사당동 사당우성3단지 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 23조 할수있집]

✅아파트명 : 사당 우성 3단지

✅위치(지도)

이수역 역세권이나, 시장을 통과해야해서 아주 가까운 초역세권은 아니다.

미리미리 집을 나서야 한다. (걸어가던, 자차를 이용하던…)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

3.학군

사당중 : 71%

동작중 : 85%

(공부시킬 부모는 자녀들 데라고 다 이사가버려서.. 공부 안하는 애들만 남은 느낌)

4. 환경 (주변 편의시설)

• 주변 편의시설 없음
• 남성사계시장 / 이마트에브리데이 이용

5. 공급 : 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세 : 사당 우성3단지 23평(전용59) 현재 매매 10.3억, 전세 5.2억

5년 내 고점 매입시 : 22년 4월 매매 11.9억, 전세 5.3억

5년 내 저점 매입시 : 24년 1월 매매 8.9억, 전세 4.5억

✅현장사진

실사를 다녀왔었다. 306동이 뷰가 좋다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 인근 사당우성 2단지, 신동아4차 대비 저평가 (고점은 비슷하나 우성3단지가 더 저렴, 거리 차이 약 300m 내외)

2) 환금성 : 아파트 임으로 환금성 우수한 편

3) 수익률 : 현 시세에서 전고점 도달시 15% 수준 수익

4) 원금보존 : 최근 트럼프 당선 및 탄핵, 대출 조이기 등으로 경기 침체 국면, 장기로 보유시 원금보존 가능

5) 리스크 대비: 인근 단지보다 더 많이 하락하였기 때문에 우극신 단지에서 리스크는 적은편, 적절한 매수시점 판단이 중요.

나의 투자 결론 : 이수역 인근 25평대 구축 및 리모델링 단지로 투자 추천, 단 타 단지와의 비교평가 필요

갭투자 보다는 실거주 하면서 시세차익을 누릴 수 있는 단지 (전세가율 50% 미만)

✅ 작성하면서 느낀점 : 

투자 결론 항목에 와서

환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비 → 이런 항목들을 어떻게 판단하는지 더 찾아봐야될것같다.

지금 내 수준의 지식으로 판단하는게 옳은 결과물인지 의심이 된다.

자녀가 있다면 학군이 좋지 않아 중학교 가기전에 이사를 가야하는데

어떤 학부모는 초등학교 입학전부터 이사를 가려고 고민하는 상황을 볼 수 있었다. (실제 매임시 확인)

따라서 투자시 세입자의 대상이 명확하고 (젊은 신혼부부, 1인가구, 노년층)

적절한 투자시기 판단이 중요해 보이는 단지라고 생각된다.