구갈동 기흥역힐스테이트 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 18조 1억으로 사서 8억 수익내조 해낸맘]

✅아파트명 

힐스테이트기흥

✅위치(지도)

• 기흥구의 지리적 위치

   

  

• 힐스테이트기흥 위치

   

  

   

   

✅인구수

✅입지평가

1. 직장 : B등급

종사자수 183,105명으로 직장 등급은 B이다.

전체 인구수 대비 종사자수를 보면, 베드타운으로 볼 수 있으므로 수요 판단에 교통이 중요할 것으로 판단된다. 

2. 교통 : 

아파트와 수인분당선이 연결되어 있어 전철 수요가 많을 것으로 보인다.

직장이 가장 많이 몰려있는 강남까지 약 40분 소요되며, 

시청 제외 다른 업무 지구 또한 한 시간 내에 도착 가능하여 교통은 편리한 편으로 생각된다. 

또한, 논현역까지 가는 광역버스 정류장도 도보 6분 거리이다. 

3.학군

기흥구 내  학업성취도율 90%를 넘는 학교는 세 군데이긴 하나 95%을 넘는 중학교가 없어 뛰어난 학군지라 보기는 어렵다. 

더군다나 힐스테이트기흥 아파트 거주자가 주로 배정되는 구갈중학교의 경우, 85% 미만 성취율로 학군이 아쉽다. 학군지에 욕심이 있는 학부모라면, 초등학교 때 이사를 고려할 수도 있을 것으로 보인다.

배정 초등학교는 한얼초로, 학급당 25명으로, 인근 구갈초보다 5명이 많다.

힐스테이트를 포함하여 해당 초등학교 인근 아파트에 학부모들이 많이 거주할 것으로 판단된다.

4. 환경

• 기흥역 연결 AK몰 내 롯데프리미엄마켓 외 다수 시설 입점
• 인근 롯데마트 및 이마트
• 인근 종합병원 두 곳
• 신갈천을 낀 산책로 

백화점이 없어 아쉬우나, 상기 내용으로 보아 거주 환경은 편리한 편인 것으로 판단된다.

5. 공급

수요 대비 입주량은 부족한 상태이며, 

기흥구가 속한 용인시는 24년은 과잉 공급으로 보이나 25년 이후로 부족 상태로 시간이 지남에 따라 24년도 과잉 공급은 해소될 것으로 보인다. 

기흥구 인근 수원시도 공급은 부족한 상태로 과공급의 문제는 당분간 없을 것으로 보인다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

전고점 대비 18.3% 하락 상태로 저평가로 보인다.

매매가 조정만 하면 20% 수준으로 매수 가능할 것으로 보인다.

2) 환금성 : 

시장 상황에 따라 거래 건수의 변화는 있으나, 조금씩이라도 거래가 되는 것으로 보아 환금성은 나쁘지 않아 보인다. 하락기에는 주변 아파트와의 가격차가 좁혀지면서 매매가 더 활발하게 이루어지는 모습을 보아 인근 단지 중 사람들이 더 선호하는 단지로 예상된다.

3) 수익률 :

24년 12월 호가 기준 매수 시, 중층 기준 투자금 4억 소요된다.

전고점까지  약 18.3% 하락한 상태로 

전고점 회복 시, 수익금은 213,500,000원이며, 수익률 53.4%이다.

전세금까지 전고점 상태로 회복한다면, 실 투자금은 2억7천만원이 된다.

전세금과 매매가 모두 전고점 회복 시, 약 5천6백만원으로 자산을 매입한 형태가 된다.

회복 시점은 알 수 없지만, 수익률은 나쁘지 않다.

4) 원금보존 : 

• 전세가율 60% 전후로 유지중이다.
• 전고점 대비 -18.3% 상태로 매매가 협의를 통해 충분히 20% 가능할 것으로 보인다.

• 당분간 공급 이슈가 없어 공급 이슈에 따른 전세가 하락 가능성은 낮아 보인다.

   

5) 리스크 대비: 

• 전저점 수준으로 전세가가 하락 시,  약 8천5백만원 역전세

  →부동산의 우상향 흐름에서 봤을 때,  2023년 초 수준으로 하락 예상되며, 약 2~5천만원 수준의 역전세가 예상된다.

• 무리하게 전세금을 높이기 보다는 적정 수준의 전세가를 유지한다면, 못 버틸 정도의 리스크는 없을 것으로 예상된다.

나의 투자 결론 : 

• 수인분당선 라인의 직장인들이 비교적 신축에 가까운 단지를 찾는다면, 좋은 선택지가 될 수 있다고 생각한다. 

• 강남까지 40분 소요되는 교통망으로 분당구의 가격이 부담스럽고, 수지의 구축 단지들이 만족스럽지 못 하다면, 충분히 해당 지역들의 대안이 될 수 있을 것 같다. 

• 다만, 아쉬운 학군으로 학군을 중요하게 생각하는 부모라면, 장기적 주거를 목적으로 살기에는 적합하지 않다는 생각이 든다.

• 현재 가격은 전고점 대비 약 18.3% 하락한 상태로 나쁘지 않으나, 투자금이 약 4억 필요하다. 

  반드시 이곳에 거주를 해야 하는 상황이 아니라면, 동일 투자금으로 매수할 수 있는 상급지를 먼저 둘러보는 게 좋을 것 같다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

초반에는 '어렵지는 않네.' 라고 생각했지만,  

저환수원리 원칙에 맞춰 투자에 대한 내 생각을 풀어내는 부분에서 벽이 느껴졌다. 

강의를 들으면서는 이해했다고 생각했지만, 원칙을 머리로 아는 것과 실제에 적용하는 건 또 다른 차원인 것 같다. 

적용이 안 되면, 제대로 된 투자를 할 수 없으니 어려워도 모의 투자라도 하면서 계속 원칙을 적용해 보는 연습을 해야 할 것 같다. 

결론을 내면서 소요되는 투자금을 봤을 때, 

왜 내가 알고 있는 지역이 많아야 하는지 다시금 깨닫게 되었고, 

이전의 나라면, (해당 금액이 수중에 있다면) 그냥 매수했겠구나 하는 아찔한 생각이 들었다.

해당 아파트도 좋지만, (이제 막 시작한 초보라 아직은 모르는 게 많지만,)

수업을 세 번째 듣다 보니 '저 금액이면 더 좋은 곳이 있을 수도 있겠다.' 라는 생각이 들었고, 

그런 생각을 했다는 부분에서 공부하고 있는 보람이 느껴지고, 더 많은 걸 내 것으로 만들어 나가고 싶은 생각이 들었다. 

너바나님이 말씀하신 대로 실력을 통해 튼튼한 나만의 벽을 세워 나가야겠다.