중계동 성원 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 65조 빵빵슈리]

✅아파트명

중계동 성원아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

노원구 종사자수  133,398명 

2. 교통

3.학군

상명중 90%, 을지중 92%

4. 환경

5. 공급

입주예정물량 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 중계동 성원아파트 32평 현재 매매 9.28억, 전세 6.1억 전세가율 66%

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 11.5억 전세 10.5억 전세가율 91%

5년 내 저점 매입시: 2023년 04월 매매 7.9억 전세 5.8억 전세가율 73%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  

  전고점 대비 현재시세는 19.4%하락한 상태

2) 환금성 : 

 현 시장 상황은 경기불황 및 금리등의 문제로 매매 거래가 활발히 이루어지지 않고 있으나

 22년도에 매매 0건, 23년도에 매매 7건, 24년도에 매매6건으로 환금성에는 문제가 없을것으로 판단됨

3) 수익률 : 

 현 시점으로 투자를 하게 된다면, 매매가 9.28억, 전세가 6.1억으로 투자금은 3.18억의 자금필요

 매수하고 전고점 회복한다는 가정하에

    (1) 수익금 : 11.5억 - 9.28억 = 2.22억

    (2) 투자금 : 3.18억

    (3) 수익률(1년뒤에 전고점 회복) : 약 69%

          수익률(2년뒤에 전고점 회복) : 약 34%

          수익률(3년뒤에 전고점 회복) : 약 23%

4) 원금보존 : 

    (1) 전세가율은 66%로 만족

        전세가율 → 수도권(강남 1시간 내에 위치)  60%, 강남 50%, 경기도 80%, 지방 70% 원칙

    (2) 전고점 대비 19.4%빠짐(매수시 최대한 저가로 구매 및 협상방법 터득필요)

    (3) 노원구는 공급이슈 계획이 없어서, 입주물량에 대한 우려가 없다.

5) 리스크 대비: 

    (1) 역전세가 발생했을때 5년내 저점을 찍을 경우 필요 전세금은 3천만원 정도가 필요함

         → 계획적인 투자 및 여윳돈 유지가 관건

    (2) 무리하게 전세가를 올리지 않기 + 적정선의 전세가 유지가 관건 + 욕심부리지 않기

나의 투자 결론 : 

    투자금 대비 상급지의 비교 후에 더 나은곳으로 투자를 할지 말지 결정이 필요하다고 생각된다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

   솔직한 심정으로 아직은 연습단계이지만 비교할게 너무 많고 익숙하지 않아서 힘들었다.

   매번 이런식으로 비교를 해야 한다고 생각하니 벌써부터 걱정부터 앞선다.

   선배 또는 동료분들이 작성한 자료를 참고하면서 자료 정리하는데도 버벅거리고 몇번이고 수정을 거듭하여 

   하나의 결과물을 만드는데도 꽤나 오랜 시간을 투자해야 했다.

   초보인 내가 비교가 힘들었던 이유는 아는 지역(앞마당)이 내가 사는 지역사회 빼고는 없어서가 가장 큰 이유

   인거 같다.  앞으로 내가 얼마나 노력하느냐에 따라 부동산 전문가로 가는 시간을 5년, 3년, 1년 이런식으로 

   앞당길 수 있지 않을까 한다. 

   투자금도 문제지만 전문가가 되도록 나의 시간을 계획성 있게 가져가고 꾸준히 노력해야겠다.