성남시 분당구 삼평동 봇들8단지한신휴플러스 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 82기 51조 뭉프로]

✅아파트명 : 봇들8단지한신휴플러스 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : S(★판교 업무지구를 품고 있음)

성남시 분당구 종사자수 : 34만명(345,459명)

2. 교통

  강남 : 16분 / 시청역 : 47분 / 여의도역 : 36분

3.학군

보평중 : 89%

4. 환경

반경 500m 이내 백화점 1, 대형마트1, 종합병원1

5. 공급

 공급 제로

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 봇들8단지한신휴플러스 32평 현재 매매 22억, 전세 10.8억

5년 내 고점 매입시: 2021년 6월 매매 24억 전세 10.6억

5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 20.1억 전세 8.5억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 매매가 22억 돌파 전고점을 거의 육박하고 있어 저평가 되었다고 생각하지 않는다.

현재 2급지 성동구의 대장급인 옥수 리버젠도 동일 평형 21억이라 그렇다면 차라리 성동구로 ^^

2) 환금성 : 초역세권에 400세대 이상의 대장 단지이므로 충분한 선호도가 있어 환금성은 문제 없어 보인다.

3) 수익률 : 현재 전고점 육박하는 구간이라 지금 사면 수익률 기대 할 수 없다.(미지수)

4) 원금보존 : 전세가율이 49%로 턱없이 부족하여 원금보존은 큰 리스크이다. 

서울의 전세가율 기준이 60%이니 한참 부족한 상황.

5) 리스크 대비: 현재 분당 자체 내에서의 공급은 없는 것으로 나온다.

장기적으로 보았을 때는 분당 인접한 수정구의 대단지 입주와 분당의 선도지구, 리모델링 등 

개발 이슈가 있지만 현재로서는 아주 큰 리스크는 아닌 듯 하다. 

나의 투자 결론

현재 봇들8단지한신휴플러스는 선호도가 매우 높아 이미 전고점에 육박한 상태이다. 

지금 투자한다면 그 다음 고점이 어디까지 갈 수 있을지 미지수이며, 

현재는 결코 싸지 않고 비싸다고 생각된다.

(지금 싸고 저평가 된 단지들이 많기 때문에! 선택의 기회가 더 넓은데 구지 저 비싼 단지를?!) 

따라서 봇들8단지한신휴플러스는 저평가 되어 있지 않아 투자하지 않겠다.

✅ 작성하면서 느낀점

오랜만에 하나하나 적어보는 수익률 보고서를 작성하며 

단지를 평가할 때 여러 요소들을 하나하나 살펴봐야 하는데 

너무 대충 내 판단데로 대~충 보고 잇었던 것 같다. 

앞으로 좀 더 꼼꼼히 확인하여 원칙에 부합하는지 ‘저환수원리’에 적합한지 살펴봐야겠다.