중동센트럴파크 푸르지오 아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 102조 그린멜론]

 중동센트럴파크 푸르지오 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 102조 그린멜론}

✅아파트명   중동센트럴파크푸르지오 아파트 (2020년식 5년차)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 부천 종사자수  318,670

2. 교통

강남 /1시간 6분  여의도/57분  시청/1시간

3.학군

학업성취율

버스로 20분 거리

 석천중학교  91%

 상일중학교  89.2%

 도보로  13분

  부명중학교 82%

4. 환경

이마트, 현대백화점, 부천시청, 순천향대학병원,  롯데시네마, 다이소, 롯데백화점

우체국, 중앙공원, 하이마트, 뉴코아아울렛 , 학원가

5. 공급

신규입주공급물량 2,371세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 중동센트럴파크푸르지오 35평 매매 12.5억/ 전세 6.8억  갭 5.7억

5년 내 고점 매입 시: 2021년 10월 13.5억 / 8.2억  갭 5.3억 

5년 내 저점 매입 시: 2020년 1월 7.1억 / 5.6억  갭 1.5억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 입지적 측면에서  가치는  좋으나 편익에 비해 비용은 비싸다.

            →서울, 여의도, 시청에 1시간 이내로 갈 수 있는 7호선 역세권으로 시청역이 가깝고,

                 걸어 다니며 이용할 수 있는 상업 지구가 롯데 백화점, 현대 백화점, 이마트,  홈플러스, 순천향대학병원,

                 터미널 등 생활에 밀접한 모든 것들이 두루 두루 갖춰져 있다. 

                 학업 성취율이 90%가 넘는 중학교가 버스로 20분 내에 있으며 

                  걸어갈 수 있는 중학교도 근처에 있다.

                  게다가 근처 학원가도 잘 형성되었고,

                 아파트 앞 걸어서 갈 수 있는 중앙 공원과 바로 옆 문화 예술회관 등 

                 쾌적한 환경과 문화 생활을 누릴 수 있다. 

          → 가격이 전고점을 거의 회복하고 있어  ‘싸게 사서 비싸게 팔자 ’에 부합하기엔 이미 비싸다. 

               같은 지역의 역세권에 있는 비슷한 평수, 다른 아파트와 비교해도 비싸다.

2) 환금성 : 세대수가 999세대로 환금성은 좋을 것으로 여겨진다. 

3) 수익률 :  현재 구매 시 수익률이 18%로 수익률 10%는 넘지만, 

                   초보인데 투자 금액이 너무 크므로 

                   같은 수익율이라면 더 적은 금액으로 투자할 수 있는 곳을 찾을 것이다.

4) 원금보존 : 매매가는 전고점 대비 7%하락, 전세가율 54% 로 

                     매물의 안전 마진과 적정 전세가율에 미치지 못한다.

5) 리스크 대비: 전세가격 추이를 보면 3년 전 경쟁 매물이 900세대 입주 물량을 내놓았을 때 잠시 하락했었지만 

                         다시 조금씩 올라 2~3년 간 전세가율은 약 50%에서 60% 사이를 왔다갔다 하고 있으며 

                         인근에 비슷한 입지, 비슷한 경쟁 매물이 있어 갑자기 큰 상승폭이 일어날 것으로 보이진 않는다.

                          따라서 역전세 위험은 크지 않을 것으로 보인다.  

                         게다가 향후 신규입주공급물량은 2,371세대로 크게 영향을 미치지는 않을 것으로 보이며                                      1기 신도시 정비 사업으로 2028년 입주를 목표로 한다니 

                         향후 3년 내 공급만 본다면 당장 매매가에 영향을 미치지는 않을 것으로 보인다.

                          다만, 투자하기엔 감당하기 너무 큰 금액이라 이 부분에서 리스크가 생길 수 있다고 생각한다.

나의 투자 결론 : 부동산의 가치 측면에서는 굉장히 매력적인 곳이지만, 전고점 대비 가격이 이미 회복되어가고 있고 같은 지역 내 다른 역세권 지역과 비교해도, 주변 다른 지역인 산본, 일산과 비교해도 이미 비싸기때문에 매수할 타이밍은 지났다고 생각합니다. 이 동네의 시세를 이끄는 대장 아파트라 앞으로도 상승장에선 더 상승할 수도 있겠지만, 지금으로선 전세가율도 54% 로  투자 금액이 많아야 하며 수익률에 비해 초보 투자자가 투자하기엔 적합하지 않다고 여겨집니다.  

✅ 작성하면서 느낀점 : 

동네 대장아파트라 이번 기회에 정리해 보고 싶었습니다. 지금 보면 최저점 시기가 있었지만 그 기회를 보지 못했던 건 투자 공부를 하지 않았기 때문에   당시 최저점일때도 금액만 보고 비싸다고 판단했는데, 이것이 제가 정한 절대적 가격에서 비싸고 싸고를 판단했다는 것을 알게 됐습니다. 즉 비교 대상을 놓고 저평가인지 고평가인지를 판단할 수 있는 통찰력이 없었습니다.

몇 억은 비싸고 몇 억은 괜찮네가 아니라 이렇게 수치로 작성하고 데이터를 모으면서  부동산의 가치 판단과 투자 원칙에 따라 고민해보니 훨씬 더 명쾌해졌습니다. 이런 게 ‘투자 대상을 안다’ 라고 말할 수 있는 것임을 깨달으며  아는 만큼 보인다는 말을 참 쉽게 썼는데,  내가 무엇을 모르고 있었는지도  공부하지 않으면 알 수 없다는 것도 알게 됐습니다.

그리고 간단하게 보고서 작성하는 건데도 자료를 찾아 놓고도 이것을 어떻게 봐야 할지, 비교 대상은 어떻게 찾는 건지 막막했습니다.  낫 놓고 기역 자도 모른다는 게 이런 건가 싶습니다.  가야 할 길이 얼마나 험난하고 멀까 싶지만 그래도 2주라는 지나온 시간에 비해 달라진 오늘의 모습이 희망과 용기를 줍니다.