✅아파트명 : 성복동 성복역롯데캐슬골드타운
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
C둥급 / 종사자 수 87,487 명 / 사업체 24,076 개
2. 교통
A등급 / 강남 40분 / 여의도 1시간 8분 / 시청역 1시간 12분 / 판교 22분
3.학군
A등급 / 홍천중 95%, 성복중 94%, 정평중 93%
4. 환경
A둥급
- 쇼핑몰 : 롯데몰 (179m) / 이마트수지점(767m) / 신세계백화점 (2.6km) 외 5km반경 내 다수
- 종합병원 : 아주대학교병원 (4.8km)
5. 공급
S등급
- 인구 수 : 376,250명
- 적정 수요 : 1년 1,876세대
연도별 입주 : 2024년 430세대/ 2025년 112세대 = 총 542세대
-동천역자이르네는 오스피텔, 죽전프리미어포레는 생활권이 달라 실제적인 신규 입주 물량은 없다고 봐야함
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 성복동 성복역롯데캐슬골드타운 35평 현재 매매 12억75백, 전세 7억 4천
5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 15억 전세 8억
5년 내 저점 매입시: 2023년 5월 매매 11억 전세 6억 3천
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
- 수지구내에 위치한 사업체는 크게 없지만, 판교, 강남권 1시간 이내, 종로는 광역버스를 이용한 출퇴근이 가능하다. 여의도를 제외하곤 직장 접근성이 뛰어나다.
- 수지구내 상위 학업성취도 상위 5개 내에 포함되는 중학교인 정평중학교로 배정될 확률이 높다. 수지구내의 학업성취도는 평균보다 높은편이다.
- 가장 근접한 롯데몰을 비롯하여 신세계죽전점, 이마트, 이마트트레이더스구성점 등 대형슈퍼의 접근성이 좋고, 반경 5km내 아주대병원, 건너편 블럭 상가내 병원들이 모여있어 편리한 상권을 이용할 수 있다.
수요 대비 공급이 부족하며, 향후 3년 이내 예정된 입주 물량도 없는 상태이다. (오피스텔과 죽전 생활권 제외)때문에 역세권 대단지 신축 브랜드 아파트는 수지구에서 귀하다. 인근 e편한세상과 대장 아파트를 다투었으나 1,000세대 규모 차이와 역세권, e편한세상 보다 다소 신축이라는 점이 롯데캐슬을 대장 아파트로 만들었다고 생각된다. 향후 몇 년간은 대장 단지를 유지할 것으로 보인다.
2) 환금성 : 높음 (부동산 투자 기준 '아파트가 환금성이 높다’로 단순 평가)
3) 수익률 : 2023년 5월 매매를 기준 했을 때 채 2년이 되지 않은 시점에 수익률이 34%를 달성으나, 전고점 대비 16%하락으로 20%기준 했을 때 저점으로 보기 어렵다.
4) 원금보존 : 경기도 평균대비 전세가율이 낮은편이나, 분당 등 주변 전세가율과 비교한다면 평균적인 수준으로 볼 수 있다.
5) 리스크 대비 : 수지구 내 가장 선호하는 단지이며, 주변에 새로 공급 예정된 단지가 없기 때문에 리스크는 적은 편으로 보인다.
나의 투자 결론 : 수지구 내의 입지 독점성은 명확하나, 같은 가격이라면 서울권 내의 물건과 비교가 필요하다. 현재 확실한 저점은 아니기 때문에 종잣돈이 여유가 있다면 투자해도 좋지만, 리스크 관리가 어려울 것 같다면 갭이 줄었을 때 투자하는 게 필요할 것으로 보인다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 강의를 들었을 땐 모두 이해한 것 같았는데, 막상 실제로 투자 원칙들을 적용하며 작성해보니 온전히 이해한 게 아니구나 하는 것을 깨달았다. 다시 한번 강의를 들으면서 작성한 내용들을 강의 내용과 일치하게 작성한 것인지 체크해봐야 겠다. 그리고 타 지역의 비교 군을 만들어야 좀 더 명확한 평가가 될 것 같은데 내가 알고 있다 라고 말할 수 있는 지역이 없어서 작성한 내용에 확신이 부족했다.
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