✅아파트명 은빛마을모아엘가(수완모아엘가) 2009년식 570세대 84 (36평)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
광산구 B 등급 종사자수 186,454 / 사업체수 48,342
2. 교통
광주시청 자차 -11분 도착
기아자동차 - 자차 15분
송암공단- 자차 20분 도착
하남공단 -자차 8분거리
3.학군
은빛초- 학급당 학생수 21명 / 수완중 70.9% 특목고1.3%
4. 환경
롯데마트 , 롯데아울렛 광주수완점, 수완호수공원
5. 공급
광주광역시 전체 공급 ( 입주량 )
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 전고점 대비 18% 하락률이다. 아쉬우니 다른 저평가 단지를 더 찾아보면 좋을 듯하다. 하지만 이 가격에서 더 네고가 된다면 저평가가 될 수 있다.
2) 환금성 : 570세대, 5층 물건으로 환금성은 괜찮다.
3) 수익률 : 저점에 매수시 수익률은 13%로 순수익이 3,800이다. 수익률이 높지 않다.
4) 원금보존 : 수완지구 내에서 선호도 있는 단지, 전세가율 76% ( 지방은 80% 기준 약간 미달 )
5) 리스크 대비: 광산구 자체만 보면 공급량이 적지만 광주광역시 전체 공급량을 3년을 보면 2026년도에 1.1만으로 적정공급량을 넘어섰기 때문에 그 당시에 역전세 리스크가 있으니 감당할 수 있다면 투자할 수 있다.
나의 투자 결론 :
은빛마을모아엘가는 수완지구 내에서 선호도가 있는 아파트로 가치가 있는 아파트이다.
투자로 연결한다면 현재 호가에서 네고를 좀 더 하고,09년식이라서 인테리어 수리비를 감안하여
물건을 잘 선택한다면 저평가는 되어있지만
현재 광주광역시가 2년 뒤 2026년도가 적정공급량 보다 넘어서서 많기 때문에
역전세 리스크가 있는 편이다. 그래서 지금 투자를 하기보다는 26년도를 전세 셋팅을 피해서 투자하는게 낫고, 광주가 아닌 공급량이 적은 다른 광역시에서 리스크를 줄여서 투자하는게 좋다고 생각한다.
현재의 시점에서는 투자하지 않는다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 투자의 원칙인 저환수원리의 중요성을 다시 한 번 깨달았고 이 기준으로 투자를 할 때 꼭 원칙을 지켜서 투자해야겠다고 다짐했습니다. 그리고 너바나님께서 얘기해주신 것처럼 원칙은 변하지 않고 시장에 따라 투자 기준은 달라질 수 있다는 것을 생각하고 투자에 임해야겠다고 생각했습니다.
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