상현동 진산마을성원상떼빌의 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 84조 나도내집]

부제 : 내집마련을 시작으로 부자가 되기 위한 첫걸음. 

✅아파트명

      진산마을성원상떼빌

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 경기도 용인시 수지구  종사자수 87,487명 사업체수 24,076 이기는 하나

 수지구를 임장 했을때 지역적으로 사업을 진행하기보단 신분당선 또는 수원권으로 출퇴근 하는 사람들의

 배드타운으로 많이 사용되어 진다고 생각됨. 따라서 실제적인 수요는 더 높을 것으로 보여진다.

2. 교통

교통 입지는 좋다고 판단된다. 여의도, 서울역 권으로는 한시간 이상 걸린다. 그러나 강의 중 강조됐던 지역으로 확장해서 보면 모두 1시간 이내 권이었고 강남역과 판교역은 신분당선으로 도어투도어로 생각하면 한시간 이내 권으로 출퇴근이 가능하다고 보인다.

3.학군

강의 중 중학교 학군이 중요하다고 하였다.

이현중 94%,  정평중 93% 이긴 하나 수지 중학교는 대체적으로 학업 성취도가 높은 편이었다. 호갱노노에서 지역 주민들 말에 의하면 이현중은 상대적으로 선호도가 높다고 한다.  23년도  외고 진학생이 6명으로 평가 상 수지 내 중학교 순위로는 10위 였다.  상대적으로 성복역 근처에 있는 서원중학교가 최근 외고  22명 과학고 4명으로 압도적으로 높았다. 이현중 선호는 2022년까지의 이야기 일수도 있겠다.

4. 환경

주변에 대형마트는 2곳 롯데마트(자차 5분) 와 이마트(자차 15분) 가 있으며 롯데마트를 품고 있는 롯데몰이 있다. 특별한 소비상권은 아니나 아파트 단지를 중심으로 지역 상권이 잘 발달해 있다. 

대형병원은 주변에 없으나 용인세브란스병원이 대중교통 50분, 아주대학교병원이 대중교통 35분 거리에 있다.  경기도의 도로 특성상 자차 이용시 훨씬 빠른 시간으로 이동이 가능하다.

또한 아파트 단지는 구축이라 단지 상권은 입주초기 상권으로 재개발이나 리모델링 되어있지 않아 선호도가 높지는 않으나  어린이 학원부터, 마트, 편의점 등 필요한 것은 모두 구비 되어 있고 동네 주민들도 동네상권을 좋아한다고 한다(부사님 의견)

추가적으로 도보 10~20분이내에 수지구청 학원가 및 상권을 이용가능하다. 사실 걸어가기에는 조금 무리가 있다고 보나(어린 아이와 같이 걸어봄…힘들어함) 동네 연식이 되다보니 동네 주민들은 익숙해져 상대적으로 시간거리를 짧게 느끼는 듯 하다.

5. 공급

  현재 시점으로 24년 25년 공급량은 542세대로 턱없이 부족한 상태이긴 하다. 특히 선택된 단지 앞에 리모델링 단지가 있으나 한 단지 뿐이고 가격 적으로 “내가” 접근하기에는 너무 고가일 것 이라는 생각이 든다.  주변은 전체적으로 구축이고 대표적 난개발 지역이라 괜찮을 것으로 보인다. 

하지만 수지구 내에서 선호도가 높은 수지구청 역쪽으로 재건축, 정비예정구역 지정 등 대략적으로 5000세대 정도의 공급이 있을 수 도 있다. 올해 중반만 되어도 건축비가 오르고 분담금의 상승등으로 어렵다고 했지만 분당의 선도지구 선정 등의 영향으로 상대적으로 빨리 진행될 수도 있겠다고 생각했다. ( 분당에서 파도가 치면 수지로도 파도가 전해지지 않을까 하는 생각이다…) 그렇다면 선택한 이 단지는 상대적으로 입지 독점성이 떨어지고 선호도가 떨어질 것으로 보인다… 추이를 지켜보면서 매매 후 재매매 시점을 잘 봐야 할 것 같다.

