철산동 쌍마한신아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 짠부]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

철산동 쌍마한신아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

광명시 종사자수 105,342명 , 사업체수 26,653

2. 교통

  강남역 46분, 여의도역 33분, 시청역 39분 

3.학군

광명중학교 71.2% 

4. 환경

코스트코구로 2.51km , 킴스클럽광명점 1.98km

광명성애병 

5. 공급

 철산역 인근 재건축으로 인해 향후 2-3년간 공급 많음 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 - 붙임파일 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  7호선 역세권이나 입지독점성 낮아보임. 주변 철산동 빌라촌 재개발 시 → 신축, 역세권 ..

                  (+비교평가 필요: 광명시와 비슷한 입지를 가진 지역과 가격 비교 후 저평가 여부 판단)

2) 환금성 :  ? 

3) 수익률 :  1억 700/2억 8천 = 38% / 년   ??

 - 고점 매수시 수익률 -63% , 저점 매수시 수익률 39% 순수익 1억 700   

4) 원금보존 : 24년 12월 기준, 전세가율  60%, 전고점 대비 20% 정도 빠져있음 

 - 최근 5년내 전세가 저점은 3억 5천

5) 리스크 대비: 전세가가 낮아질 경우를 대비해 최대 8천만원 정도 준비

나의 투자 결론 : 

역세권 아파트, 직주 근접(강남 1시간 이내), 주변 재건축 성공시 집값 상승 및 상가 활성화로 

현재 가격에서 더 떨어지진 않을 것 같다.

하지만 현재 주변 공급이 많으므로 훨씬 더 저렴하게 살 수 있다면 

고려해볼만 하다고 생각함. 

매매 6억대, 전세 4억대, 갭 1억대 정도…

✅ 작성하면서 느낀점 :  

이게 저평가인지 이 물건은 언제 들어가야 하는지,, 모르겠다 아직은 어려운 것 같다 ㅠ  

하지만 주변 공급, 고점, 저점 수익률 예상 등 해볼 수 있어서 

아~ 투자할땐 이런걸 챙겨야 하는구나 알게 된 것 같다.