관양동 평촌더샵센트럴시티 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 84기]

✅아파트명

평촌더샵센트럴시티

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

안양시(A), 안양시 동안구(B)

2. 교통

4호선 평촌역 약 700m 거리

강남 50분, 여의도 1시간, 시청 1시간

3.학군

더샵센트럴시티는 부안중 배정. 학업성취도 78.8%. 특목고 진학률 11.7%(동안구 내 10%이상은 귀인중, 부안중) 

학업성취도 90%가 넘는 학교들이 학원가를 중심으로 퍼져 있고, 이들은 오래전부터 꾸준히 상위권 유지 중임.

4. 환경

평촌역 이마트, 범계역 롯데백화점, 평촌한림대성심병원, 평촌중앙공원 등

5. 공급

2024년에 8,855세대 입주물량이 터짐. 특히 2,000세대가 넘는 대단지가 연달아 입주하면서 전세, 매매가 모두 크게 오르지는 못하고 있음. 내년초 이후에는 안양에 1000세대 넘는 대단지는 당분간 없을 것으로 보임(여기에 검색은 안되었으나, 내년 2월 아크로베스티뉴 1,000세대 가량 입주 예정임). 현재 진행 중인 재개발 중에 대단지들이 있으나, 입주가 가장 빠를 것으로 예상되는 곳은 평촌 자이퍼스니티이고, 27년 12월 입주 예정임. 

안양만 보면 내년초 이후 입주물량이 부족해져야 하나, 평촌생활권과 가까운 의왕시 내손동에 25, 26년 각각 2,000세대 넘는 대단지 입주가 예정되어 있어 영향을 받을 것으로 예상됨. 이 물량을 포함하면 27년까지도 물량이 크게 부족하지는 않음. 당분간 안양은 입주가 부족하지는 않을 것으로 보임.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

평지에 신축이라 쾌적해보였음. 아파트 단지 길건너에 국공립어린이집이 있었고, 다른 방향쪽 길건너에 초중학교가 있음. 단지 뒤쪽 방향으로는 학의천이 흐르고 있음. 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 대체로 비슷한 가격의 서울 단지들이 직장, 교통은 좋고, 학군 및 환경은 평촌더샵이 좋아 보임. 직주근접은 덜하지만 평촌 특성상 학군 수요가 많고 환경이 좋아 가격이 비슷한 것 같음. 저평가까지는 아닌 거 같음.

2) 환금성 : 거래량이 꾸준함.

3) 수익률 : 현재 투자금이 많이 들어가 수익률은 높게 나오기 어려움. 5년전 저점에 샀다면 전세상승분까지 수익률 100% 정도 가능했음.

4) 원금보존 : 전세가율 58%. 매매가 전고점 대비 21% 하락 상태. 평촌역 주변은 구축 재건축, 선도지구 등이 아니면 신축이 들어설 자리가 없음. 평촌에 역세권인 대단지 신축(준신축 포함)이 없는 상황이라 8년째 안양시 대장이고, 비역세권인 신축과 비슷한 가격을 형성하고 있음. 

5) 리스크 대비 : 현재 안양 입주물량이 많으나 내년이 지나면서 적정 수준의 물량이 공급되어 물량 폭탄은 없을 것 같음. 해당 아파트는 직장, 교통, 학군, 환경 등이 전반적으로 우수해 지역 내에서 수요가 많고 거래량이 꾸준함. 

나의 투자 결론 : 내년초가 지나 입주물량이 소화되고, 서울, 과천 등의 파도가 넘어오면 눌려있던 매매, 전세가가 상승할 것으로 예상됨.  전세가율도 60% 부근이고, 매매가도 전고점 대비 20% 정도 떨어진 상태라 적당한 가격으로 보임. 그러나 투자금이 5억 가량 필요해 실거주가 아니라면 더 상급지를 찾아보겠음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 오래 살아온 지역을 써보는데도 시간이 많이 걸리네요. 객관적으로 보려고 작성하다보니 약간의 감?은 느껴지는 듯 한데 확신이 안서요..ㅠ 이렇게 작성하는게 맞는건지 모르겠습니다…