또 부사님 의견으로는 아파트 단지 뒤쪽 산을 밀고 “용인 플랫폼 시티와 연결되는 호재” 가 있다고 했지만.

강의 들은 후 입지독점성을 따진다면 되려 주변 입주물량이 늘어나니 입지 독점성이 떨어지는게 아닐까?

상대적으로 더욱 구축 아파트에 전세가가 떨어지지 않을까? 하는 마이너스 요인으로 보인다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

일단 강의에서 배운대로 전세가율은 조건은 맞추어서 원금보존의 가능성은 보인다고 생각된다. 전고점이 6.8억 상태이고 현재는 5.5억 선으로 보인다.  매매와 인테리어 등을 생각하면 대략적으로 5.7억 내외가 되기는 하겠지만

현재가 전고점의 어깨정도라고 생각되고 사기에 나쁘지 않은 가격이라고 생각한다.  

10년 전 매매가가 2.4억  현재 매매가 5.5억  대략적으로 2.2배 가량  가격이 상승했고 얼추 통화량의 증가와도 비슷 한듯 하다. 10년 전과 후의 통화량만 본다면 비슷한 상승이고 특별한 호재 없었지만 거꾸로 본다면 악재 없이 남들 성장할때 같이 손잡고 올라간 것으로 보인다고 생각된다.  입지독점성의 문제가 큰 영향을 주지만 않는다면 10년 뒤에도 비슷한 성장을 기대할 수 있지 않을까? 라는 생각이 든다.

✅현장사진

109동이 로얄동이라고 한다.

아침저녁으로 임장을 가보니 이유를 알게 되었다.

다른 동은 이중 주차가 기본이었다…109동도 이중주차는 하지만

그 정도가 심하지 않았다…

수지 특유의 경사단지였다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 약 1억정도가 빠진 상태이며 비교 동네라고 생각되는 평촌에는 이 조건에 해당하는 아파트를 찾을 수 없었다. (호갱노노를 통해 매매가 평수 전세가율 등을 필터를 걸어서 확인)

매번 비교되는 단지인 수지와 평촌. 교통 라인에 따라 좀 더 디테일 하게 조사해야겠지만 일단 현재 선택한 단지의 조건만 봤을 때는 의미 있는 결과 보인다. 상대적으로 평촌보다 수지가 아직 덜 오르고 저평가 되어있는 것으로 보인다.

2) 환금성 : 최근에도 분명 거래는 일어나고 있으며 아파트의 연식이 오래된 만큼 최초 분양자들이 아이를 분가시키고 이제 이주를 고민할 시점이라고 생각된다. 그래서 리모델링이 안된 매물들이 지속적으로 나오고 있으며(최근 매물을 10개정도 봤는데… 분양시 인테리어거나 최소한의 변경들만 있었다) 매매 또한 이루어 지고 있다. 이현초 이현중이라는 학군 선택지라 선택하는 수요도 있다고 하니 개인적으로 생각하는 10년 뒤 매매 시점에도 분명히 팔릴 가능성이 있다고 생각된다.

3) 수익률 : 최근 5년간의  저점 매수했다는 가정하에 예상 수익률은 45% 였다.

 하지만 나는 실거주를 목적으로 10년뒤 매매를 생각하고 있다. 

그렇다면 결국 얻어지는 건 시세 차익 순수익으로만 계산 될 것이라고 본다. 

현재 5.5억에 매수를 하고 10년 뒤 예상 매매가를 

이전 10년 간의 통화량 증가비율과 유사하게 적용해서 비교해 본다면 매년 7% 정도 성장을 한 것으로 보이고

이것을 이후 10년이라고 예상해서 적용해 본다면 대략 70%의 성장을 보일 것으로 보인다. 

그렇다면 10년 뒤 예상 판매가는 9.35억 정도 된다고 예상된다(어디까지나….그냥 예측일뿐입니다…소심한 편입니다…)

그렇다면 순수익 (순수 차액)은 3.85억 이 된다. 하지만 여기서 월 상환액에서 원금을 제외한 이자액을 빼고 생각을 해봤다.  매달 대략 120만원 가량의 이자를 내게 된다.

