다.