✅아파트명
노원구 중계동 중계청구 3차
30평대07년 1334^
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 118,713명
2. 교통
강남 1시간내 /여의도 1시간이상/구도심 시청종로 1시간내 -동북선호재로 좀더 시간단축될수있음
3.학군
95% 0개 /90% 2개/85% 8개
4. 환경
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 가치대비 싼 가격인가? 고점인 14.2(전세 9.5) 현재호가 12.0(7.4) 전세가율 64%이므로 서울기준
70%가 되지는 않다. 현재는 고점대비 매매가가 -15%정도 하락한상태이고 매매가를 조정해본다면 충분히 싸다고 생각한다.
2) 환금성 : 5층 (저층 1.2.3층과 탑층을 제외시킨다)
3) 수익률 :
4) 원금보존 : 매매최저가 9.5억 이하일때
5) 리스크 대비: 잔금여력 주담대대출및 제 2금융권 대출여력 가능 마이너스통장 개설및배우자 계설완료 ,현재 전세물건
나의 투자 결론 : 매매가율 -20%정도인 113,600매매가 진행
✅ 작성하면서 느낀점 : 사람들이좋아하는 환경이지만 주변구축 단지들이 많고 학원가도 많아 교통입지보다는 학군을 보는 곳이다.
충분한 수요도 있지만 결국 너무 구축이다보니 그만큼 리스크는 있을듯하다.
강북 학군지로서 입지는 탄탄하지만 이곳은 직주근접은 아니라 교통으로의 아쉬운점은있다. 곧생길 동북선이 얼마나 큰 호재로 다가올지 유의미하게 지켜봐야겠다.
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