당산동5가 당산삼성래미안4차아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 62조 여행하는몽상가]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명: 당산동5가 당산 삼성래미안4

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 

영등포구 종사자 수  435,017 

2. 교통

강남 36분 / 여의도  13분/ 시청 30분

3.학군

당산서 88%/1.5% 당산중 83%/1.2%

4. 환경

반경 1.5km 안에 롯데마트, 코스트코 , 백화점은 x (목동까지 가야함)

5. 공급

공급량 부족

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  전 고점 거의 회복 되어 저평가 되어있지 않은것 같다

2) 환금성 :  33평형이 세대수가 216세대인데 매매 거래는 활발하지 않음/ 전세거래는 활발

3) 수익률 : 저점 매수시 76%

4) 원금보존 : 평균매물이 16.9억-17억으로 전고점을 거의 회복한  상태에서 

5) 리스크 대비: 향후 3년간 공급물량 부족으로 전세가는 올라갈 것 같음

나의 투자 결론 : 

입지독점성이 있다고 보여지며  향후 2~3년간 공급물량이 적어 전세가는 받쳐줄 것 같으나 

현재 매물들이 전 고점을 거의 회복 한거 같고 전반적인 전세가율이 50-53% 정도로

투자금이 7-8억 정도 들어가야 되서 현재는 좋은 투자로 생각 되지 않습니다

✅ 작성하면서 느낀점 : 

처음 작성하다 보니 제가 한게 맞는지 틀리는지 모르니까 하면서도 확신이 없고

오락가락 하게 됩니다. 특히나 저평가 되었다는것이 단순히 고점 대비 매매금액이
20%, 30% 빠지면 저평가인건지 비슷한 컨디션(학군, 교통, 직장, 환경 등등)
의 다른 지역 아파트의 비슷한 평수와 금액 비교시 더 저렴하면 저평가 되었다고
하는건지 판단하기가 어려웠습니다. 저평가가 되었있는지 아닌지 판단이 어렵다보니

자연스레 투자 결론을 내리는데도 모호한 부분이 있었습니다. 

만약 저평가 판단 기준이 뒤에 말한 비슷한 컨디션의 다른지역 아파트와 비교시 
저렴한 경우라고 한다면 이제 막 부동산 공부를 시작한 초보자의 경우 데이터가 부족
할텐데 어떻게 접근하여 가치 판단을 하면 좋을지 고민이 되었습니다.