상도더샵 1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 17조 만자두]

✅아파트명

상도더샵 1차 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장(B)

동작구 종사자수 106,159명

2. 교통(A)

강남 38분 / 여의도역 20분 / 시청역 27분

3.학군(C)

장승중 78%

영등포중 75%

강현중 65%

4. 환경(C)

주변 대형마트, 백화점, 병원 없음

5. 공급(B)

2026년까지 입주물량 없음

(하지만, 노량진 재개발 ‘27년, ’28년 예정)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 상도동더샵 32B평 현재 매매 13.6억, 전세 7.2억

5년 내 고점 매입시: 2022년 9월 매매 15.4억 전세 8.4억

5년 내 저점 매입시: 2023년 6월 매매 12.2억 전세 6.1억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X

• 현재 13.6억으로 고점 15.4억 대비 12% 하락한 상태로, 전고점 대비 낮지만 전세가율도 53%로 적정 전세가율보다 낮아 투자하기에 애매해 보인다

2) 환금성 : O

• 장승배기역, 상도역 인근 단지로서 강남, 여의도, 용산 출근에 용이해서 수요가 떨어지지 않을 것으로 생각된다

3) 수익률 : △

• 전고점 회복 시 28%의 수익률 달성 가능하다
• 단기적으로는 공급물량이 없지만, 노량진 재개발이 완료된다면 공급이 엄청나게 늘어나 입지독점성이 낮다고 생각되며, 전세가 하락이 발생할 것으로 생각한다

4) 원금보존 : △

• 전세가율이 53%로 적정 전세가율인 60% 대비 낮고, 전고점 대비 12% 하락한 상태로 원금보존이 안전하다고 하기는 어려워 보인다

5) 리스크 대비: X

• 노량진 재개발이 입주하는 시점에는 역전세가 심하게 올 수 있다

나의 투자 결론 : 

현재 저점 대비 1.4억 정도 올랐으며, 투자금이 6.4억원으로 크며 전세가율과 전고점 대비 비율을 생각했을 때 원금보존이 어려울 수 있을 것으로 보여 투자하기에는 망설여진다. 또한, 앞으로 노량진 재개발(현재 2 6구역 이주 중, 4 5 7 8구역 관리처분 인가)이 완료되면서 입지독점성이 낮을 것으로 생각했을 때 리스크가 클 수 있다고 생각한다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

단순한 느낌으로는 입지가 좋고, 투자가치가 있다고 생각했지만 수익률 보고서를 작성하면서 객관적인 시각으로 부동산을 평가했을 때 느낌과 다를 수 있구나를 느꼈습니다. 정확한 원칙을 바탕으로 가치와 투자 여부를 평가하는 것의 중요성을 느꼈습니다. 비록 지금 저의 보고서가 틀렸을 수 있지만, 이러한 시각으로 부동산을 평가하는 습관을 들이고 틀렸던 점들을 복기하면 부동산을 보는 안목을 조금씩 키울 수 있을 것 같습니다.