[열기 83기 1반 2조 파인] 금호 두산 아파트 수익률 분석 보고

✅아파트명 : 금호 두산 (성동구 동호로 100)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 

• 성동구 종사자수 203,221 / 사업체수 41,665 (A등급)

   

2. 교통

• 강남 : 29분 (환승 1회) / 여의도 : 38분 (환승 1회) / 시청 : 27분 (환승 1회)

3.학군

• 옥정중 (79%)

   

• 

4. 환경

• 롯데마트 행당역점 (자차 10분 / 버스 30분)

5. 공급

• 청계리버뷰자이 2027.02 1670세대 등

   

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

• 현장느낌 

  : 대단지이지만 다른 단지와 떨어져 있어 나홀로 아파트처럼 느껴짐

  : 단지내 평탄화가 되어 있지 않고 노후화가 심각함

  : 주차공간 부족(세대당 0.5대)으로 모든 길에 주차가 되어 있어서 차도가 비좁음

  : 단지내 마을버스 성동15 다님

   

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 (서울 전세가율 50%, 고점대비 매매가율 20%) : 애매

: 전세가율 : (55000/113000)*100=49% / 고점대비 매매가율 : 14000*0.8=112000=> 19%하락

2) 환금성 (매매전세거래량, 선호도) : 충족

: 5년간 거래량순위 매매 3위 / 전세 3위, 성동구 APT 선호도 6위

: 30평대보다는 20평대 작은 평수 선호도가 높음

3) 수익률 (10년 기대수익-투자금) : 애매

: 2024.12 투자 필요자금 = 58000+기타비용 2000 = 6억

: 10년내 고점돌파시 14억-11억=3억, 1년 전세가 상승 평균 2000만원 정도*10년=2억 => 총 5억 수익 기대

: 5억-6억 = 1억 손실이지만, 32평기준 현재 매물가 11~14억 형성중, 리모델링 진행 초기단계

4) 원금보존 (토지가치하락율) : 애매

: 한강조망권, 강남 30분컷 => 토지가치 유지 혹은 상승

: 학군, 편의시설이 없음 => 토지가치 유지 혹은 상승

: 대공방어협조구역으로 리모델링 난항 예상 및 추후 분담금 지불 필요 => 최악 -_-

5) 리스크 대비

: 역전세대비로 전세가 5%만 올리기

: 아파트자체가 노후화되어 있고 경사가 심하기때문에 각종 화재,재난보험 알아보기

나의 투자 결론 : 같은 급지나 상급지에 투자금이 적게 들고 수익률이 좋은 APT를 더 알아본다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의를 들을때는 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비에 대해서 이미 10년전에 구매해서 고점을 알고 있는 상태의 예시였기때문에 이해하는 데 문제가 없었지만 앞으로 일어날 일을 모르는 채 부동산을 평가하려고 하니 각 투자원칙의 기준이 무엇인지, 감정을 배제하고 데이터값으로 나타낼 수 있는 것이 무엇인지 한참 고민했다. 

데이터값의 기준을 찾고 적용해보니 별로인거 같은데라는 막연한 느낌이 근거있는 결론으로 바뀌어서 좀 더 확실한 투자 결론을 낼 수 있었다. 너바나님이 배제하라고 한 감정이 희노애락이 아니라 느낌적인 느낌을 근거로 한 막연한 결론이었나보다라는 생각이 들었다.