양평동 벽산블루밍 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 21조 자이언트K]

✅아파트명

양평동 벽산블루밍(24평)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

-. 영등포구 종사자수 : 435,017명 

-. 직장 등급 : S (30만명 이상)

2. 교통

-. 강남역 : 46분 / 여의도역 : 18분 / 시청역 : 37분

-. 3대업무 중심지역인 여의도 접근성 매우 용이

-. 교통등급 : A (강남 1시간, 부도심 30분 이내)

3.학군

-. 영문초등학교 : 큰길 1번 건너야함 / 도보 10분 소요 

   => 초품아 아님, 아이키우는 입장에서 단점으로 작용

-. 문래중 : 82%(영등포구 중위권), 양화중 : 84%(영등포구 상위권) / 관악고 : 68%(영등포구 중위권)

-. 학군 등급 : C (85%이상 2개)

4. 환경

-. 지하철 : 5호선 양평역 (도보 8분 소요) 

-. 병원 : 이대목동병원 (대중교통 20분 소요), 한림대학교 성심병원 (대중교통 25분 소요)

-. 대형마트 : 코스트코 , 롯데마트, 이마트

-. 백화점 : 현대백화점 목동점, 더현대, 롯데백화점

-. 은행 : 우리은행, 새마을금고, 국민은행 (도보 10분내 있음) 

-. 관공서 : 양평1동 주민센터 (도보 10분 소요)

-. 안양천 도보 5분 거리

-. 환경 등급 : S

5. 공급

-. 2025~2028 3년간 입주물량 영등포구 평균수요량(0.2만) 보다 낮음  

  1) 영등포자이디그니트(양평동1가) : 26.3 입주예정 / 539세대

  2) e편한세상당산리버파크(당산동4가) : 28.3 입주예정 / 550세대

-. 양천구/강서구/마포구/동작구/구로구/관악구/용산구 향후 입주물량 적음(동서남북)

-. 공급 등급 : S

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 -. 현재 시세: 양평 벽산블루밍 24평 현재 매매 6.72억, 전세 3.8억

  1) 5년 내 고점 매입시: 2022년 2월 매매 8.3억 전세 3.62억

  2) 5년 내 저점 매입시: 2019년 12월 매매 5억 전세 2.49억

-. 전 고점대비 -19% 하락

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 

-. 입지는 영등포구 벽산블루밍 우위

-. 상대적 높은 입지인 벽사블루밍이 투자금 적게 듬 (약 2000만원)

-. 전고점 벽산블루밍이 높았지만 현재 매매가는 동일함 / 전세가율 연수익율 벽산블루밍이 높음

결론 : 위내용을 종합해볼때 현재 벽산블루밍이 관악현대에 비해 저평가 상태

2) 환금성 : 기준 이상

  -. 417세대 => 300세대 이상 1~4층, 탑층 아님 

  -. 24년 거래 5건(그전 해보다 거래건수 많아짐)으로 크게 문제 없음

3) 수익률 : 향후 공급물량이 적으므로, 상승여력은 있음 단, 시간이 필요할 듯

   -. 투자금 2.92억 100% 수익률을 위해선 10년동안 2.92억만큼 상승해야함.

       6.72억 + 2.92 = 9.64억 =>  현재 전고점 대비 1.34억 높음

4) 원금보존 : 기준 이하(60%)

   -. 전세가율 57% 

5) 리스크 대비 : 리스크 적음

   -. 영등포 입주물량 1871 대비 공급물량 394로 공급 매우 적음

   -. 입지독점성 매우 높음

나의 투자 결론 

-. 영등포가 가진 서울내 입지독점성은 매력적이고,향후 3년간 입주물량은 거의 없음으로 

   현재 전세가는 유지하거나 상승 할 것으로 보임.

-. 대형마트 및 현대 목동백화점을 도보로 이용 가능하고, 목동학원가 셔틀을 이용할 수 있는 장

   점점이 있어,학부모 들의 전세수요는 꾸준히 있을것으로 예상됨.

-. 현재 위 아파트는 전세가율이 57%로 60%에 못치고 있으나 전 고점대비 20% 근처까지 하락되

   어 시세를 꾸준히 트래킹 할 필요성 있음

✅ 작성하면서 느낀점 :

-. 내가 궁금했던 아파트에 대해 체계적으로 분석을 하며, 가격이 아닌 가치를 판단하는 

    방법을 적용해보는 시간이였다.