광명 철산 도덕 파크타운 2단지 아파트 내 인생 첫 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 44조 ‘유쾌한 솜’]

✅아파트명

철산역 도덕 파크타운 2단지 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

• 광명시 종사자수: 105,342 명(B급)
• 광명시 사업체수: 26,653 명

2. 교통

  철산역 : 도보17분 버스 12분 자전거 5분 거리

3.학군

1. 광명중학교 71.2%
2. 철산중학교 90.9%
3. 하안북중학교 85.4%

4. 환경

대형마트: 뉴코아 팩토리 아울렛 (버스19분/ 차9분 거리)

병원: 광명성애병원(차3분/ 도보 15분 거리)

은행: 우리/신한 은행(버스14분/도보16분), ATM(단지 바로 앞)

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

• 철산역, 광명사거리, 하안동 임장 시 사진을 찍지를 못했습니다. 😅

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 대장 아파트 옆에 있고 구축 아파트이나 강남역 기준 50분 거리에 있는 구축 아파트 이다. 주변 학교 수나 구로,마포, 여의도, 가산,구로 디지털 단지로 출퇴근도 용이해 가치는 어느정도 있다고 판단했다.

2) 환금성 : 

3) 수익률 : 더 매매가가 내려가야 수익을 볼 수 있다고 생각한다.

4) 원금보존 : 더 내려간다면 괜찮겠지만 현재 시점에서는 원금 보존이 가능할지 모르겠다.

5) 리스크 대비: 

주변 신축 입주량이 워낙 많아서 2027년까지는 

전세 리스크가 있다 .

나의 투자 결론 : 

철산역 천지개벽으로 인해 입주하는 아파트 단지들이 많다. 대장 아파트 옆에 있고 인프라와 역 접근성도 좋지만 현재 보다는 미래(3년 이후) 좀 더 높은 가치를 주고 싶다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

재테크 기초반 때 임장을 조원들과 함께 갔을 때는 눈여겨 봤던 곳이었다. 하지만 이렇게 수익률과 

매매 전세 최고점과 최저점을 따져 보니 

당장의 투자 가치에 대해서는 의문이 들었다.