수완동 광주수완대방노블랜드6차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 투자94일생조 창식이]

✅아파트명 : 광주수완대방노블랜드6차 13/659 34' 6.8억/4.4(최근 실거래가 24.11)/2.4억

✅위치(지도)

1) 위치 : 광산구는 광주의 외곽이다. 다만 광주는 중심의 역할을 하는 곳이 희미하기 때문에 수완 자체가 중심 中 하나라고 봐도 될 것 같다. 그래도 위치 측면(중심 시설, 편의시설 등)에서는 광산구 보다는 서구, 남구가 더 좋다고 할 수 있다. 

2) 생활권 : 택지, 쾌적성, 학원가, 상권, 직장 접근 등을 고려했을 때 광주 내에서는 상위 생활권으로 보인다. 다만, 해당 생활권은 광주 외곽에 형성되어 있고, 택지 특성 상 연식이 지날 수록 그 가치가 희석될 여지가 있어 보인다. 차라리 비슷한 돈이라면 입지가 더 좋은 남구, 서구 위치 좋은 곳의 신축이 더 나은 선택이 되지 않을까?

✅입지평가

1. 직장 : 광산구, 북구 직장의 양과 질이 좋음

2. 교통 : 외곽, 주요시설 접근성 떨어짐

3.학군 : 학군지는 아님

광산구는 다른 구와 달리 학군이 제대로 형성되지 않았음. 다만 해당 아파트는 수완초, 하나중, 수완고 진학이 가능하여 광산구 안에서는 학군지로 역할하고 있음(신가동, 장덕동, 흑석동 단지는 LH, 휴먼시아 등 임대주택과 같은 학군이기 때문에 비선호 됨)

4. 환경 : 깔끔한 택지, 대형마트, 아울렛 

5. 공급 : 25년 안정, 26년~ 공급물량 주의

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 과거 최고 전세가율(16.10) 투자 시 수익(수익률) : 투자금 6900만원 → 5.11억, 741%
• 최고 전세가율이 다시 된다면 : 6.8억/5.44억/투자금 1.36억
• 전고점 달성 시 수익(수익률) : 1.8억/132%

• 수익금, 수익률이 적정한가 : 투자금에 비해서 수익, 수익률이 조금 애매한 것 같음. 또한 전고점이 약 8억대로 이 정도로 회복하려면 얼마나 많은 시간이 걸릴 지 예상할 수 없음. 현재 가격 수준이 거의 7억으로 메리트 있는 가격은 아닌 것 같음. 

   

✅현장사진

• 생활권(상) : 광산구에서 가장 선호되는 생활권, 광주 전체를 놓고 봐도 이 정도로 쾌적하고 단지가 잘 모여있는 곳은 없음. 

• 단지 선호도(상) : 상품성, 학교, 균질성 등을 모두 따졌을 때 상급의 선호도로 보임. 

  - 상품성(중) : 브랜드 및 연식이 아쉬움. 조경도 요즘 스타일은 아님. 다만 지상공원화, 커뮤니티 등이 괜찮고 수완에서는 대방이라는 브랜드가 괜찮기에 나쁘지는 않았음. 

  - 학교(상) : 초품아, 중고 인접 / 수완에서 가장 선호되는 수완초를 품고 있으며, 주변 중학교도 매우 선호됨

  - 균질성(상) : 주변 유해시설이 없으며, 중심 상권에서는 약간 거리가 있으나 충분히 도보권임. 단지 주변도 매우 쾌적함. 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가(A : 애매함)

• 절대적 저평가(전고점 대비 하락률) : 전고점 8.6억, 하락률 21% → 절대적으로는 많이 하락함.
• 상대적 저평가(다른 단지와 비교)

- 서구 대장 신축, 준신축과 비슷한 가격

- 비슷한 가격이라면? 서구 > 광산구, 상무 = 수완 >> 화정동, 단지 선호도 모두 상급의 단지

                                상품성(브랜드, 으리으리) 더샵염주 > 상무SK >> 대방6차

- 내 생각 : 상무 SK뷰 > 더샵염주 = 대방6차

- 그래프 확인 : 더샵 염주 > 상무sk뷰 = 대방 6차

                        13년식 임에도 불구하고 서구 대장 단지와 비슷하게 간다. 택지, 좋은 학원가 등은 무시하지 못함.

                        다만 연식이 늘어남에 따라 다음 상승장에는 어떻게 바뀔지 싶음. 

- 상무SK뷰가 먼저 상승을 하였지만 대방6차도 바로 반응하고 전고점도 거의 같이 도달한다. 

- 더샵 염주가 오히려 제일 높게 상승했음. (큰 차이는 아님…)

- 광주에서는 상품성 좋은 신축이 매우 높은 선호도에 반영됨을 알 수 있다. 

- 결론 : 지금 당장은 3개 단지가 거의 비슷한 가치를 가진다고 볼 수 있다. 다만 대방6차는 13년식이고 11년차 이므로 비슷한 가치라면 신축을 선택할 것 같다. 

2) 환금성(O) : 광산구에서 가장 선호되는 생활권의 중심(선호 초중고, 학원가 접근성, 주변 쾌적성), 가장 상급의 선호도(준신축, 500세대 이상, 상품성 좋음)

3) 수익률(X) : 현재 투자금 기준, 전고점 달성 시 75% → 투자금이 많이 들어가기 때문에 수익률이 너무 낮음. 또한 이 정도 투자금이면 충분히 수도권으로 갈 수 있음. 

4) 원금보전(X) : 전세가율 65%, 다만 지방이라고 무조건 전세가율이 높아야 하는 것은 아니다. 누구나 살고 싶어하는 이러한 가치 있는 단지가 전세가율이 높게 유지되는 게 더 힘들듯.

- 매수 가격이 저렴하다면 매수해야 하는 단지, 전세가율로 무조건 판가름할 단지는 아니다.  

5) 리스크 대비(X)

• 잔금 불가능
• 단기 입주 물량 : 24년 하반기 이후로 광산구에는 입주가 거의 없음. 또한 현재도 거의 공급X, 입주물량만 따졌을 때는 현재 광산구는 나름 안정적임. 
• 장기 입주 물량(26~) : 26년도 광주 입지 좋은 곳에 입주 물량 多 이외에 입지는 좋지 않지만 북구 등 민간공원 입주 물량이 다수 있음. 수완지구에 직접적으로 영향을 끼칠까 싶지만 광주 자체 입주물량이 상대적으로 많으므로 보수적으로 봤을 때 광산구만 딱 전세가가 오를 상황은 아닐 것 같음. 

나의 투자 결론 : 저평가(A), 환금성(O), 수익률(X), 원금보전(X), 리스크(X) → 투자X