[열반기초 83기 40조 갱슈슈] 세종 새뜸10단지더샵힐스테이트 수익률보고서

✅아파트명 : 새뜸10단지 더샵힐스테이트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

  세종시 종사자수 152,974명

2. 교통

 -(대중교통 기준) 세종정부청사 20분 / 세종시청 30분 / 대전시청 66분

 -(승용차 기준) 세종정부청사 10분 / 세종시청 15분 / 대전시청 50분

3.학군

  새롬중 87%

4. 환경(주변 편의시설)

 - 마트: 이마트(2km, 6분), 코스트코(2.9km, 10분), 홈플러스(2km, 10분)

 - 병원: NK세종병원(1.5km, 6분), 세종충남대병원(3.4km, 15분)

5. 공급

세종은 2025년~2027년 입주물량이 적정입주량(1,910세대)에 미달되나, 

 - 2025년 1,035세대,  2026년 301세대, 2027년 0세대

인근 대체지역인 대전의 입주물량은 적정입주량(7,343세대)을 크게 초과

 - 2025년 11,047세대, 2026년 6,377세대, 2027년 15,451세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 하

2) 환금성 : 상 

 - 1,000세대 이상이며, 학원가, 마트, 백화점 부지, 상가 등 입지 여건으로 선호도가 높음

3) 수익률 : 중

 - 전고점 대비 회복이 되지 않음

 - 앞으로 가치가 오를 것으로 예상되나, 그 시기가 3년 내일지는 미지수 

 - 공급 대비 새로운 수요가 있어야 매매가가 상승할 것으로 예상됨. 국회의사당 세종분원 준공시기(2031년)에 매매& 전세가가 오를 가능성 있음

 -전세가는 전국(64%) 대비 세종(47%)의 전세가율이 현저히 낮은 편이므로 서서히 오를 가능성

4) 원금보존 : 하

 - 입지독점성 매우 낮음. 개발예정 중인 택지부지가 많음(5-1생, 5-2생, 6-1생, 6-2생…., 신도시 이외 지역)

 - 전세가율 47%

5) 리스크 대비: 상

 - 최근 5년 내 전세 최저가 2.2억('19.12.), 전세 최고가 4.5억('21.4), 현재 2.8억~3.3억 수준으로 거래가 이뤄지고 있음.

 - 세종시의 전세가율은 47%, 신도시만 한정한 전세가율은 42.9%이며, 새뜸10단지의 전세가율은 38.9%이므로, 전세가율이 키맞추기를 한다면 전세가 상승 예상

나의 투자 결론 

 - 세종은 전국(64%) 대비 세종(47%)의 전세가율이 현저히 낮은 지역으로, 투자금이 많이 필요한 지역임. 투자금이 많지 않은 나로서는, 현 시점에서 실거주 목적이 아닌 투자 대상으로는 부적절하다고 생각함

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 - 대체 지역인 대전을 더 살펴봐야 할 필요성을 느낌. 그리고 세종 내 학원가가 많은 곳은 아름동, 새롬동이고, 직장 접근성은 비슷한데 새롬동이 더 집값이 많이 올랐는지를 살펴 보게 됨(상권, 교통-BRT, 백화점 부지, 사람들의 선호도 등)