송파구 가락동 삼성래미안파크팰리스 수익률 분석 보고서[열반기초반 82기 55조 ASK]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 가락동 삼성래미안파크팰리스 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 송파구   종사자수: 400,781    사업체수: 74,531

2. 교통 

  래미안파크팰리스에서 강남역까지 40분 / 광화문역까지 49분 / 여의도까지 51분 소요

3.학군

  가동초등학교 도보5분

  송파중학교 (특목고11명/ 자사고 45명)  학업성취도 86.3%

  보인중학교 (특목고1명/ 자사고 31명)    학업성취도  78.8%

4. 환경

 잠실역  롯데백화점/ 롯데마트 등

 롯데월드 / 석촌호수 / 올림픽 공원등 환경은 매우 좋다

5. 공급

*송파구와 인접하여 전출입이 가장 많은 강남구와 강동구도 함께 공급량 확인함

 2024년 

송파구 0.3만 + 강남구 0.8만 + 강동구 1.7만 = 2.8만

2025년

송파구 0.3만 + 강남구 0.2만 + 강동구 0.1만 = 0.6만

2026년

강동구 588

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 24년 현재시점

 전세가율 44%

전고점을 모두 회복한 상태이므로 저평가된 시점을 아닌 것으로 판단됨

2) 환금성 :  환금성은 좋은 편이다.

 송파구 내에서도 선호 되는 10년 이내의 아파트로 세대수도 적당하고,

 초등학교도 가깝고

 5호선 오금역과 계룡역, 3호선 오금역이 도보10분이내

3) 수익률 : 현시점 투자금 10억

 1. 올림픽파크 포레온의 입주가 끝나고 2025년부터는 송파구 인접지역에도 공급이 현저히 줄어드는것이 예상

    >>> 전세가의 상승 예상 (4년후 전세금 상승으로 투자금 일부 회수 가능)

 2. 바로 옆 송파창의혁신지구 900세대 공공분양이 진행되면 가장 주목 받게 될 아파트이고,

     주변 아파트들의 재건축 진행으로 신규아파트가 건설되면 새로운 타운이 형성되어 가치가 높아질 것이 예상

4) 원금보존 : 현시점의 전세가율 44% (낮은편에 속함)

매매시세가 전고점을 회복하여 전세율이 낮은 편임

5) 리스크 대비: 역전세

전세금 하락에 대비한 자금 확보와 무리하게 전세금 상승을 자제한다면 방어 가능

나의 투자 결론 : 

  현시세 대비 -20% 하락(14억5천만원)하고 전세가가 50%이상(8억) 된다면 투자 가능

 송파구는 많은 투자자들의 선호 지역이지만  잠실동, 신천동의 가격대가 높아 진입이 어려운 사람들에게 비교적 

 쉽게 접근해 볼 수 있는 아파트가 될 것  같다.

 올림픽파크 포레온의 입주가 마무리 되어 전세가가 상승하거나 

 경기의 하강으로 매매가가 조정된다면 매수를 고려해보고 싶은 아파트이다. 

 꾸준하게 시세를 모니터링하며 가격의 시세를 파악해 보겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의를 듣는 동안 많이 들어 온 ‘저환수원리’ 에 대해 알고 있다고 생각했는데 막상 물건에 직접 대입해서 적용을 해 보니 결론까지 이르기기 쉽지 않았다