 따라서  10년의 이자 총액(약 년 4% 적용)은 약 1.4억원 정도로  아파트의 순수익에서 이자액을 제외한 대략적인 순수익은  2.4억원이 된다고 본다.

연봉 2400만원인 1호기가 된다고 생각된다.  (하지만 통화량이 증가되면….돈의 가치도 낮아질꺼라 그렇게 대단한 이익이 되지 않을 것이므로 추가 매수가 반드시 필요하다…)

맞게 생각한 것인지 …잘 모르 겠지만. 뭘도 봐야할지는 좀 더 생각해봐야겠다.

4) 원금보존 : 

나는 실거주를 목적으로 보고 있어 일단 매매 비용이 5.5억 이고 구매 비용은 1.7억으로 생각하고 있다.

최악의 상황에서 이 물건은 얼마나 떨어질까? 전세가를 생각해봤다. 3.4억

안전 마진은? 적정 전세가율은 60% 전 고점을 기준으로 약 2년간 유지되고 있다.

                     수요는 지속적으로 있었고 거래도 지속적으로 이루어지고 지고 있다.

                     주변 아파트 단지들이 이 단지보다 평균적으로 1억에 많게는 3억 정도 높다.

                     수지의 상대적으로 가격이 낮은 단지임으로 수지에 들어오고자 하는 수요 중에 종잣돈이

                     종잣돈이 적은 사람들은 접근할만하다고 판단된다.

전세가가 빠지면? 일단 전세가는 매매가 상승과 함께 같이 상승과 반복을 같이 하였다. 단기 입주 물량은 충분하나

                            아파트의 연식자체가 너무 오래 되어가는게 리스크라고 보인다.

5) 리스크 대비: 나는 두가지라고 보인다.

  첫번째는 이 집을 유지할 수 있는가? 

 먼저 이 집은 원금손실이 생기지 않을것인가? 적어도 전세가 이하로는 떨어지지 않을 것으로 보이나 실거주 이기 때문에 집값 자체가 이자 투입금액보다 높아져야 한다. 그 지점에서 10년 거주에 이자액은 1.4억으로 5.5억 매수 금액을 더하면 약 7억 정도이다. 전 고점이 6.8억 이었기 때문에 나라가 망하지만 않는다면 전고점은 넘길 수 있을것으로 보임으로 원금을 유지가 될 것으로 보인다.

 이 집은 연식이 오래되어 가고 있는 구축으로 갈수록 선호도가 떨어진다는 지점이다. 매도 지점에서 인테리어를 한다면 판매 가능성이 높아지겠지만 구축은 결국 마지막 선택지일테니….재개발 리모델링 등 장기 보유등의 방법을 좀 더 공부하는 것이 필요할 것이다.

아직은 플랜B와 공부는 한참 모자른 상태이다. 실제적으로 매매를 한 것도 아니고 계약을 하지 않았지만

적어도 내마기와 열기를 통해 선택하려는 매물에 대하여 점점 확실히 알아가고 있는 게 느껴진다.

나의 투자 결론 : 

1. 살만하다는 생각이 든다. 따라서 일단 산다. (내 월급만으로 버틸 수 있다. 와이프 월급은 전액 모은다.)
2. 1년 저축을 통해 진짜 1호기를 장만한다. (내 월급에서도 종잣돈을 모으기 시작한다)

✅ 작성하면서 느낀점 : 

집을 알아보면서 단지를 선택하고 나니

“막연히”

 대강 어느정도 올라가려나 했던 지점이 있었다. 

“하지만”

작성을 하면서 여러가지를 고려하게 되고

저, 환, 수, 원, 리 를 따라가면서 파악해보니 

생각했던 것보다 수익성이 좋지 않았다는 것

(난 집 한채로 큰 돈 벌 수 있을 줄 알았다)

하지만 내 소유권이 없으면 이익도 없다는 것

구체적으로 보지 않으면

“손해”를 본다는 것을 알게 되었다.

강의를 곱씹어보고 질겅질겅 씹어보고

쓴물 나올때까지 씹어봐야 겠다.

공부가 필요하다.

나의 무지함을 깨닫게 되었다.