내당동 e편한세상두류역 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 84기 레인보우]

✅아파트명

    e편한세상두류역

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

    행정구역 서구 종사자수 80,424명

     바로 근접 달서구 종사자수 221,394명

2. 교통

 - 2호선 내당역 도보 10분

     -범어네거리  6.9km 자차 30분, 2호선 이용 범어역 26분

     -성서산업단지 6.6km 자차23분

3.학군

   중리중 81.6% 경운중 78.2%

4. 환경

    -대형마트 : 도보10분 홈플러스

      -백화점 : 더현대 대구 4.2km 자차 20분

      -종합병원: 대구의료원 1.9km 자차 8분 

5. 공급

    -두류스타힐스 2025.7 840세대

    -두류역자이(주복) 2025.8 1300세대

   -힐스테이트 서대구역센트럴(주복) 2025.7 762세대 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  지하철 2호선 역세권이고, 학군은 중리중을 이용한다면 80%가 넘기때문에 괜찮은 편이다. 바로앞에 두류초가 있어 초품아인점이 매리트가 있다. 

환경은 대형마트, 백화점, 병원등이 근거리에 있어 이용이 편리하고 내년 입주가 완성되면 아파트 밀집지역으로 환경이 더 개선될 것으로 기대된다.

22년 입주한 2년차 신축단지로, 분양권거래까지 살펴봤을 때 33평 기준 4억5천에서 6억5천까지 형성되었고 7억거래건도 있긴 하지만 몇 건 되지 않아 제외하였다. 최근 거래된 5억9800만으로 계산해보면 지금은 

전고점대비 -8%이며 -20%조건에 맞지 않아 가격적으로는 매리트가 없다.  

이 금액이면 다른 좋은 단지로 매수가능할 것 같다.

2) 환금성 : 아실과 호갱노노를 살펴보니 33평은 거래량이 꾸준히 있고 최근 거래량은 증가 추세에 있다. 앞으로도 거래량은 꾸준할 것으로 예상되며 환금성은 좋은편.

3) 수익률 : 현재 매매가 6억으로 보고 전세가 3억으로 3억의 투자금이 필요하므로 투자로서는 적절하지 않다.

4) 원금보존 :  전세가율 50%, 전고점 대비 -8%이므로 적절하지 않다.

5) 리스크 대비: 내년 하반기 바로 근처에 2100세대 ,인근 입주 760여세대를 합하면 2800세대가 입주 예정이다.

전세가가 더 하락할 위험이 있고, 입지독점성도 좋은편은 아니다.

나의 투자 결론 : 이 물건은 지금은 투자로 접근하면 안될 것 같다. 한가지를 제외하면 원칙에 맞지 않는다. 실거주를 예상하면 싼 가격에 가도 나쁠 것 같지는 않지만 인근 입주단이에 비하면 위치도 떨어지는 편이라 신축과 비교했을때 선호도가 떨어질 것 같다. 싼 가격이 아니면 절대로 가지 말아야 할 곳 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 체계적으로 무엇인가를 판단하고 분석해보는 것이 처음이라 저 분석이 맞는 것인지도 아직은 잘 모르겠다. 하지만 물건을 바라볼 때 객관적인 시각으로 바라볼 수 있어 좋았다. 다 적어놓고 나니 그럴싸한 보고서를 하나 완성한 듯하여 뿌듯하기도 하다.

공부를 더 열심히 하고 더 알고 싶다.