대전 둔산동 크로바 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 40조 용그라미]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

대전 둔산동 크로바아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

대전 서구 종사자수 198,272명

2. 교통

3.학군

삼천중 92%, 문정중 91%, 탄방중 85%

4. 환경

1) 종합병원 : 을지대학교병원(1km)

2) 대형마트 : 이마트(1.3km)

3) 백화점 : 갤러리아(1.3km), 신세계(2.7km)

4) 공원 : 남선공원종합체육관(0.7km), 한밭수목원(1.6km)

5. 공급

 둔산더샵엘리프 / 2025.02 / 2,763세대 등 총 9,211세대 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

5년 내 고점 매입시 : 2021년 7월 매매  13.05억 전세 7억

5년 내 저점 매입시 : 2023년 6월 매매 9.03억 전세 6억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가

    : ① 주변 부동산 대장단지(목련, 한마루) 대비 매매가 2.3억/4.4억 높음.

          투자 필요자금 6억 정도로 4.6억/3.5억 대비 높음.

          → 주변 대장단지 대비 매매가 높고 투자금이 더 많이 필요

      ② 비슷한 매매가로는 서울 상급지(전용59m2)도 가능

          → 교통이면 공덕, 학군이면 목동도 가능한 매매가

      ▶ 저평가 아닌 것으로 판단

2) 환금성

    : 최근 1년간 대전 둔산동 전체 거래량(1,004건) 중 대장단지(크로바,목련 한마루) 거래량(156건)이

      전체의 15.5%정도이나 전체적인 거래량이 많지는 않음(현재 둔산동 거래량 하락 중 - 다윈중개 참고)

      ▶ 환금성 보통 이하로 판단

3) 수익률 : 최근 5년 기준 저점 매수 시, 123% 수익률 발생

                  → 5년간 서울 집값 상승률 50% 대비 절반 이하 수준

                  ▶ 투자금 대비 높은 수익률은 아닌 것으로 판단(투자금 수준은 서울수도권 투자 가능 수준)

4) 원금보존

    :  ① 고점대비 -4%, 전세가율 53%

          → 고점대비 -20%, 전세가율 80% 미충족

       ② 입지독점성은 학군지 바로 옆으로 지방치곤 높은 편

       ③ 입주물량은 ~27년 초까지 9,211세대 공급

          → 27년까지는 전세가율 올라갈 수 없음(투자시 전세갱신수입 기대하기 어려움)

       ▶ 원금보존 보통으로 판단

           (입지독점성은 괜찮은 편이라 장기 투자기준으로 괜찮을 것으로 보이지만 

            추가 수입 창출이 어려워 새로운 투자가 막힘)

5) 리스크 대비

    : ① 원금손실은 없을 것으로 사료

      ② 작은 수익도 없을 것으로 사료 → 추가 투자에 불리

      ③ 환금성은 보통

      ④ 역전세나 기타 리스크는 없을 것으로 사료

      ▶ 리스크에 대한 큰 문제는 없을 것으로 판단

나의 투자 결론 : 해당 지역 투자 시, 목표 수익률 달성(10%)이 불가능함

✅ 작성하면서 느낀점

       : 다양한 분석을 통해 스스로 투자여부를 결정할 수 있다는 부분이 정말 뿌듯했습니다.